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成都市房產管理局關于印發(fā)
《成都市城市房屋拆遷補償估價操作暫行規(guī)則》的通知

（成房發(fā)[2001]第102號）
各區(qū)（市）縣房管局（辦、所）、有關房地產估價機構、各房屋拆遷單位：
根據(jù)市人民政府發(fā)布的《成都市城市房屋拆遷補償評估管理暫行規(guī)定》（成府發(fā)[2001]243號），現(xiàn)將我局制定的《成都市城市房屋拆遷補償估價操作暫行規(guī)則》印發(fā)你們，請遵照執(zhí)行。

成都市房產管理局
二OO一年十二月二十六日

成都市城市房屋拆遷補償估價操作暫行規(guī)則

第一章總則

第一條為維護城市房屋拆遷當事人合法權益，規(guī)范房屋拆遷補償估價行為，根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》、《成都市城市房屋拆遷管理暫行辦法》、《成都市城市房屋拆遷補償評估管理暫行規(guī)定》和《房地產估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的有關規(guī)定，結合成都市實際，制定本規(guī)則。

第二條本市行政區(qū)域內城市房屋拆遷補償估價（以下簡稱拆遷補償估價），適用本規(guī)則。

第三條拆遷補償估價，是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑結構等因素，對被拆遷房屋的房地產公開市場價格進行評定估算。
拆遷補償估價包括對被拆遷房屋的分類估價和分戶估價（以下簡稱分類估價、分戶估價）。

第四條拆遷補償估價對象，為被拆遷房屋連同該房屋占用范圍內的國有土地使用權。
拆遷補償估價對象不包括對被拆遷房屋的搬家補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業(yè)損失補償?shù)墓纼r。

第五條采用本規(guī)則的估價目的，僅限于"城市房屋拆遷補償估價"。拆遷補償估價報告，不適用于拆遷補償之外的其他任何用途。

第六條拆遷補償估價時點，為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷補償估價作業(yè)日期，自估價業(yè)務受理之日起，原則上不超過10日。

第七條拆遷補償估價的價值定義，是指估價對象在無任何權利限制條件下的房地產公開市場上最可能形成的價格。拆遷補償估價時，不考慮抵押權等他項權利的影響，不考慮租賃權及其他權利限制的影響。

第八條拆遷補償估價不包括對被拆遷房屋室內裝飾裝修的估價。但拆遷人書面要求評估的，按照《房地產估價規(guī)范》，另行評估其價值。

第二章估價方法

第九條住房的拆遷補償，可只采用一種估價方法進行估價，但應當說明理由。具備條件的，應當優(yōu)先采用市場比較法。

第十條營業(yè)用房的拆遷補償，宜采用兩種以上的估價方法進行估價。如確有困難，只能采用一種估價方法的，應當說明理由。
能搜集充分并符合規(guī)定要求的可比實例的營業(yè)用戶，應當采用市場比較法估價。
沒有條件選用市場比較法的，可采用收益法進行估價。
難以確定房屋收益的，可采用成本法等其他方法進行估價。

第十一條除住房、營業(yè)用房外，其他用途房屋的拆遷補償，可只采用成本法進行估價，但應當說明理由。

第十二條采用成本法估價時，對房屋占用范圍內的國有土地使用權的估價，可選取市場比較法、成本法或基準地價系數(shù)修正法等方法進行估價。

第十三條委托分戶評估，委托人應當提供被拆遷房屋占用范圍內的國有土地使用權取得方式證明文件，不能提供且估價機構又無法核實的，可以假設其為劃撥方式取得。
以劃撥方式取得國有土地使用權的，其房屋拆遷補償估價結果，不包括土地使用權出讓金或相當于出讓金的價款。

第十四條采用市場比較法時，應在被拆遷房屋同一供需圈搜集成交時間一般不超過12個月的市場交易實例，并確定與估價對象的區(qū)位、用途、建筑結構等相同或相近的3個以上可比實例。
可比實例的綜合修正不超過30%。

