<>點(diǎn)評(píng)：一、買房、簽約時(shí)應(yīng)注意： 　　1、盡可能買現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房。這樣可以避免不少風(fēng)險(xiǎn)，如：窗臺(tái)的高低、凈高太低、陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)不合理、房屋太小、管道設(shè)備層、房屋爛尾、室內(nèi)有害氣體、改變房屋結(jié)構(gòu)、裂縫等表面質(zhì)量問題。 　　2、爭(zhēng)取一步到位直接簽訂合同，不要交定金，也不要簽訂認(rèn)購(gòu)書等，否則，容易被動(dòng)和受制約。實(shí)在要交定金，也不要交太多。雖然在簽訂正式合同之前，從法律上一般定金是可以退的，但大家不要給自己添麻煩。 　　3、按照法律規(guī)定，將開發(fā)商在樓書或廣告中的承諾寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。如果開發(fā)商不同意寫，事前可準(zhǔn)備一部小錄音機(jī)，將開發(fā)商的口頭承諾錄下來。 　　4、簽訂合同時(shí)，按照法律規(guī)定，同時(shí)也簽訂物業(yè)管理協(xié)議，以防辦理入住時(shí)物業(yè)管理費(fèi)發(fā)生變化（漲價(jià)等）。 　　5、列明應(yīng)交費(fèi)用清單，避免亂收費(fèi)。 　　6、注意律師代表誰？目前在房地產(chǎn)領(lǐng)域，辦理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師有3種，其中包括：開發(fā)商的律師、銀行的律師、業(yè)主的律師。只有業(yè)主自己聘請(qǐng)的律師才能替業(yè)主自己說話。 　　7、簽訂盡可能詳細(xì)的補(bǔ)充協(xié)議（注意審查出賣人提供的補(bǔ)充協(xié)議），或集體簽約；并寫明如何承擔(dān)違約責(zé)任，退房或不退房。退房包括哪些費(fèi)用？不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任？很多業(yè)主合同簽完后，除了自己的簽名是自己的以外，其他文字都是別人的字體，這樣太被動(dòng)。 　　二、收樓時(shí)應(yīng)注意： 　　1、根據(jù)合同列明的交樓時(shí)應(yīng)提交的相關(guān)文件，如：測(cè)繪部門實(shí)測(cè)面積文件、《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》等進(jìn)行驗(yàn)收，據(jù)此辦理入住手續(xù)。實(shí)在不行則注明“室內(nèi)情況尚不清楚”，避免既成事實(shí)。 　　2、根據(jù)合同列明的交樓標(biāo)準(zhǔn)實(shí)地進(jìn)行驗(yàn)收，并在辦理入住手續(xù)時(shí)注明相應(yīng)的問題。如果不讓您入室查驗(yàn)，則注明“室內(nèi)情況尚不清楚”，避免既成事實(shí)。 　　3、注意相互聯(lián)系，為業(yè)主委員會(huì)的建立打下基礎(chǔ)。 　　三、發(fā)生糾紛時(shí)應(yīng)注意： 　　1、從簽約的開始就要注意留好證據(jù)，要盡可能多地收集對(duì)方的書面材料。 　


