日前，瀏陽(yáng)一個(gè)廠家出租部分廠房，最近十幾天停了一個(gè)租戶的電。原來(lái)，房東想要簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，以調(diào)整房租，并稱簽訂補(bǔ)充協(xié)議后才能恢復(fù)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有關(guān)房屋租賃合同的糾紛日益增多，合同訂立時(shí)有何風(fēng)險(xiǎn)，房東是否可以隨意補(bǔ)充合同中的內(nèi)容，一直是很多人關(guān)心的問(wèn)題。

瀏陽(yáng)一飼料廠老板漲租，理由：即將發(fā)行千元人民幣

“1000元面額人民幣”您聽(tīng)說(shuō)過(guò)嗎？瀏陽(yáng)一個(gè)廠家出租部分廠房，最近十幾天停了一個(gè)租戶的電，稱簽補(bǔ)充協(xié)議才能恢復(fù)。其中協(xié)議有一條就是“將發(fā)行1000元面額人民幣，貨幣貶值較大”。事實(shí)上，今年全國(guó)兩會(huì)時(shí)，全國(guó)人大代表、中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陳雨露就表示，據(jù)他所知，央行沒(méi)有發(fā)行大面額人民幣的打算。

8月8日上午，瀏陽(yáng)樂(lè)佰有機(jī)營(yíng)養(yǎng)有限公司（以下簡(jiǎn)稱飼料廠）內(nèi)，50人聚集在廠房大門討說(shuō)法，他們都是長(zhǎng)沙康威日用品有限公司（以下簡(jiǎn)稱康威公司）的員工，因?yàn)榉繓|——飼料廠老板周建成拉閘斷電十多天，康威公司無(wú)法生產(chǎn)。

康威公司老總周祝躍說(shuō)，周建成想要和他簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，以調(diào)整房租，其中理由之一“1000元面額人民幣”要發(fā)行了，貨幣貶值。另一個(gè)租戶——美盛萊裝飾公司則遭遇了廠房被停水幾個(gè)月的情況。出租部分廠房的飼料廠位于瀏陽(yáng)市永安鎮(zhèn)制造產(chǎn)業(yè)園，一共有4家企業(yè)租用了其廠房，只有康威公司遭遇停電?？低局饕a(chǎn)紙尿褲，記者進(jìn)入其廠房發(fā)現(xiàn)，尿褲尿片生產(chǎn)線都停了。

周祝躍向記者提供了飼料廠和康威公司的廠房租賃合同，記者看到，倉(cāng)庫(kù)租賃自2015年9月1日起，到2018年8月31日止，租賃期是3年。他表示，飼料廠老板周建成擬了一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，“補(bǔ)充協(xié)議有17項(xiàng)，簽字后就同意恢復(fù)供電。其中一個(gè)奇葩理由是馬上要發(fā)行一千元面值的人民幣?！?/p>

記者看到協(xié)議第12項(xiàng)寫著：“鑒于8月15日將發(fā)行1000元面額人民幣，貨幣貶值較大，乙方可根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整房租價(jià)格。不受2015年7月雙方簽訂的合同約束。雙方協(xié)商不統(tǒng)一，乙方有權(quán)終止雙方的租賃行為”。

美盛萊裝飾公司被停了水，公司丁老板表示，租賃合同簽的是2014年5月到2022年5月，今年6月起被停水，“抽馬桶都沒(méi)有水”。不過(guò)周建成并沒(méi)有要丁老板簽補(bǔ)充協(xié)議。丁老板自己想辦法運(yùn)水來(lái)。

房東，停電是怕變壓器超負(fù)荷

“1000元面額人民幣”這一項(xiàng)咱們先不說(shuō)，為什么采取停電的方式要求對(duì)方簽協(xié)議？飼料廠老板周建成進(jìn)行了解釋。周建成說(shuō)，康威交費(fèi)用不積極，上個(gè)月在一再催促下，才交了一部分房租，仍有一些房租沒(méi)交。最重要的是，飼料廠一些產(chǎn)品供不應(yīng)求，只好加班加點(diǎn)，而廠房只有一個(gè)變壓器，此前因?yàn)槎鄠€(gè)廠共一個(gè)變壓器，造成變壓器線路起火，電機(jī)燒壞。和康威簽訂合同，也是說(shuō)供電半年，對(duì)方自己安裝變壓器。