第十五條采用收益法估價時，被拆遷房屋的房地產收益的計算應符合《房地產估價規(guī)范》的有關規(guī)定，并按照相同用途、相似區(qū)位房屋的房地產平均收益水平進行修正。
資本化率的選取可采取安全利率加風險調整值確定。安全利率宜選取5年期國債利率。住房的風險調整值不超過3%，非住宅的風險調整值不超過5%。

第十六條采用成本法估價時，各種結構房屋的經(jīng)濟耐用年限，可參考以下數(shù)據(jù)確定：
（一）鋼筋混凝土結構（包括框架結構、剪力墻結構、簡體結構、框架－剪力墻結構等）：生產用房50年，受腐蝕的生產用房35年，非生產用房60年；
（二）磚混結構一等：生產用房40年，受腐蝕的生產用房30年，非生產用房50年；
（三）磚混結構二等：生產用房40年，受腐蝕的生產用房30年，非生產用房50年；
（四）磚木結構一等：生產用房30年，受腐蝕的生產用房20年，非生產用房40年；
（五）磚木結構二等：生產用房30年，受腐蝕的生產用房20年，非生產用房40年；
（六）磚木結構三等：生產用房30年，受腐蝕的生產用房20年，非生產用房40年；
（七）簡易結構：10年。
各種結構房屋的建筑物殘值率，可參考以下數(shù)據(jù)：
（一）鋼筋混凝土結構：0；
（二）磚混結構一等：20%；
（三）磚混結構二等：2%；
（四）磚木結構一等：6%；
（五）磚木結構二等：4%；
（六）磚木結構三等：3%；
（七）簡易結構：0；

第三章分類估價

第十七條分類估價，是指對同一房屋拆遷范圍內的被拆遷房屋，根據(jù)其區(qū)位、用途、建筑結構等因素進行分類，評估出各類房屋的平均價格。

第十八條分類估價，由拆遷人委托估價機構進行評估。
估價機構受理估價委托后，應在受理之日起3日內向房屋拆遷管理部門備案。

第十九條分類估價的委托人應當向估價機構提供以下資料：
（一）估價委托書；
（二）房屋拆遷許可證；
（三）作為分類估價樣本點的房屋所有權證、國有土地使用權證；
（四）補拆遷房屋的建筑結構、用途、附屬設施等情況一覽表；
（五）其他有關資料。

第二十條分類估價時，應按被拆遷房屋所處區(qū)位、用途、建筑結構等進行分類，并區(qū)分樓房和平房。
被拆遷房屋的用途，可分為居住用房、營業(yè)用房、辦公用房、生產用房、倉儲用房和其他用房。
被拆遷房屋的建筑結構，可分為簡易結構、木結構、磚木結構、磚混（混合）結構、鋼混結構和鋼結構。
被拆遷房屋的區(qū)位分類，參照政府有關部門規(guī)定的土地級別或者街道類別進行確定。

第二十一條對被拆遷房屋分類后，應在每類房屋中選取具有代表性的房屋作為樣本點。評估出各個樣本點的價值后，選取適當方法，求取出各類房屋的房地產平均價格。

第二十二條被拆遷房屋樣本點的選取數(shù)量，依拆遷規(guī)模的大小確定。每類被拆遷房屋的戶數(shù)在10戶（含本數(shù)）以下的，樣本點的選取數(shù)不少于1；戶數(shù)在10戶以上50戶（含本數(shù)）以下的，樣本點的選取數(shù)不少于2；戶數(shù)在50戶以上的，樣本點的選取數(shù)不少于3。但樣本點占被拆遷房屋的比例一般不低于10%。
被拆遷房屋，一般以一份房屋所有權證記載為一戶。

第二十三條分類估價只給出各類房屋的單位價格。估價結果精確到人民幣元。

第四章分房估價

第二十四條分戶估價，是指根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑結構、建筑面積等因素，結合該戶（或處）被拆遷房屋的樓層、朝向、新舊程度因素，評估出該房屋的房地產價格。

