前言:

隨著我國市場經(jīng)濟的高速發(fā)展,城市外來人口流動加劇，對房屋的需求也逐漸提高，但由于房價的日益上漲,故而房屋租賃已經(jīng)是每時每刻都在發(fā)生的一項普遍經(jīng)濟活動,并與我們的現(xiàn)實生活息息相關(guān)。目前房屋租賃市場飛速發(fā)展,出現(xiàn)在房屋租賃活動中的糾紛也越來越多,本文以房屋租賃市場中出現(xiàn)的“名為聯(lián)營實為租賃”為視角，從法律角度淺析名為聯(lián)營關(guān)系實為租賃關(guān)系糾紛中出現(xiàn)的法律問題。筆者以一則名為聯(lián)營關(guān)系實為租賃關(guān)系的案例入手，先論述聯(lián)營與租賃法律關(guān)系的特征，進而說明名為聯(lián)營實為租賃合同的效力認定以及法院管轄法律問題。

一、案情簡介

2015年8月12日張大爺將所有的房屋租賃給李大爺，并簽訂《房屋租賃協(xié)議》，2016年1月1日李大爺以案涉房屋經(jīng)營使用權(quán)與王大娘聯(lián)合經(jīng)營服飾，雙方簽訂了《聯(lián)合經(jīng)營協(xié)議》，該協(xié)議約定聯(lián)合經(jīng)營期限為2016年1月1日至2020年10月4日，每年王大娘須向李大爺支付盈利款100萬元，且約定王大娘在經(jīng)營期限內(nèi)，除不可抗力因素外，均不影響李大爺?shù)挠钍杖?。在《?lián)合經(jīng)營協(xié)議》履行過程中，因案外第三人原因?qū)е掳干娣课萋┧?，王大娘以李大爺未盡到房屋維修義務拒絕交納租金，為此，李大爺訴諸法院，王大娘在庭審中稱該協(xié)議名為聯(lián)營實為租賃，由此庭審中產(chǎn)生的爭議焦點：聯(lián)營法律關(guān)系的認定、名為聯(lián)營實為租賃合同的效力以及法院管轄。

二、本案涉及的法律問題

1、名為聯(lián)營實為租賃合同的認定

1990年11月12日開始施行的最高人民法院《關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》（法（經(jīng)）發(fā)〔１９９０〕２７號）（以下簡稱“《解釋》”）第四條關(guān)于聯(lián)營合同的保底條款問題對于該類型合同的認定方面以及名為聯(lián)營實為借貸行為的效力作了明確規(guī)定，以下筆者就該類型合同的認定為進行簡要的分析：

《解釋》第四條第一款規(guī)定：“聯(lián)營合同中的保底條款，通常是指聯(lián)營一方雖向聯(lián)營體投資，并參與共同經(jīng)營，分享聯(lián)營的盈利，但不承擔聯(lián)營的虧損責任，在聯(lián)營體虧損時，仍要收回其出資和收取固定利潤的條款。保底條款違背了聯(lián)營活動中應當遵循的共負盈虧、共擔風險的原則，損害了其他聯(lián)營方和聯(lián)營體的債權(quán)人的合法權(quán)益，因此，應當確認無效。………。從《解釋》第四條第一款可以知曉保底條款之所以無效的原因是保底條款違背了聯(lián)營法律關(guān)系的關(guān)鍵特征，即共負盈虧、共擔風險的原則。

具體到本案中，李大爺與王大娘簽訂的《聯(lián)合經(jīng)營協(xié)議》約定的在經(jīng)營期限內(nèi)，除不可抗力因素外，均不影響李大爺盈利款的收入，明顯不符合聯(lián)營法律關(guān)系的共負盈虧、共擔風險的特征，實際是由王大娘自擔風險、自負盈虧，因此，本案中，雖然李大爺與王大娘雙方簽訂了《聯(lián)合經(jīng)營協(xié)議》，但雙方約定李大爺不參與經(jīng)營、不承擔風險，由王大娘自主經(jīng)營、自負盈虧，上述約定并不符合聯(lián)營合同的基本特征，實際上，李大爺將案涉房屋租賃給王大娘經(jīng)營使用，并收取固定利潤，完全符合租賃合同關(guān)于出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的特征，即《聯(lián)合經(jīng)營協(xié)議》中的約定名為聯(lián)營，實為租賃，應認定為租賃合同。

2、名為聯(lián)營實為租賃合同的效力認定

《解釋》第四條第二款對于名為聯(lián)營實為借貸行為的認定以及效力問題作了明確規(guī)定，但對于名為聯(lián)營實為租賃行為的效力問題沒有作出規(guī)定，以下筆者就名為聯(lián)營實為租賃行為的效力問題進行分析：

《解釋》第四條第一款明確規(guī)定了聯(lián)營合同中的保底條款，通常是指聯(lián)營一方雖向聯(lián)營體投資，并參與共同經(jīng)營，分享聯(lián)營的盈利，但不承擔聯(lián)營的虧損責任，在聯(lián)營體虧損時，仍要收回其出資和收取固定利潤的條款。保底條款違背了聯(lián)營活動中應當遵循的共負盈虧、共擔風險的原則，損害了其他聯(lián)營方和聯(lián)營體的債權(quán)人的合法權(quán)益，因此，應當確認無效。該保底條款應當確認無效的前提是基于該合同為聯(lián)營合同，但從上本文第一部分分析可知，案涉《聯(lián)合經(jīng)營協(xié)議》實為租賃合同，而并非聯(lián)營合同，相關(guān)保底條款實際系關(guān)于租金約定的條款，保底盈利款則實為租金。因此，不能以該保底條款而認定該類型合同無效。

