作為承租人，不知你是否有這樣的經(jīng)歷？房屋租賃公司疑似跑路，租客交了租金后，卻又收到了房東的通知，因房屋租賃公司拖欠租金，房東要求租客搬走或者重新交錢續(xù)約。此前，長租公寓“跑路”事件已發(fā)生多次，“跑路”現(xiàn)象仍時(shí)有發(fā)生。到底何時(shí)才能停止？作為承租人，我們應(yīng)當(dāng)如何維權(quán)？下文將給予解答。

 01 案情摘要 

 承租人與長租代理商租了一套房，交了一年房租，業(yè)主跟長租代理商簽署了授權(quán)租房協(xié)議后，長租代理商因資金鏈斷裂面臨“跑路”或者破產(chǎn)的危險(xiǎn)。長租代理商是收租客一年房租后月付給業(yè)主，現(xiàn)在業(yè)主兩個(gè)月沒有收到房租，跟長租代理商的合同已經(jīng)自動結(jié)束，現(xiàn)在業(yè)主要來收租客的房子，但是租客已經(jīng)全額付了一年的房租，這樣的情況，業(yè)主如果來收房，租客應(yīng)該怎么處理？ 

 02 案情分析 

 針對上述行業(yè)亂象，房屋租賃公司、房東、承租人之間的關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，不同法律地位的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果，房東與租賃公司之間的法律性質(zhì)決定了糾紛發(fā)生后承租人的維權(quán)路徑。 

 （一）房東與租賃公司屬于“租賃合同”關(guān)系 根據(jù)合同的相對性原理，合同只約束簽訂合同的雙方，對合同以外的第三人不產(chǎn)生合同法上的效力。 

 1.轉(zhuǎn)租人與次承租人之間的關(guān)系     轉(zhuǎn)租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同成立生效后，除合同有特別約定外，雙方權(quán)利義務(wù)與普通租賃合同上當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容并無差異。應(yīng)注意的是，由于轉(zhuǎn)租是建立在轉(zhuǎn)租人租賃權(quán)基礎(chǔ)上的行為，次承租人的新租賃權(quán)以轉(zhuǎn)租人的租賃權(quán)為前提而成立，故次承租人對租賃物的使用收益權(quán)能受轉(zhuǎn)租人使用收益權(quán)能范圍的一定限制。  

 2.出租人與承租人（轉(zhuǎn)租人）之間    出租人與承租人間的租賃合同效力不受轉(zhuǎn)租行為影響繼續(xù)有效存在，出租人和轉(zhuǎn)租人各自繼續(xù)享有合同上的權(quán)利和承受合同上的義務(wù)。

 3.出租人與次承租人之間    在轉(zhuǎn)租法律關(guān)系中，存在兩個(gè)合同，即出租人與承租人之間的租賃合同和承租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同。在這兩個(gè)合同中，存在兩對權(quán)利義務(wù)關(guān)系，即出租人與承租人之間的權(quán)利義租人與次承租人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系?；诤蟿?wù)關(guān)系和承同相對性原理，出租人與次承租人并不發(fā)生直接的法律關(guān)系，雖然轉(zhuǎn)租得到了出租人的同意，但出租人與次承租人之間并不存在租賃合同法律關(guān)系，出租人僅能向租賃合同相對人，即承租人要求其違約責(zé)任。根據(jù)合同相對性原理，三方當(dāng)事人產(chǎn)生兩對法律關(guān)系。 圖片 當(dāng)然，我們這里說的出租人與次承租人不發(fā)生法律關(guān)系指的是基于合同責(zé)任的關(guān)系，在兩種情況下，出租人可以基于其對出租房屋的所有權(quán)，與次承租人發(fā)生法律關(guān)系：第一種情況是次承租人對出租房屋的破壞，此種情形下，出租人可以依照侵權(quán)請求權(quán)要求次承租人承擔(dān)責(zé)任；第二種情況是，當(dāng)出租人與承租人合同終止后的情形。在原租賃合同終止后，發(fā)生兩種法律結(jié)果： 第一，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第15條規(guī)定，轉(zhuǎn)租合同期限不得超過原合同，承租人與次承租人的轉(zhuǎn)租合同自行終止。 第二，在原合同終止后次承租人對出租房屋的占有就從有權(quán)占有變成了無權(quán)占有。因此，基于這兩種法律結(jié)果，出租人作為房屋所有權(quán)人可行使其物權(quán)請求權(quán)，有權(quán)要求次承租人挪房，對于逾期不挪房的次承租人，出租人也可以基于對房屋的侵權(quán)請求權(quán)要求次承租人承擔(dān)因此產(chǎn)生的一切費(fèi)用。因此，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》在第18條作出規(guī)定。 

 （二）房東與中介屬于“委托代理合同”關(guān)系 根據(jù)《合同法》第四百零二條規(guī)定：“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人?！?/p>

 03 維權(quán)途徑 

 （一）報(bào)警   可向公安機(jī)關(guān)報(bào)案處理。中介的行為涉嫌詐騙，根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，詐騙公私財(cái)物價(jià)值三千元以上的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為刑法第二百六十六條規(guī)定的“數(shù)額較大”。

 （二）可要求業(yè)主繼續(xù)履行租賃合同 如果能明確中介與業(yè)主之間的代理關(guān)系的，則合同可直接約束房東與承租人，其有權(quán)要求業(yè)主繼續(xù)履行租賃合同直至租期屆滿。 

 （三）可行使相關(guān)請求權(quán) 第一，可向房屋租賃公司行使不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)。通過訴訟的途徑，向法院起訴中介向其支付一年期房租剩余的部分；第二，可向房屋租賃公司行使追償權(quán)。若業(yè)主主張逾期騰房費(fèi)用的，承租人可通過訴訟的途徑，向法院起訴中介要求其承擔(dān)該筆費(fèi)用。