被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。
01
今天遇到一個(gè)問(wèn)題，比較典型，貼出來(lái)和大家分享一下。問(wèn)題是這樣的：
張三把房子A，賣(mài)給了李四，兩個(gè)人簽訂了協(xié)議，辦了公證（約定不得反悔）。李四就把房款打錢(qián)打給了張三。但是因?yàn)榉慨a(chǎn)證沒(méi)有過(guò)兩年，暫時(shí)不能過(guò)戶，但是房屋已經(jīng)由李四實(shí)際占有并使用。
但張三之前還欠王五50萬(wàn)塊錢(qián)，李四不知道，張三也沒(méi)說(shuō)。
張三因?yàn)樽錾馐∵€不起50萬(wàn)，王五就把張三告上法庭，法院判張三還王五錢(qián)，張三說(shuō)自己沒(méi)錢(qián)還，王五查到張三名下有一處房產(chǎn)（A），就申請(qǐng)法院查封拍賣(mài)該房產(chǎn)。李四說(shuō)這是自己買(mǎi)的，不同意，并出示了公證處蓋章的合同書(shū)、轉(zhuǎn)賬憑證、收據(jù)、實(shí)際居住后物業(yè)費(fèi)發(fā)票等證據(jù)。
請(qǐng)問(wèn)：法院能否查封房產(chǎn)A？
02
最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《查封規(guī)定》）第17條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”
也就是說(shuō)，對(duì)已出售給第三人的未過(guò)戶房屋不得查封的，需要滿足以下四個(gè)條件：
1.第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款；
2.第三人已占有該不動(dòng)產(chǎn)；
3.未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記；
4.第三人對(duì)未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記無(wú)過(guò)錯(cuò)。
滿足上述四個(gè)條件，人民法院則不能對(duì)爭(zhēng)議不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查封、扣押、凍結(jié)，反之，有任意一個(gè)以上條件未滿足，則人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。
本案中，法院能否查封房屋A，就要看張三和李四交易是否符合以上四個(gè)條件。
結(jié)合咨詢(xún)的案情，可知：
首先，李四已經(jīng)全額支付房屋價(jià)款；其次，李四已經(jīng)實(shí)際占有使用該房屋；再次，雙方未辦理房屋過(guò)戶手續(xù)；最后，無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)，系客觀原因所致，李四并無(wú)過(guò)錯(cuò)。
因此，法院不能執(zhí)行李四的房屋。
03
看完以上分析，有的人會(huì)認(rèn)為，可以利用法律規(guī)定逃避執(zhí)行。比如，和第三人倒簽合同，轉(zhuǎn)移、隱藏財(cái)產(chǎn)。但是，要知道，法院也不是好糊弄的，會(huì)對(duì)當(dāng)事人提供的證據(jù)進(jìn)行綜合審查，做出裁判。
前幾天，有個(gè)新聞，說(shuō)一個(gè)女子，偽造法院兩份判決，一份刑事判決，判決自己無(wú)罪；另一份民事判決，將夫妻名下房產(chǎn)判給自己，還去法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。不料，東窗事發(fā)，法院將案件移交給公安機(jī)關(guān)處理。
對(duì)法律和司法，人人都應(yīng)有一份敬畏之心，維護(hù)法律的威嚴(yán)，偽造證據(jù)、虛假訴訟行為不可取，否則終將付出代價(jià)。
另外，也要提醒買(mǎi)房的當(dāng)事人，擦亮眼睛，不要購(gòu)買(mǎi)這種容易發(fā)生糾紛的房子。別買(mǎi)了房子，過(guò)戶不成，反倒因?yàn)樯霞夜偎纠p身，房子被法院查封，就算最后能保住房子，一般人也經(jīng)不起這種折騰和驚嚇。