第二十五條拆遷人、被拆遷人應在估價資料提供、現(xiàn)場查勘等方面對估價機構給予配合。不予配合的，估價機構有權拒絕出具估價報告。

第二十六條估價對象的用途與房屋所有權證記載不一致的，以《成都市城市房屋拆遷管理暫行辦法》第二十六條的規(guī)定進行確定。拆遷當事人雙方另有約定的除外。

第二十七條分戶估價，應由拆遷人、被拆遷人協(xié)商一致共同委托一家估價機構進行。協(xié)商不成的，可在拆遷當事人雙方提出的估價機構名單中抽簽確定并共同委托。

第二十八條分戶估價的委托人應當向估價機構提供以下資料：
（一）估價委托書；
（二）房屋拆遷許可證；
（三）估價對象的房屋所有權證和國有土地使用權證；
（四）被拆遷房屋的建筑結構、用途、附屬設施等情況一覽表；
（五）其他有關資料。
已作分類估價的，應當提供分類估價報告。

第二十九條分戶估價，應給出估價對象的單位價格和總價格。估價結果單位價格精確到人民幣元，總價格精確到人民幣佰元。

第五章估價報告

第三十條分戶估價的單宗被拆遷房屋的價值不足50萬元，估價結果報告可采用表格的形式，除此之外的估價結果報告，應采用文字說明的形式。

第三十一條表格式估價結果報告，紙張大小應采用A4紙張規(guī)格。具體的格式要求如下：

城市房屋拆遷補償分戶估價結果報告


┌─────────────────────────────────┐ 
│估價機構： 估價報告編號： 估價目的：城市房屋拆遷補償估價 │
├──────┬────────┬────────┬────────┤
│估價委托方 │權屬證書編號 │被拆遷房屋座落 │被拆遷房屋用途 │
├──────┼────────┼────────┼────────┤
│建筑面積 │附屬設施設備 │建筑結構 │樓房或平房 │
├──────┼────────┼────────┼────────┤
│土地因素 │房地單位價格 │房地總價格 │備注 │
└──────┴────────┴────────┴────────┘

（一）上述估價結果的限定條件：
（1）被拆遷房屋的權屬狀況：
（2）被拆遷房屋的實體狀況：成新率、建造年代、使用情況等、
（3）城市房屋拆遷補償分戶估價的價值定義：
（4）其他條件：應滿足本報告規(guī)定的全部假設和限定條件。
（5）估價時點及報告有效期：
（二）其他需要說明的事項：
（三）估價機構和估價人員：
×××房地產評估公司（蓋章）
房地產估價師×××（簽字）證書編號：
房地產估價師×××（簽字）證書編號：
××××年××月××日

第三十二條分類評估估價結果報告和估價技術報告應在報告出具后的3日內向拆遷主管部門備案。

第六章職業(yè)道德

第三十三條估價機構接受估價委托后，不得向其他估價機構轉讓其受托的估價業(yè)務。

第三十四條估價人員和估價機構對委托方提供的情況和資料應保守秘密。

第三十五條估價人員和估價機構應堅持獨立、客觀、公正原則，不得出具虛假估價報告。
拆遷補償估價涉及兩個以上估價機構的，估價人員和估價機構之間應相互尊重，并可以就估價的有關事項進行溝通交流，不得有詆毀、貶低他人的言行。

第三十六條估價人員和估價機構不得允許他人借用自己名義從事拆遷補償估價業(yè)務。

第三十七條估價機構應執(zhí)行國家和當?shù)卣?guī)定的估價收費標準，不得以不正當理由或名目收取額外費用，或降低收費標準，進行不正當競爭。

第三十八條估價人員和估價機構應當履行對委托人和拆遷管理部門的解釋義務，對其出具的估價報告作出解釋和說明。

第七章附則

第三十九條本規(guī)則將"估價"與"評估"作為同義詞來使用。

第四十條安置房屋的價格評估適用本規(guī)則。

第四十一條違章建筑和超過批準期限的臨時建筑不予估價。未超過批準期限的臨時建筑，僅評估其建筑物凈殘值。