<>點(diǎn)評(píng)：購(gòu)房合同是根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成的協(xié)議。那么，購(gòu)房合同改名有效嗎，　　一、購(gòu)房合同改名有效嗎　　購(gòu)房合同改名必須先與開發(fā)商協(xié)商一致，否則無權(quán)擅自解除原協(xié)議。相關(guān)問題需與開發(fā)商自行協(xié)商。　　簽訂購(gòu)房合同應(yīng)該注意交易主體從事二手房交易的資格是否符合。如賣方是否有房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)是否清晰;還沒有拿到產(chǎn)權(quán)證的現(xiàn)房不能買賣;若是期房出售則必須由開發(fā)商作出擔(dān)保等。同時(shí)交易前，作為買方，可要求賣方提供房屋的權(quán)屬證明文件、身份證明及相關(guān)證件，并到所屬房地產(chǎn)交易中心查驗(yàn)房屋的權(quán)屬登記情況。只有對(duì)交易主體的資格進(jìn)行審查和判斷，獲得確認(rèn)后，交易才可進(jìn)行?！　《⒑灪觅?gòu)房合同要注意的事　　1、弄清楚合同中的當(dāng)事人　　在新房買賣過程中合同簽署涉及兩個(gè)當(dāng)事方：一為購(gòu)房者，一個(gè)是開發(fā)商。購(gòu)房者，即購(gòu)房合同中的“買受人”，他將要成為房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的所有人;需要支付房款;一旦違反合同約定，承擔(dān)違約責(zé)任?！　?、核實(shí)房屋狀況：在看房的時(shí)候從以下幾個(gè)方面入手了解：房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權(quán)利情況。這些情況的核實(shí)，有利于你控制好交易的實(shí)際成本和風(fēng)險(xiǎn);違約責(zé)任。　　3、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時(shí)間給首付款、過戶、交房、給余款幾大步驟。這幾個(gè)步驟需要注意：保留好交易的證據(jù)、過戶是一定要房產(chǎn)證上所有人都到場(chǎng)才可以過戶、在交房時(shí)要查看清楚對(duì)方是否繳納清了物業(yè)費(fèi)、水電煤氣費(fèi);這一點(diǎn)在購(gòu)房簽合同注意事項(xiàng)中是非常需要注意的，如果交易流程有那些都不知道的話，將來在過戶的時(shí)候會(huì)非常麻煩的，有可能為自己帶來?yè)p失?！　?、明確違約責(zé)任：和賣方要明確嚴(yán)格的違約責(zé)任，是雙方誠(chéng)信履行二手房買賣合同的保障。實(shí)踐中，小額的定金處罰或簡(jiǎn)單的“違約方應(yīng)承擔(dān)守約方損失”，缺少實(shí)際效果。


<>點(diǎn)評(píng)：合同成立只是說簽訂合同的雙方當(dāng)事人就購(gòu)房這件事協(xié)商一致后確定了合同關(guān)系，一般來說合同成立需要滿足3個(gè)條件：當(dāng)事人必須是兩個(gè)或者兩個(gè)以上；當(dāng)事人必須是在自愿的基礎(chǔ)上協(xié)商一致達(dá)成了共同意見；簽訂合同的雙方或多方必須是以訂立合同為目的的。

而合同生效是指合同內(nèi)的約定條款和約定事項(xiàng)從此產(chǎn)生了法律效力，通常購(gòu)房合同也必須符合一定的條件才能生效：簽訂合同的當(dāng)事人必須具有可簽訂合同的行為能力，比如未成年人或精神有狀況的成年人則不具備此能力；當(dāng)事人的意愿必須是真實(shí)體現(xiàn)在合同內(nèi)容中的；合同內(nèi)容中不得出現(xiàn)違反法律法規(guī)或社會(huì)公眾利益的情況。查清房產(chǎn)性質(zhì)。在此類購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議糾紛中，很大的原因就在于房產(chǎn)權(quán)屬上的限制，例如經(jīng)濟(jì)適用房。因?yàn)楦鶕?jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房在５年內(nèi)不得上市。而購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓很明顯違背了法律的這一強(qiáng)行性規(guī)定，終將導(dǎo)致無效。因此，在簽訂購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)，必須查清土地權(quán)屬是否為出讓地、房產(chǎn)性質(zhì)是否為商品房等。

２、聘請(qǐng)律師擬定購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同。當(dāng)事人囿于法律知識(shí)的匱乏，草擬的合同、協(xié)議總是存在這樣或者那樣的漏洞、矛盾，一旦發(fā)生糾紛，將會(huì)因?yàn)閰f(xié)議的不規(guī)范導(dǎo)致沒有一個(gè)的證據(jù)。

３、適時(shí)進(jìn)行公證。許多簽訂購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的當(dāng)事人反悔的原因便在于協(xié)議的簽訂對(duì)雙方不構(gòu)成絕對(duì)的拘束力，可以任意撕毀。而公證可以化解這一問題。一旦對(duì)方不履行合同，當(dāng)事人便可憑借公證書到法院或者仲裁委起訴，而事情的結(jié)果往往是朝著有利于己的方向行動(dòng)。


<>點(diǎn)評(píng)：買房簽合同時(shí)千萬別裝爽快，應(yīng)注意以下問題：五證，一個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國(guó)有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡(jiǎn)稱叫“五證”。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。

那么怎么樣看待“五證”?交給您一種方法，這五證最主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國(guó)有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購(gòu)房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。

