• 【發(fā)布單位】最高人民法院
• 【發(fā)布文號】[1988]民他字第56號
• 【發(fā)布日期】1988-10-24
• 【生效日期】1988-10-24
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】國家法律法規(guī)

最高人民法院《關(guān)于共有人之一擅自出賣共有 房屋無效的批復(fù)》

最高人民法院《關(guān)于共有人之一擅自出賣共有
 房屋無效的批復(fù)》
 
（1988年10月24〔1988〕民他字第56號）
河南省高級人民法院：

 你院1988年9月15日《關(guān)于于金明和趙文運等5人房屋糾紛一案的請示報告》收悉。經(jīng)研究認(rèn)為，崔希舜未經(jīng)趙文運等房屋共有人同意，于1972年11月4日擅自將鄭州市南學(xué)街67號院內(nèi)東屋北頭2間出賣給于金明是不合法的。1984年11月，該房屋共有人趙文運等訴至鄭州市管城回族區(qū)人民法院，要求廢除房屋買賣關(guān)系。一、二審法院判決買賣關(guān)系無效并無不當(dāng)。故同意你院審判委員會的意見，可維持一、二審判決、駁回于金明的申訴。

 此復(fù)。

附：

 河南省高級人民法院《關(guān)于于金明和趙文運等5人

 房屋糾紛一案的請示報告》



最高人民法院：

 關(guān)于于金明和趙文運等5人房屋糾紛一案經(jīng)鄭州市管城區(qū)人民法院、鄭州市中級人民法院和省法院民庭審理，均認(rèn)為：房屋買賣關(guān)系無效，退房退錢。但省人大常委會對法院的處理提出不同意見。為此，特請示如下：



一、案情及各級法院處理意見

 王寶齋生前娶趙文運，納妾崔玉英。崔生1女3男，即王希玲、王學(xué)禮、崔希舜和王四平。崔玉英于1957年病故后，趙文運又從山東老家到鄭州與王寶齋共同生活。1966年“文革”期間，王、趙被趕回山東老家。1970年王寶齋病故，留下鄭州市南學(xué)街67號東屋瓦房4間，北屋瓦2間（均為半間）門樓1個。繼承人對遺產(chǎn)從未分割。1971年國家將其東屋南頭兩間、北屋2間納入改造，留下東屋北頭2間為王家自住房。

 1972年11月4日，崔希舜未與其他共有人協(xié)商，私自將所留自住房2間，經(jīng)人說合以200元價款賣給于金明，但對外謊稱是換房，同時，于又將自己在建新街住的1間公房轉(zhuǎn)讓給崔希舜居住。1977年12月30日，于金明單方到房管部門辦了過戶手續(xù)。1981年10月9日，于金明經(jīng)區(qū)建設(shè)科批準(zhǔn)，在東屋北頭宅基地上自建平臺房1間，在院內(nèi)建廚房1間，并對所購買房屋進(jìn)行了維修，花費150元。1984年10月30日日，王希玲收到區(qū)房管所退還改造的4間房屋的通知后，與占房單位協(xié)商騰房時，方知崔希舜將東屋北頭兩間瓦房和門樓賣掉。為此，王希玲等人起訴到管城區(qū)法院，要求廢除買賣關(guān)系。

