房產(chǎn)是企業(yè)或個(gè)人生產(chǎn)生活中的重大資產(chǎn)，也是在執(zhí)行案件中，被查控的主要對(duì)象。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的依據(jù)，法院執(zhí)行時(shí)往往通過(guò)查詢登記信息來(lái)調(diào)查被執(zhí)行人名下是否有房。然而，在實(shí)踐中，存在不動(dòng)產(chǎn)登記簿權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人不一致的情況，有的是案外人主張登記在被執(zhí)行人名下房屋為自己所有，申請(qǐng)排除強(qiáng)制執(zhí)行；有的是申請(qǐng)人主張登記在第三人名下房屋為被執(zhí)行人所有，要求法院強(qiáng)制執(zhí)行……那么，房產(chǎn)登記名實(shí)不符，法院該如何考量和執(zhí)行呢？房山法院的法官帶大家通過(guò)幾個(gè)常見(jiàn)情形一起看看。

情形一：被執(zhí)行人購(gòu)買的尚在開(kāi)發(fā)商名下的預(yù)售商品房，能否采取強(qiáng)制措施？

商品房買賣通常需要依次經(jīng)歷以下六個(gè)階段：

房屋在建——取得預(yù)售許可證——網(wǎng)簽備案或預(yù)告登記——房屋竣工——房屋權(quán)屬初始登記即開(kāi)發(fā)商確權(quán)登記——業(yè)主所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

根據(jù)《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第15條的規(guī)定，若房屋處在上述第二、第三、第五環(huán)節(jié)，法院可以預(yù)查封。

預(yù)查封顧名思義就是預(yù)先查封，是針對(duì)尚未辦理所有權(quán)登記但又履行了一定的批準(zhǔn)或備案等預(yù)登記手續(xù)的房屋所采取的控制性措施。

雖然預(yù)查封的房屋所有權(quán)尚不屬于被執(zhí)行人，但是被執(zhí)行人享有的并非是一般的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而是物權(quán)期待權(quán)，能夠期待在支付購(gòu)房款后取得房屋產(chǎn)權(quán)證。

那么對(duì)于這種尚未登記在被執(zhí)行人名下的預(yù)售房，法院能否處置呢？

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第484條的規(guī)定，除銀行存款等可以直接劃扣處分的財(cái)產(chǎn)，被執(zhí)行人的其他財(cái)產(chǎn)，法院只有查封、扣押、凍結(jié)之后才能處分。

那預(yù)查封是否等同于查封呢？最高院曾在判決中指出，只有房屋完成本登記，被執(zhí)行人取得物權(quán)，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，才能進(jìn)行拍賣、變賣、折價(jià)。

這也就說(shuō)明，雖然預(yù)查封和正式查封都能限制房屋轉(zhuǎn)移，但是兩者本質(zhì)上還存在不同，預(yù)查封房屋是否最終歸屬于被執(zhí)行人還存在不確定性，只有在預(yù)查封轉(zhuǎn)為查封的前提下，法院才可以處置。

情形二：被執(zhí)行人因繼承、生效判決等方式取得房屋所有權(quán)但尚未辦理移轉(zhuǎn)登記，能否強(qiáng)制執(zhí)行？

根據(jù)《民法典》第229條至第231條的規(guī)定，物權(quán)可以通過(guò)法定繼承、生效法律文書、征收等法律行為之外的事實(shí)因素發(fā)生變動(dòng)。我們統(tǒng)稱此種物權(quán)變動(dòng)方式為非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)，此時(shí)，即使未辦理登記，也取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。

例如，在離婚訴訟中，法院將登記在男方名下的房屋判歸女方，判決生效后，雙方一直未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。后女方因債務(wù)糾紛被債權(quán)人申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，此時(shí)該房屋能否成為被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)？