　　購(gòu)房過程中涉及的法律問題

　　作為購(gòu)房者來講，是老百姓一生當(dāng)中一個(gè)非常重要的問題，就是說先得安居才能樂業(yè)，所以，對(duì)于老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個(gè)很重要的問題。但是在購(gòu)房過程中出現(xiàn)了很多問題，不時(shí)在報(bào)紙或者其他的新聞媒體上有所披露，其實(shí)，很多問題應(yīng)該說是如果購(gòu)房者比較謹(jǐn)慎，對(duì)于購(gòu)房的知識(shí)比較了解，很多問題是可以避免的。


<>點(diǎn)評(píng)：一、認(rèn)真核實(shí)房主的身份
簽訂合同前必須認(rèn)真核實(shí)房主的身份，防止假房主騙賣或者一房多賣的情況出現(xiàn)。lt;br /gt;lt;br /gt;房產(chǎn)也是騙子的重要目標(biāo)，近年來假房主騙賣或者一房多賣的情況也經(jīng)常出現(xiàn)，往往購(gòu)房者付了定金和首付款正準(zhǔn)備過戶時(shí)才發(fā)現(xiàn)自己上當(dāng)了，去找人去又無法找到當(dāng)初簽約的那個(gè)人了。因此，二手房購(gòu)置必須確保簽約主體是合法房主，有權(quán)進(jìn)行房屋的買賣。

二、明確標(biāo)明房屋基本情況和付款時(shí)間
對(duì)買主來說，合同中必須注明房屋基本信息，包括地址，門牌號(hào)，面積和戶型。這些信息須按產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)。尤其是建筑面積，一定要看清，賣方容易記不清，尤其在現(xiàn)在來說，房?jī)r(jià)是按每平米多少錢來計(jì)算的，所以如果房?jī)r(jià)不變的基礎(chǔ)上面積的多少就變得尤為重要。包括在售房屋提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬真實(shí)；房產(chǎn)面積多大；該房產(chǎn)用途是還是居住，或是其他，這些都需注明。對(duì)賣方來說，重要的是標(biāo)明付款時(shí)間，尤其是付款方式，必要在合同中注明。不能模糊的口頭約定。

三、明確各種費(fèi)用的交接時(shí)間和方式


<>點(diǎn)評(píng)：我也經(jīng)歷過買房關(guān)于合同的事，房地產(chǎn)開發(fā)為了融資，一般會(huì)通過所謂的“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”融資，認(rèn)購(gòu)人支付了大量的現(xiàn)金獲得了優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)，并與開發(fā)企業(yè)簽訂了“買賣合同”。這種認(rèn)購(gòu)即變相的銷售行為是違反法律法規(guī)規(guī)定的。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定了商品房預(yù)售的條件之一即“向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。
同時(shí)，最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》也規(guī)定“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
因此，商品房預(yù)售許可證的取得是預(yù)售商品房買賣合同有效的前提條件。


<>點(diǎn)評(píng)：通常，合同正文的第一項(xiàng)內(nèi)容就是合同雙方當(dāng)事人的基本信息填寫，在這里，購(gòu)房者應(yīng)該重點(diǎn)查看開發(fā)商的名稱、營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)和企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)。按照規(guī)定，合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師樓，而應(yīng)該是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，簽字人應(yīng)是法人代表本人或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。
如果你購(gòu)買的是二手房，一定要對(duì)照查看售房人身份證上的信息跟房屋產(chǎn)權(quán)證上的信息是否一致。
2、注意合同中的空白條款
在簽訂合同時(shí)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，一些條款下面，會(huì)有空白條款的存在。有一些空白條款需要雙方確認(rèn)后填寫或者需要特殊注明的，但有的開發(fā)商會(huì)告知購(gòu)房者合同是同一版本，有的空白地方可以不填，這樣開發(fā)商就有可能在空白地方做手腳。因此購(gòu)房者如果確實(shí)沒有特殊說明，可以在空白地方劃一道斜線表示此處無內(nèi)容，以免給開發(fā)商留下可乘之機(jī)。


<>點(diǎn)評(píng)：房子對(duì)很多人來說都是一生中的最大商品，花費(fèi)自己甚至父母的多年積蓄不說，有的還需要背上數(shù)十年的房貸，所以買之前一定要奪走多看多選，慎之又慎，不可馬虎大意。