然而從去年7月份到現(xiàn)在，康威一直沒(méi)有安裝變壓器，“萬(wàn)一超負(fù)荷起火，怎么辦？”周建成說(shuō)，只好停了對(duì)方的電。對(duì)此，康威負(fù)責(zé)生產(chǎn)的楊先生說(shuō)，必須有環(huán)保評(píng)估才能安裝變壓器，今年3月底環(huán)評(píng)才通過(guò)。美盛萊裝飾公司為何被停水？公司丁老板和周建成都表示，在水費(fèi)方面雙方有糾紛。瀏陽(yáng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)也協(xié)調(diào)過(guò)幾次未果。

管理方，希望雙方尊重契約

當(dāng)天下午的協(xié)調(diào)會(huì)上，來(lái)自瀏陽(yáng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)的陳飛榮提出，建議先給康威供電，讓其恢復(fù)生產(chǎn)。周建成說(shuō)，必須簽補(bǔ)充協(xié)議，才能恢復(fù)供電。對(duì)于錯(cuò)開(kāi)時(shí)間用電的提議，周建成表示需回去詢問(wèn)飼料廠是否還需要通宵加班。如果不加班通宵，后半夜可以給康威供電。

陳飛榮說(shuō)，當(dāng)時(shí)租戶需要找廠房租賃，飼料廠當(dāng)初需要企業(yè)入駐，他們幫忙牽了線。對(duì)于糾紛，希望雙方互相體諒。陳飛榮說(shuō)，希望雙方拿一個(gè)方案，把問(wèn)題解決好；若實(shí)在解決不好，也需要一段時(shí)間來(lái)緩沖。希望雙方相互體諒。尊重契約，有合同精神，按合同辦事?！肮芪瘯?huì)提供的是保姆式服務(wù)。”園區(qū)副主任馬超容說(shuō)，他們將為企業(yè)做好服務(wù)，將協(xié)調(diào)供電部門，爭(zhēng)取將變壓器提前裝好。（紅網(wǎng)）

房屋租賃合同訂立的方式和風(fēng)險(xiǎn)

房東任性停電，希望簽訂補(bǔ)充協(xié)議等行為，其實(shí)已經(jīng)在一定程度上損害了廠家的利益。因此，在現(xiàn)實(shí)生活中，一定要注意房屋租賃合同訂立的方式和風(fēng)險(xiǎn)。房屋租賃合同訂立的方式一般有三種：書面訂立、口頭訂立和通過(guò)行為等方式的訂立。在這三種方式中書面訂立比較容易避免糾紛，也有利于雙方約定具體條款和意外情況?？陬^方式對(duì)于短期租賃或許更適合，但對(duì)于長(zhǎng)期租賃合同來(lái)說(shuō)，通過(guò)行為訂立合同比較適合，同時(shí)也比較符合一般的商業(yè)習(xí)慣，有利于加強(qiáng)雙方當(dāng)事人彼此的信任感。

在合同訂立的過(guò)程中也存在以下風(fēng)險(xiǎn)：首先，出租人是否可以證明自己是真正的房東。實(shí)際生活中經(jīng)常出現(xiàn)假房東冒充真房東簽訂合同的情況，在這種情況下，作為承租人首先需要對(duì)方出示身份證和房產(chǎn)證，最好到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門去進(jìn)行核實(shí)以避免風(fēng)險(xiǎn)。其次，在商定合同條款上一定要細(xì)化，盡量約定明確，例如違約責(zé)任的金額或者比例，房租的繳付時(shí)間，物業(yè)費(fèi)的繳納，租期屆滿后的通知義務(wù)和續(xù)租權(quán)利等。特別關(guān)于房屋是否用于個(gè)人居住還是商業(yè)使用需要特別進(jìn)行說(shuō)明，有部分承租人使用房屋完全違反了合同約定或者治安管理法的相關(guān)規(guī)定，例如從事賭博等。這有可能導(dǎo)致合同解除，同時(shí)要承擔(dān)相關(guān)民事責(zé)任和行政責(zé)任。最后，房屋的質(zhì)量或者是否滿足正常使用也是承租人關(guān)注的問(wèn)題，如果承租人對(duì)房屋質(zhì)量沒(méi)有仔細(xì)檢查，一旦發(fā)生水電氣或者其他設(shè)施損壞的問(wèn)題，追究責(zé)任人會(huì)出現(xiàn)很大困難。