 經(jīng)該院審理認(rèn)為：此房屬趙文運、王希玲、王四平、王學(xué)禮、崔希舜5人共有，于1985年7月4日判決：1，廢除崔希舜和于金明的買賣關(guān)系，崔希舜退還于金明人民幣200元。房屋產(chǎn)權(quán)共有人趙文運、王希玲、王四平、崔希舜、王學(xué)禮五人付給于金明房屋修理費150元；2．于金明經(jīng)建設(shè)科批準(zhǔn)修建的1間平臺房應(yīng)歸于金明所有，院內(nèi)廚房（無證建筑）由有關(guān)部門處理；3．于金明的平臺房應(yīng)臨南學(xué)街開門走路；4．公房一間崔希舜應(yīng)退還于金明居住，5，訴訟費20元由崔希舜負(fù)擔(dān)。宣判后于金明不服，提出上訴，經(jīng)鄭州市中級人民法院審理，于1985年11月20日駁回上訴，維持原判。但于金明仍然不服，向省人大常委會提出申訴。省人大豫人法群（1986）8號函指示省法院立案查處并報結(jié)果。省法院1986年3月21日立案。經(jīng)調(diào)卷審理，于1986年9月20日作出維持一、二審判決的決定，但通知尚未發(fā)出，省人大常委會即調(diào)卷審查。



二、省人大常委會法工委對該案的處理意見

 省人大常委會于1986年11月6日將此案的全部卷宗調(diào)走，審查1年零9個月后，于今年7月13日退回本院。由于省人大常委會的領(lǐng)導(dǎo)同志對此案也有不同認(rèn)識，即以省人大法工委的名義向省法院主管民事審判工作的副院長楊聚章同志談了以下意見和建議：

 1．關(guān)于崔希舜賣房時，其他共有人是否知道的問題。從現(xiàn)有證據(jù)看，賣房當(dāng)時，部分共有人知道，部分共有人不知道。共有人王希玲在崔希舜賣房時不知道。但在1972年以后是知道的，根據(jù)是葛潤春證明，葛與原夫崔希舜在1977年秋鬧離婚時，曾向王希玲講過崔希舜賣房的事。此證言可以做為證據(jù)使用；王希玲于1985年6月給王學(xué)禮寫信，提到關(guān)于房子的事，說人家找你，你就說不知道，不同意賣房即可；王希玲在本市工作，說不知道講不通，至少可以說是應(yīng)該知道。

 共有人王四平應(yīng)認(rèn)定為知道。王學(xué)禮78年看房子知道已賣過。趙文運確實不知道。

 2．關(guān)于于金明買房時是否知情的問題，法院認(rèn)定于買房時知情，根據(jù)是一審法院接待筆錄記載，承認(rèn)買房時崔希舜說過，不讓告訴王希玲。但這個筆錄于本人未簽字，不符合最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《
民事訴訟法（試行）》若干問題的意見中第
27條關(guān)于證據(jù)的規(guī)定精神。

 3．關(guān)于運用法律方面，由于法院只注意證明賣房時隱瞞了其他共有人，但未證明買房是否知情，未充分考慮誰是主要過錯人等。因此，適用最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策等法律若干問題的意見第55條的原則，判決結(jié)果讓于金明一人承擔(dān)了過錯責(zé)任。應(yīng)采取公平原則讓崔希舜承擔(dān)主要責(zé)任，于金明也承擔(dān)部分責(zé)任，保護(hù)王希玲等人的合法權(quán)利。在法律允許的范圍內(nèi)，選擇最佳方案。遺產(chǎn)按份共有可以分割。五人均等，每人一間多。崔希舜繼承的一間賣給于金明按55條第2款，承認(rèn)一間房買賣關(guān)系成立。



三、審判委員會意見

 院審判委員會于今年9月10日聽取了辦案人員的匯報和楊聚章同志關(guān)于省人大法工委對此案的意見的介紹，經(jīng)過認(rèn)真討論研究，一致同意合議庭的處理意見，即維持一、二審判決，但對省人大法工委提出趙文運在山東老家可能有房屋的問題應(yīng)該進(jìn)一步查明。為此，辦案人員又到山東了解調(diào)查，證實趙文運在山東雖住有一間破草房，但系其大嫂家給蓋的，對此房無產(chǎn)權(quán)。合議庭和審委會認(rèn)為應(yīng)維持原判的主要理由是：