1、看“五證”和“兩書”是否齊全

“五證”是《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，“兩書”是指：《住房質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，可不要小看這幾個(gè)證書，只有合法進(jìn)入市場(chǎng)的住宅房，產(chǎn)權(quán)才會(huì)受到國(guó)家保護(hù)。

合同簽訂之前，必須要先確認(rèn)開發(fā)商的“五證”和“兩書”是齊全的，房地產(chǎn)開發(fā)商在賣房之前要具有一定的條件，并且需要按照有關(guān)規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)，也就是說，只有這群手續(xù)都齊備了，它才有資格賣房。


<>點(diǎn)評(píng)：購(gòu)房合同是根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成的協(xié)議。
2. 買售人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢，如無異議視為雙方同意內(nèi)容。在簽訂合同前，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣人提供的有關(guān)證書、證明文件。
3. 購(gòu)房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)、各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國(guó)家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確。


<>點(diǎn)評(píng)：開發(fā)商破產(chǎn)買房合同是否有效：
首先，司法實(shí)踐中，法院一般根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》中關(guān)于特定物買賣中，尚未轉(zhuǎn)移占有但相對(duì)人已完全支付對(duì)價(jià)的特定物不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，認(rèn)定相對(duì)人購(gòu)買的房屋屬于特定物，已完全支付對(duì)價(jià)，則合同繼續(xù)有限，管理人繼續(xù)履行過戶義務(wù)。最高院的判例以此情形不屬于無效的個(gè)別清償行為，支持合同有效，繼續(xù)履行過戶義務(wù)。
其次，你所陳述的情況不能依據(jù)上述情況對(duì)待，簽訂的買賣合同涉嫌以物抵債，會(huì)被認(rèn)定為無效。你的債權(quán)與其他人的債權(quán)平等，參與破產(chǎn)分配。


<>點(diǎn)評(píng)：不管買房人有無持有房產(chǎn)證，他把房子買給別人的事實(shí)是不容不予承認(rèn)的，并且承認(rèn)協(xié)助辦理過戶手續(xù)，由于他的不履行合同，致使買房人不能取得房產(chǎn)證，責(zé)任在買房人。買賣房子，是雙方真實(shí)意思是表示，合同應(yīng)該有效。如有需要，可以起訴賣房人，要求履行義務(wù)。


<>點(diǎn)評(píng)：如果房地產(chǎn)公司取得了合法的預(yù)售手續(xù)，且你們簽定了經(jīng)房管局備案的正式合同，你所購(gòu)買的商業(yè)用房歸你所有，是你自己擁有合法權(quán)益的物業(yè)，已不歸開發(fā)商所有。同時(shí)滿足上述條件的，你簽定的合同是有效的，不會(huì)被作為開發(fā)商破產(chǎn)清算的。


<>點(diǎn)評(píng)：如果房子已經(jīng)完工并入住了，那么實(shí)際上開發(fā)商破產(chǎn)對(duì)購(gòu)房者而言是不會(huì)產(chǎn)生太大的影響的。如果你是貸款買房的，那么此時(shí)你最重要的問題就是要按期還貸，不讓自己的房貸產(chǎn)生斷供的危機(jī)即可





<>點(diǎn)評(píng)：破產(chǎn)前已經(jīng)簽訂合法債務(wù)轉(zhuǎn)換合同或購(gòu)買合同、代償合同的，應(yīng)該是有效的，未辦理產(chǎn)權(quán)證也不影響業(yè)主主張權(quán)力


<>點(diǎn)評(píng)：無效，參考各地房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)，法院查封已售給業(yè)主并居住的房屋。產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，那么多債權(quán)人能放手


<>點(diǎn)評(píng)：肯定有效果啊，沒效果誰會(huì)愿意買啊，要是沒效果，到時(shí)候房子有什么問題怎么辦啊，


<>點(diǎn)評(píng)：只要是房產(chǎn)交易中心簽發(fā)的那種合同是有效滴，房地產(chǎn)商自制合同就不一定有效啦


<>點(diǎn)評(píng)：這個(gè)案件的本質(zhì)是以房抵債，合同有效，請(qǐng)求繼續(xù)辦理過戶手續(xù)。


<>點(diǎn)評(píng)：哪要看購(gòu)房合同是否正規(guī)，規(guī)范的合同當(dāng)然是有效的。


<>點(diǎn)評(píng)：合同有效只看滿足成立的條件。


<>點(diǎn)評(píng)：有用的，可以起訴強(qiáng)制執(zhí)行