常見(jiàn)的四種房屋租賃合同效力糾紛

常見(jiàn)的四種房屋租賃合同效力糾紛分別是租賃房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格，租賃合同是否有效；租賃房屋未經(jīng)整體驗(yàn)收合格的，租賃合同是否有效；租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，房屋租賃合同是否繼續(xù)有效以及以在建房屋作為租賃標(biāo)的物的房屋租賃合同效力問(wèn)題這四個(gè)方面。

1、租賃房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格，租賃合同是否有效

據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，只有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性效力規(guī)定的合同才是無(wú)效合同。認(rèn)定城市房屋租賃合同因房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收使用而產(chǎn)生效力問(wèn)題的主要法律依據(jù)是《消防法》第13條第3款規(guī)定：按照國(guó)家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程竣工，依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用。

因此，租賃房屋根據(jù)《消防法》必須經(jīng)消防驗(yàn)收而未驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》第52條認(rèn)定租賃合同無(wú)效。當(dāng)然在在界定何為“必須進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程”時(shí)，需明確只有“按照國(guó)家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程”，竣工時(shí)才必須經(jīng)過(guò)消防驗(yàn)收。因此不宜籠統(tǒng)地認(rèn)為城市出租房屋一律須經(jīng)消防驗(yàn)收，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格租賃合同就無(wú)效。

2、租賃房屋未經(jīng)整體驗(yàn)收合格的，租賃合同是否有效

最高人民法院認(rèn)為，根據(jù)《建筑法》第61條規(guī)定“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”未經(jīng)整體驗(yàn)收合格而簽訂的《租賃合同》，違反了《建筑法》的強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)《合同法》第52條應(yīng)認(rèn)定為合同無(wú)效。

3、租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，房屋租賃合同是否繼續(xù)有效

最高人民法院認(rèn)為，依據(jù)《合同法》第229條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。出租人與承租人訂立的租賃合同繼續(xù)生效。同時(shí)認(rèn)為現(xiàn)行法律未限制房屋產(chǎn)權(quán)變更后出租人依據(jù)租賃合同主張合同權(quán)利，追究承租人違約責(zé)任，該合同責(zé)任既包括追繳租金，也包括違約方承擔(dān)終止合同履行的違約責(zé)任。因此對(duì)于出租人提出的解除租賃合同應(yīng)予以支持。

4、以在建房屋作為租賃標(biāo)的物的房屋租賃合同效力問(wèn)題

在建房屋作為租賃標(biāo)的物出租，已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的一種常見(jiàn)現(xiàn)象。人民法院對(duì)于當(dāng)事人以在建房屋作為租賃標(biāo)的物而簽訂的《租賃合同》及《房屋轉(zhuǎn)租合同》之效力的認(rèn)定，同其他合同一樣，實(shí)行國(guó)家干預(yù)原則，即依職權(quán)審查合同是否存在違法性。對(duì)于合同內(nèi)容沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不具備法定無(wú)效要件的合同，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人合同意思自治原則，認(rèn)定此類合同有效。

在如今的市場(chǎng)環(huán)境下，房屋是財(cái)產(chǎn)的主要形式之一。當(dāng)前，房屋租賃合同中各種關(guān)系的沖突已經(jīng)是司法實(shí)務(wù)中屢見(jiàn)不鮮的糾紛形式。在審判實(shí)踐中，確認(rèn)房屋租賃合同的效力，解決合同效力的糾紛也是審理過(guò)程的難點(diǎn)。因此，租賃房屋前了解房屋租賃合同的風(fēng)險(xiǎn)、效力等問(wèn)題，是防范租賃合同產(chǎn)生糾紛的有效途徑之一。