近兩年的居間合同糾紛多發(fā)于房屋買賣或租賃過(guò)程中，部分房地產(chǎn)中介在提供居間服務(wù)過(guò)程中存在不規(guī)范、不誠(chéng)信甚至違規(guī)操作，加上買賣雙方急于交易，慎重不足，已成為了二手房買賣或房屋租賃糾紛產(chǎn)生的根源之一。
案例一
隱瞞房屋重要情況
導(dǎo)致合同被撤銷
尹小姐向中介尋求商鋪出租。中介為其推薦一處旺鋪，介紹出租人為陳先生，并促成尹小姐與陳先生簽訂租賃合同。合同明確約定，陳先生將其擁有的房屋租賃給尹小姐作商鋪使用及要辦理租賃登記備案手續(xù)等。
尹小姐支付了首月租金、履約保證金、中介費(fèi)，接收了房屋，但之后無(wú)論如何催促陳先生就是不配合辦理工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照。尹小姐通過(guò)物業(yè)所在地的物管處了解到陳先生原來(lái)僅是物業(yè)承租人，且該物業(yè)只能作住宅使用，不能辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
為此，尹小姐將中介公司和陳先生訴至法院，認(rèn)為其提供虛假信息，使自己蒙受經(jīng)濟(jì)損失，要求撤銷合同并賠償。
法庭上尹小姐、陳先生和中介公司各執(zhí)一詞，尹小姐主張中介公司的置業(yè)顧問(wèn)明確告知陳先生是商鋪的業(yè)主，且陳先生也口頭承諾可以協(xié)助原告辦理工商登記手續(xù)。陳先生和中介公司卻都否認(rèn)有過(guò)這樣的承諾。
法院經(jīng)審理認(rèn)為
①陳先生隱瞞了房屋性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)真實(shí)情況，構(gòu)成欺詐；
②尹小姐在沒(méi)有核實(shí)房屋性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)情況等重大事項(xiàng)的情況下直接簽訂租賃合同，也有一定過(guò)錯(cuò)，雙方應(yīng)各自承擔(dān)因合同被撤銷的責(zé)任；
③中介公司未查清房屋性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)情況即促成租賃合同，現(xiàn)合同被撤銷，中介費(fèi)應(yīng)予退還。
連線法官——
本案中雖然各方對(duì)于訂約前的情況陳述不一，但從已簽訂的租賃合同內(nèi)容看，尹小姐承租房屋的目的是用作商鋪使用，陳先生明確其對(duì)房屋擁有合法出租權(quán)，由此可以認(rèn)定中介公司和出租方具有隱瞞房屋性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)情況的情形。
房屋性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)情況等屬于租賃合同的重大事項(xiàng)，居間人應(yīng)向委托人如實(shí)報(bào)告。一些中介公司為吸納房源，沒(méi)有要求“業(yè)主”出示身份證、產(chǎn)權(quán)證等有效證明，僅憑“業(yè)主”陳述即對(duì)外放盤(pán)。
其后促成交易，隨口對(duì)買房人或承租人作出口頭承諾或不實(shí)陳述。我國(guó)《合同法》規(guī)定，中介方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。案件后經(jīng)調(diào)解結(jié)案。
案例二
不實(shí)承諾“學(xué)位房”
入讀名校計(jì)劃落空
梁先生想尋找一套學(xué)位房，方便兒子入讀心儀的小學(xué)。中介公司稱有一“筍盤(pán)”靠近某名校為該校的學(xué)位房。梁先生順利與賣家簽訂房屋買賣合同，并約定賣家必須遷出房屋內(nèi)所有戶籍人員。
其后，賣方卻一直通過(guò)拒絕收取訂金余額的手段來(lái)拒絕履約。經(jīng)了解，原來(lái)該房戶口中除了賣家之外，仍有賣家的妹妹及其兒子。為了使用該房學(xué)位，雖非產(chǎn)權(quán)人的賣家妹妹拒絕遷出戶口。賣家現(xiàn)稱簽訂合同之時(shí)并未看清遷出戶口合同的條款。
連線法官——
除遇上述原戶籍人員因?qū)W位而不肯遷出的情況外，還存在學(xué)位已被使用或者“假學(xué)位房”（中介稱房屋為某一學(xué)校學(xué)位房但實(shí)為附近其他學(xué)校），另外還有政策變化或?qū)W區(qū)調(diào)整等問(wèn)題，都可能導(dǎo)致買房人無(wú)法實(shí)現(xiàn)入讀名校的購(gòu)房目的。
而且，如果中介公司在推介房屋時(shí)，僅是口頭承諾“帶學(xué)位”，買房人在打官司時(shí)因舉證不能、證據(jù)不足，也可能遭遇敗訴。想購(gòu)買學(xué)位房的家長(zhǎng)需要好好擦亮眼睛，把實(shí)際情況了解得清清楚楚，把合同訂得明明白白。
案例三
疏于核實(shí)關(guān)鍵信息
導(dǎo)致合同不能履行
吳先生通過(guò)中介介紹向鄭小姐購(gòu)買房屋，吳先生看過(guò)房子感覺(jué)很滿意，簽約過(guò)程也很順利，雖然房屋設(shè)有抵押，但合同已訂明“賣方保證對(duì)房產(chǎn)享有完整產(chǎn)權(quán)，保證房產(chǎn)權(quán)屬情況屬實(shí)，沒(méi)有侵犯第三人權(quán)益”等。吳先生很放心的簽訂了合同，支付了定金和首期款，安心坐等過(guò)戶、收樓，誰(shuí)知只等到中介通知，原來(lái)這套房屋在簽約之前已經(jīng)被法院查封。
吳先生對(duì)這套房屋情有獨(dú)鐘，幾經(jīng)考慮還是想買下來(lái)。就和鄭小姐協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，鄭小姐同意盡快解決法院查封問(wèn)題并配合辦理過(guò)戶手續(xù)。但最終鄭小姐并沒(méi)有能夠?qū)⒎课葸^(guò)戶給吳先生，吳先生起訴至法院，要求鄭小姐和中介公司連帶賠償損失。
法庭上，中介公司表示，在三方簽約前鄭小姐從沒(méi)有說(shuō)明房屋存在查封問(wèn)題，且簽約時(shí)間是星期五的晚上，雙方又急于簽約，無(wú)法去房管部門(mén)查檔，故認(rèn)為中介公司沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。鄭小姐也辯解其在簽約時(shí)并不知道房屋已經(jīng)被法院查封。
法院最終判決，鄭小姐須向吳先生承擔(dān)違約賠償責(zé)任。
連線法官——
隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，房屋交易頻繁、情況復(fù)雜，手持房產(chǎn)證的“業(yè)主”并不一定等同于對(duì)房屋享有完全的處分權(quán)。對(duì)于房屋是否設(shè)有抵押、是否被查封等情況，需要通過(guò)向房屋登記部門(mén)查詢才能準(zhǔn)確得知。
本案各方都急于簽約，在明知房屋設(shè)有抵押的情況下，沒(méi)有進(jìn)一步核實(shí)房屋權(quán)屬狀態(tài)，導(dǎo)致合同最終無(wú)法履行。來(lái)源|中國(guó)長(zhǎng)安網(wǎng)