近日，武平法院審結(jié)一起因房屋出賣人未將戶口遷出引發(fā)的房屋買賣合同糾紛案件。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，出賣人未全面履行合同義務(wù)構(gòu)成違約，雖未影響買受人使用房屋但也應(yīng)支付違約金，遂依法判決違約方支付守約方違約金.54元。

基本案情
2019年2月12日，張某與鄧某簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》。合同約定：鄧某以總價(jià)款元，將其所有的套房出售給張某，賣方在收到全部房款的三天內(nèi)將自己或他人的戶口遷出此套房。
若一方未按合同約定擅自變更、解除合同或未按合同相關(guān)附件的約定履行義務(wù)的，視為違約；并按自違約行為發(fā)生之日起，違約方按成交價(jià)款每日0.05%向守約方支付違約金，該違約金的認(rèn)定及支付不影響合同在違約行為終止之后繼續(xù)履行等。
合同簽訂后，張某于2019年3月16日付清全部購房款給鄧某。買賣雙方于2019年3月12日辦理了房屋登記過戶手續(xù)，按合同約定期限辦理房屋交接。但賣方未將登記在套房的戶口遷出引起糾紛，直至張某訴至本院后才于2020年3月9日遷出該房屋。

案件審理
法院經(jīng)審理認(rèn)為，張某與鄧某簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》,系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示,不違反法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定,合法有效，各方均應(yīng)全面履行合同規(guī)定的義務(wù)。
鄧某未按合同約定在收到全部房款的三天內(nèi)將自己或他人的戶口遷出此套房構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。雙方在合同中約定“自違約行為發(fā)生之日起，違約方按成交價(jià)款每日0.05%向守約方支付違約金”，即每日按成交價(jià)的0.05%計(jì)算違約金。
鑒于鄧某已于2019年3月12日辦理房屋登記過戶手續(xù)，按合同約定期限交付房屋給張某，且鄧某于2020年3月9日將房屋內(nèi)的所有戶口遷出了該房屋，并未影響張某對(duì)房屋行使其所有權(quán)，張某也未提供證據(jù)證明因鄧某未將戶口遷出套房屋給其造成的實(shí)際損失。
法院兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量、裁決，酌定自2019年3月19日起至2020年3月9日戶口遷出套房止以房屋成交價(jià)元的資金占用費(fèi)(年利率6%)計(jì)違約金為.54元。
宣判后，雙方均未提出上訴，鄧某履行了判決確定的義務(wù)。

法官說法
違約金，是指根據(jù)法律的規(guī)定或者合同的約定，當(dāng)一方當(dāng)事人違約時(shí)，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ疆?dāng)事人支付一定數(shù)額的金錢。合同中的違約金條款是在違約行為發(fā)生后才產(chǎn)生效力的條款。如果合同當(dāng)事人沒有違約行為，違約金條款也就不會(huì)產(chǎn)生效力，當(dāng)事人也無需支付違約金。
違約金的性質(zhì)以補(bǔ)償為原則，但為了保證合同的履行，在一定程度上也具有懲罰性質(zhì)。當(dāng)約定的違約金高于損失但又不屬于“過分高于”損失時(shí)，當(dāng)事人不能請(qǐng)求予以減少，此時(shí)高于損失部分的違約金，就具有了懲罰性質(zhì)。

法條鏈接
《中華人民共和國合同法》
第一百一十三條第一款當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
第一百一十四條當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》
第二十九條當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。
當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。