夫妻借父母之名買房，房子歸誰？

2015年，小梁與其妻子小黃在虹口區(qū)看中了一套房屋，希望買下作為投資，但兩人依相關(guān)政策都屬于限購對象（兩人共有一套、小黃獨(dú)有一套），無法再行購房。于是，小梁與小黃請小黃的父親黃某出面買下這套房屋。
小黃和小梁向房屋賣家支付定金后，將剩余房款打入黃某銀行賬戶，準(zhǔn)備由黃某向賣家付清后續(xù)幾期房款。然而，黃某在向賣家支付一筆房款并辦理購房網(wǎng)簽手續(xù)的當(dāng)天，才發(fā)現(xiàn)自己也屬于限購對象（早年喪妻，單身，名下有房）。小黃和小梁只好臨時再請小梁的母親李某代為簽訂購房合同，而黃某則將其銀行賬戶下的房款打入李某賬戶。之后，李某依合同向賣家付清了房款，系爭房屋也如約過戶到李某名下。
2017年，小黃不幸病逝。清點(diǎn)小黃遺產(chǎn)時，黃某與李某對系爭房屋有了不同看法：
黃某認(rèn)為，系爭房屋實(shí)際是由小黃和小梁借李某的名義購買，購房款均來源于小黃和小梁，系爭房屋應(yīng)歸小梁和小黃共有；
李某則認(rèn)為系爭房屋是小黃和小梁為了孝敬李某而出資購買并贈與給李某，系爭房屋實(shí)際登記在自己名下，也實(shí)際由李某居住、管理，故應(yīng)歸李某一人所有。
因二人爭執(zhí)不下，黃某遂以李某為被告起訴至法院，要求確認(rèn)系爭房屋屬小梁和小黃的夫妻共同財產(chǎn)而歸小梁與小黃共有。小梁作為第三人參加了訴訟，并默默站到母親李某一邊，支持李某的說法。
黃某向法院表示，若法院因“限購”政策等原因無法判決系爭房屋歸小梁和小黃共有，則要求法院判決系爭房屋的房屋折價款歸小梁和小黃所有。
小梁也表示，若法院認(rèn)為系爭房屋歸他和小黃共有，他將同意接受自己在系爭房屋中享有相應(yīng)份額，而又若最終無法將系爭房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)至他和小黃名下，小梁也同意以房屋折價款形式解決本案糾紛。
審判

證據(jù)充分、事實(shí)清楚，“借名”買房！
一審法院認(rèn)為，雖然小梁、小黃與李某對系爭房屋的實(shí)際歸屬事宜并未作出明確的書面約定，但結(jié)合資金走向、房款支付等事實(shí)，各方當(dāng)事人提供的證據(jù)以及當(dāng)事人陳述，法院認(rèn)為黃某主張的借名買房的可信度遠(yuǎn)高于李某、小梁主張的贈與行為的可信度。
李某雖然辯稱她和小梁、小黃之間是贈與關(guān)系，認(rèn)為只要其實(shí)際居住、管理系爭房屋就可證明其受贈了系爭房屋，但基于李某與小梁系母子關(guān)系，日常生活中小梁夫妻二人委托李某管理房屋未嘗不可，李某也未能提供其他證據(jù)證明其主張的贈與關(guān)系存在。故法院認(rèn)定小梁、小黃借名買房事實(shí)的存在。
雖然小梁、小黃與李某之間系借名買房關(guān)系，但是根據(jù)黃某、小梁陳述的名下產(chǎn)權(quán)房情況，無論是以購房人為規(guī)避國家限購、限貸政策而借用親朋好友名義購房，在司法實(shí)踐中并不少見。
常見的案例中，實(shí)際購房人與名義購房人會約定，整個實(shí)際交易過程都由名義購房人出面，而購房款則全部由實(shí)際購房人出資。買下房屋后，也是由實(shí)際購房人實(shí)際使用房屋，等到一定時候，名義購房人再配合實(shí)際購房人將房屋產(chǎn)證上的權(quán)利人變更為實(shí)際購房人。
當(dāng)然，也有實(shí)際購房人親自出面參與交易全過程的情況，而名義購房人除了被叫來在合同上簽字、在產(chǎn)證上加名外，幾乎沒什么存在感……
不過，在法律上，名義購房人其實(shí)很有存在感。
法官提示

“借名”有風(fēng)險
1、名義購房人不認(rèn)可“借名”事實(shí)、不配合辦理過戶，就像這個案子，親屬之間無明確書面約定，名義購房人主張房子實(shí)際歸其所有，實(shí)際購房人出資為借貸或贈與；
2、房屋被處理或限制，如名義購房人離婚，房屋作為夫妻共同財產(chǎn)被分割；名義購房人死亡，房屋作為遺產(chǎn)被繼承；名義購房人擅自將房屋出售或抵押；因法律問題房屋被法院查封等。
所以“借名購房”需慎重，如果確需鋌而走險采取“借名”的方式購買房屋，實(shí)際購房人要謹(jǐn)慎選擇名義購房人，應(yīng)當(dāng)清楚所購房屋性質(zhì)，最好不要購買拆遷安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房，以免發(fā)生糾紛，導(dǎo)致房錢兩空；
實(shí)際購房人要和名義購房人簽好協(xié)議，以書面方式確定房屋的實(shí)際出資人和權(quán)利人，針對名義購房人的違約行為（包括反悔主張房屋所有權(quán)、違約將房屋轉(zhuǎn)讓、贈與、抵押、拒絕過戶等）約定嚴(yán)格的違約責(zé)任，以降低實(shí)際購房人風(fēng)險；
同時實(shí)際購房人應(yīng)當(dāng)從自己的賬戶支付房款，留存付款憑證，以后如發(fā)生糾紛，實(shí)際購房人可以憑書面證據(jù)以法律途徑來保護(hù)自己的權(quán)利。

分享來自中國法院網(wǎng)，作者徐琛……