貸款買房，現(xiàn)在已被廣大老百姓所接受。在我國社會信用體系尚待完善的條件下，銀行為化解自身的信用風(fēng)險，往往要求購房者購買貸款保險。但是，目前貸款保險合同還很不完善，在一定程度上侵害了購房消費者的權(quán)益。

保險責(zé)任的實際承擔(dān)期限，短于合同規(guī)定的保險期限

貸款保險合同一般規(guī)定，保險期限與貸款期限一致，保險責(zé)任自購房合同約定交房之日起至借款本息還清之日止。目前大多數(shù)貸款所購的住房是期房，貸款發(fā)放日和實際交房日有一段時間差，普遍存在先貸款、后交房的現(xiàn)象。而保險費是從貸款開始之日起開始計收，既然合同規(guī)定保險責(zé)任自購房合同約定交房之日起開始承擔(dān)，未交房也就談不上承擔(dān)保險責(zé)任。因此，保險公司承擔(dān)保險責(zé)任的期限明顯短于貸款期限。在貸款發(fā)放日至交房日這段空白期，保險公司沒有承擔(dān)任何保險責(zé)任。例如，某人于2000年7月1日貸款買了2001年7月1日交付的商品房，消費者多繳納一年保費，但保險公司事實上卻不可能承擔(dān)這一年的保險責(zé)任。很明顯，權(quán)利和義務(wù)不對等，保險公司應(yīng)退還多收的保費。

保險公司不是按年，而是一次性收取全部保險費

有的保險公司雖然在合同中規(guī)定保險費“按年收取，每年結(jié)算”，但在實際操作中，往往幾十年一次性收取。這實質(zhì)上是無償占用了購房者幾十年的利息收入，加重了購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。保險公司對一次性收取保費的通常解釋是，在現(xiàn)有的技術(shù)條件下，如果逐年收取保費，保險公司不但要投入大量的人力物力，而且要承擔(dān)購房者不繳納續(xù)期保費的風(fēng)險。但是，這種解釋顯然難以令人信服。很多壽險產(chǎn)品，保險期限長達(dá)幾十年，保費卻按年、按季，甚至按月收取?？梢?，技術(shù)上完全不成問題，保險公司不愿放棄一次性收取的利益才是問題的關(guān)鍵。退一步講，即便購房者不能按期繳納保險費，保險公司完全可以按照《保險法》的有關(guān)規(guī)定，解除保險合同，不承擔(dān)保險責(zé)任，自然也就談不上承擔(dān)風(fēng)險了。

購房者花錢買房，在貸款保險合同中卻不是受益人

抵押住房貸款保險合同通常規(guī)定，銀行是第一受益人。因為抵押本身是擔(dān)保的一種方式，所以抵押貸款保險既要適用《保險法》，又要適用《擔(dān)保法》。《擔(dān)保法》第五十八條規(guī)定：“抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財產(chǎn)?！笨梢?，銀行作為抵押權(quán)人，在保險標(biāo)的即抵押的住房發(fā)生保險事故時，能夠以第一受益人的身份領(lǐng)取保險賠款，從而規(guī)避風(fēng)險。然而這讓廣大購房者很不理解，甚至覺得冤枉：明明是自己花錢買房，自己卻不是受益人。因此，為使住房貸款保險真正的為老百姓所認(rèn)同，銀行不應(yīng)作為保險合同的第一受益人，而這并不會影響銀行規(guī)避風(fēng)險的初衷。事實上，2000年12月13日起實行的最高人民法院關(guān)于適用《擔(dān)保法》若干問題的解釋第八十條，對《擔(dān)保法》的第五十八條作了進(jìn)一步的規(guī)定：“在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補(bǔ)償金優(yōu)先受償。抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)未屆清償期的，抵押權(quán)人可以請求人民法院對保險金、賠償金或補(bǔ)償金采取保全措施。”由此可見，銀行完全沒有必要“冒天下之大不韙”，要求作為合同的第一受益人，受益人應(yīng)該是購房者。如果發(fā)生保險事故，抵押的住房滅失或是毀損，銀行可以優(yōu)先受償和采取訴訟保全措施。這樣，銀行既可以規(guī)避風(fēng)險，也能讓購房者在感情上能接受。

在此，專家提醒您簽訂合同時要冷靜觀察，仔細(xì)分析，避免不必要的誤解和損失。