具體到本案中，《聯(lián)合經(jīng)營協(xié)議》實際上是李大爺將案涉房屋轉(zhuǎn)租給王大娘的行為，由此，產(chǎn)生的法律問題是本案中李大爺?shù)霓D(zhuǎn)租行為是否取得了出租人即張大爺?shù)耐饣蛘咦氛J，因此，認定《聯(lián)合經(jīng)營協(xié)議》的效力問題需要分兩種情況：第一，張大爺事先同意或事后追認了李大爺?shù)霓D(zhuǎn)租行為；第二，張大爺禁止轉(zhuǎn)租或者事后不予追認該轉(zhuǎn)租行為。本案中，雖然張大爺與李大爺簽訂的《房屋租賃協(xié)議》約定了禁止轉(zhuǎn)租條款，但事后張大爺對于李大爺?shù)霓D(zhuǎn)租行為進行了追認，因此，法院認定該案涉《聯(lián)合經(jīng)營協(xié)議》由合同雙方自愿簽訂，系雙方真實意思表示，且不違反法律行政法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效，合同雙方均應謹守合同義務。

3、名為聯(lián)營實為租賃合同的管轄確定

《解釋》第二條對于聯(lián)營合同糾紛案件的管轄問題作了明確規(guī)定，即⑴法人型聯(lián)營合同糾紛案件由法人型聯(lián)營體的主要辦事機構(gòu)所在地人民法院管轄；⑵合伙型聯(lián)營合同糾紛案件由合伙型聯(lián)營體注冊登記地人民法院管轄；⑶協(xié)作型聯(lián)營合同糾紛案件，由被告所在地人民法院管轄；⑷上述聯(lián)營體的主要辦事機構(gòu)所在地或者注冊登記地人民法院管轄有困難的，由被告所在地人民法院管轄。

《民事訴訟法》第三十三條規(guī)定：“下列案件，由本條規(guī)定的人民法院專屬管轄：（一）因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄；………?！睹袷略V訟法司法解釋》第二十八條第二款之規(guī)定：“農(nóng)村土地承包經(jīng)營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產(chǎn)糾紛確定管轄。”從上述法規(guī)可知，房屋租賃合同糾紛屬于專屬管轄范圍，應當由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄。

本案中，《聯(lián)合經(jīng)營協(xié)議》第十五條約定：“雙方未能協(xié)商一致，任何一方均可向有關(guān)部門提起仲裁”。顯然，根據(jù)《仲裁法》第十六條、第十八條之規(guī)定，雖然雙方在《聯(lián)合經(jīng)營協(xié)議》中約定了仲裁條款，因該約定對仲裁機構(gòu)約定不明且未能達成補充協(xié)議，因此，該仲裁條款無效，應當由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄。

若《聯(lián)合經(jīng)營協(xié)議》約定：“在履行合同過程中產(chǎn)生爭議時，向某仲裁委員會提請仲裁（該市僅有一家仲裁機構(gòu)）”，且雙方對合同約定的發(fā)生爭議向某仲裁委員會提請仲裁，沒有異議。如果雙方約定仲裁條款違反了專屬管轄原則，則該仲裁條款是否有效？

筆者認為，專屬管轄是《民事訴訟法》對人民法院審理民商事案件的管轄規(guī)定之一，而提請仲裁的仲裁委員會應當由當事人協(xié)議選定，且仲裁不實行級別管轄和地域管轄。根據(jù)《仲裁法》第三條規(guī)定“下列糾紛不能仲裁：（一）婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護、扶養(yǎng)、繼承糾紛；（二）依法應當由行政機關(guān)處理的行政爭議”，而本案雙方發(fā)生的是房屋租賃合同糾紛，不屬于該條款規(guī)定的不能仲裁范圍。而且《民事訴訟法》第三十四條規(guī)定的約定管轄不得違反級別管轄和專屬管轄的規(guī)定，僅限于當事人選擇與爭議有實際聯(lián)系地點的人民法院管轄的情況，并不涉及當事人選擇將爭議提交仲裁解決的情，因此，即使雙方約定的仲裁協(xié)議違反了專屬管轄原則，該仲裁協(xié)議仍然有效。

總結(jié)

合同各方是否共同出資、共同經(jīng)營、共負盈虧、共擔風險是認定聯(lián)營合同與房屋租賃合同兩類法律關(guān)系的最根本特征，該類型合同若是雙方真實意思表示且不違反法律行政法規(guī)強制性規(guī)定，應當合法有效，雙方理應按照合同內(nèi)容履行義務。確定法院管轄是程序公正的具體體現(xiàn)，因此，法院在審理該類型合同時須確定其是否有管轄權(quán)、是否約定管轄違反了級別管轄和專屬管轄，最終，在實體上能夠?qū)崿F(xiàn)公平正義，從而可以構(gòu)建和穩(wěn)定和諧的房屋租賃市場秩序。

作者簡介：李輝律師  四川神詠（成都）律師事務所

工學學士  法律碩士  專利代理人

聯(lián)系方式：13678046811