根據(jù)《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第8條的規(guī)定，對(duì)被執(zhí)行人因繼承、判決或者強(qiáng)制執(zhí)行取得，但尚未辦理過(guò)戶登記的土地使用權(quán)、房屋的查封，執(zhí)行法院在向登記部門提交被執(zhí)行人取得財(cái)產(chǎn)所依據(jù)的繼承證明、生效判決書或者執(zhí)行裁定書后，由國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理過(guò)戶登記手續(xù)，法院就可以辦理查封登記。

情形三：案外人借名買房，能否強(qiáng)制執(zhí)行？

借名買房顧名思義就是借他人的名義買房，借名人實(shí)際出資，但房屋登記在出借人名下。

例如，甲借乙的名義買房，房屋登記在乙的名下，但甲實(shí)際支付購(gòu)房款并占有居住。乙因欠債被法院強(qiáng)制執(zhí)行，申請(qǐng)人請(qǐng)求執(zhí)行乙名下的該套房屋，案外人甲能否以自己是實(shí)際權(quán)利人為由排除對(duì)該房屋的強(qiáng)制執(zhí)行？

首先，需要審查的是借名買房合同是否有效。

如果案外人甲是基于逃避債務(wù)、規(guī)避稅收、違規(guī)購(gòu)買政策性保障住房等違法原因借名買房，存在損害國(guó)家利益或社會(huì)公共利益的情形，借名買房行為會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效，此時(shí)，案外人甲不能排除強(qiáng)制執(zhí)行。

其次，如果合同認(rèn)定有效，那么需要審查案外人甲是否是真實(shí)權(quán)利人。法院會(huì)綜合考慮購(gòu)房款的支付、占用使用期間物業(yè)水電費(fèi)的繳納等因素，來(lái)確定案外人是否享有實(shí)際權(quán)利。

至于案外人與被執(zhí)行人之間的糾紛，可以通過(guò)另訴方式要求返還購(gòu)房款，賠償損失。

情形四：房產(chǎn)登記在被執(zhí)行人名下實(shí)歸夫妻共有，能否查封處置？

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>婚姻家庭編解釋（一）》第27條規(guī)定，由一方婚前承租，婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋，登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

此外，根據(jù)該解釋第78條的規(guī)定，一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下，除離婚時(shí)雙方另有規(guī)定，原則上可以認(rèn)定該不動(dòng)產(chǎn)歸登記一方，但是，雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

可以看出，登記不是判斷房屋是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的唯一標(biāo)準(zhǔn)，還要看實(shí)際是否夫妻共同出資以及夫妻之間的真實(shí)約定。

對(duì)于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第12條，法院可以查封、扣押、凍結(jié)，共有人對(duì)此不能提出異議，但可以提出協(xié)議分割或者析產(chǎn)訴訟來(lái)確定被執(zhí)行人享有的份額。

值得注意的是，夫妻共同財(cái)產(chǎn)原則上僅在共有基礎(chǔ)喪失即離婚時(shí)，一方才享有分割請(qǐng)求權(quán)，例外的，在符合《民法典》第1066條關(guān)于“一方有隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財(cái)產(chǎn)或者偽造夫妻共同債務(wù)等嚴(yán)重?fù)p害夫妻共同財(cái)產(chǎn)利益的行為；一方負(fù)有法定扶養(yǎng)義務(wù)的人患重大疾病需要醫(yī)治，另一方不同意支付相關(guān)醫(yī)療費(fèi)用”兩種情形之一時(shí)，才可以請(qǐng)求分割。

那么，當(dāng)被執(zhí)行人不符合夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割條件，無(wú)法協(xié)商分割或提起析產(chǎn)訴訟時(shí)，法院能否處置該房屋？

最高人民法院民事裁定書（2017）最高法民申2083號(hào)裁定曾指出，共有人只是享有提起析產(chǎn)訴訟權(quán)利，而非法定義務(wù)，夫妻共有房產(chǎn)無(wú)法分割的情況下可以不用析產(chǎn)直接執(zhí)行。但需要在夫妻共有財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)對(duì)被執(zhí)行人所享有的財(cái)產(chǎn)份額進(jìn)行處分，不得損害另一方的財(cái)產(chǎn)份額。

來(lái)源：北京房山法院，圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)。