 1．賣房時部分共有人不知道

 （1）賣房契約上只有被告崔希舜的名子，沒有其他共有人的名子。

 （2）原告人王希玲持有其父臨死前交給其的房屋產(chǎn)權(quán)狀。

 （3）原告人趙文運講，1972年崔希舜賣房至1984年起訴，一直在山東老家居住，沒有回過鄭州，是1984年其女兒崔希玲給其寄錢時才知道崔希舜將房子賣了，經(jīng)查屬實。

 （4）原告人王希玲訴稱，1972年聽其弟崔希舜說過與于金明換房住，但不知把房子賣給了于金明。1984年接到退房通知去看房時聽鄰居講房子賣了。經(jīng)查，鄰居李淑蘭、弓留柱證明于希玲所講情況屬實。

 （5）賣房人（一審被告人）崔希舜承認(rèn)賣房時只有其弟王四平知道，其他共有人不知道。

 （6）買房人（即申訴人）于金明承認(rèn)當(dāng)時對外講是換房，而且王希玲等人不知道。

 （7）被告人崔希舜原妻葛潤春證明王希玲在賣房時不知道，并證明是說換房住。

 2．于金明在買房時知道該房是共有財產(chǎn)

 （1）賣房人崔希舜，買房人于金明及中人趙文山等，均證實立草契時，王四平一會在場，一會不在場，但到簽字時未叫王四平簽字。

 （2）于金明在答辯中多次承認(rèn)知道該房是共有財產(chǎn)。如1984年11月5日于金明在法院接待室當(dāng)著原告人王希玲辯稱：“我們辦手續(xù)時她弟弟交待我，不叫給他姐說，也就是不叫給王希玲說我們買賣房的事。”1984年11月10日，于又當(dāng)著王說：“事后知道，是王希玲弟弟交待我不讓給他說”。1984年12月1日，在調(diào)解中于金明說“72年我買他的房，光知道他姐王希玲是劇團(tuán)的”。并說：“當(dāng)時買房沒有給王希玲說過”，“買房子她兄弟知道不就行了，他們姐妹4個我能都去問問”。開庭審理中，于金明講：“當(dāng)時對外人都說是換房，實際是賣房”，因賣房要寫四至，所以對外人說是換房。

 （3）賣房人崔希舜講：“我不叫于給我姐說，別人要問就說是換著住?！?
 （4）中人趙文山證明立約時，崔希舜說父母都死了，有一個姐劇團(tuán)工作。一個弟弟。

 （5）中人孫潤生證明于金明買房時知道王希玲是崔希舜的姐姐。

 3．房屋是共同共有，不是按份共有

 該房是崔希舜父親王寶齋1956年買的，王寶齋和崔的生母崔玉英先后于1957年和1970年病故。根據(jù)
繼承法第
26條規(guī)定，趙文運享有共同財產(chǎn)一半的權(quán)利，即應(yīng)得兩大間和一小間房屋。下余一半方是王寶齋遺產(chǎn)，由趙文運和其四個子女共同繼承，每人只能分得半間房屋。依照有關(guān)法律規(guī)定，該房屋屬于共同共有，不屬按份共有。省人大法工委講妻妾繼承應(yīng)有差別，可以按份共有的性質(zhì)處理，讓崔希舜得一間房的意見，缺乏法律依據(jù)。

 4．一、二審判決是公平合理的，對于金明沒造成什么損失。

 根據(jù)最高人民法院《
關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第
55條規(guī)定，法院廢除房屋買賣關(guān)系并無不妥。這樣處理，對于金明來說，經(jīng)濟(jì)上并未造成什么損失。首先：廢除房屋買賣關(guān)系，退房退錢，對于來說，不僅收回了房價，也無償居住了10多年時間，同時又在王家使用的地皮上建了1間平臺和一間廚房。其次，原經(jīng)崔希舜住的1間公房，再由崔希舜找相同條件1間公房讓于使用。

 根據(jù)上述情況，院審判委員會討論決定維持一、二審判決，駁回于金明申訴。

 以上意見當(dāng)否，請批示。