• 【發(fā)布單位】天津市
• 【發(fā)布文號(hào)】津政發(fā)〔2003〕105號(hào)
• 【發(fā)布日期】2003-08-28
• 【生效日期】2003-08-28
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

天津市人民政府批轉(zhuǎn)市房管局 關(guān)于對(duì)我市舊住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理意見(jiàn)的通知

天津市人民政府批轉(zhuǎn)市房管局
關(guān)于對(duì)我市舊住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理意見(jiàn)的通知

(津政發(fā)〔2003〕105號(hào))





各區(qū)、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：



 市人民政府領(lǐng)導(dǎo)同志同意市房管局《關(guān)于對(duì)我市舊住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的意見(jiàn)》，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，望遵照?qǐng)?zhí)行。





 二ＯＯ三年八月二十八日





 關(guān)于對(duì)我市舊住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的意見(jiàn)



 為鞏固我市城市環(huán)境綜合治理成果，滿足舊住宅小區(qū)群眾改善居住環(huán)境的愿望，探索舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的新途徑，進(jìn)一步提升城市整體形象，按照市人民政府的工作部署，參照《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)對(duì)舊住宅小區(qū)（以下簡(jiǎn)稱舊區(qū)）實(shí)施物業(yè)管理提出如下意見(jiàn)：



 一、舊區(qū)物業(yè)管理實(shí)施范圍和工作原則



 凡經(jīng)過(guò)整修改造后，具備一定規(guī)模，符合接管標(biāo)準(zhǔn)的舊區(qū)，均列入實(shí)施舊區(qū)物業(yè)管理的范圍。實(shí)施舊區(qū)物業(yè)管理由各區(qū)人民政府負(fù)責(zé)組織，按照《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，本著先試點(diǎn)起步、后逐步推開，全面整治與長(zhǎng)效管理相銜接，環(huán)境治理與文明、治安小區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，因地制宜地推行舊區(qū)物業(yè)管理工作，為改善廣大群眾的生活環(huán)境創(chuàng)造良好條件。舊區(qū)物業(yè)管理單位要積極招錄下崗失業(yè)人員，特別是招用男性年滿50周歲、女性年滿40周歲大齡下崗失業(yè)人員再就業(yè)。



 二、舊區(qū)物業(yè)管理的模式和組織形式



 （一）實(shí)施舊區(qū)物業(yè)管理，要根據(jù)小區(qū)綜合整治后房屋、環(huán)境、配套設(shè)施和房屋產(chǎn)權(quán)的狀況、居民的承受能力以及群眾需求的實(shí)際情況，確定管理模式和物業(yè)管理單位。對(duì)環(huán)境配套設(shè)施比較好、房屋比較整齊、產(chǎn)權(quán)比較分散的小區(qū)，可參照新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的模式，由房屋管理單位轉(zhuǎn)制的物業(yè)公司或者通過(guò)招投標(biāo)等形式選擇的物業(yè)公司負(fù)責(zé)實(shí)施統(tǒng)一管理。對(duì)公有住宅房屋產(chǎn)權(quán)比較集中的小區(qū)，可采取房屋管理單位負(fù)責(zé)牽頭統(tǒng)一管理，各專業(yè)部門按照分工配合的物業(yè)管理模式。對(duì)環(huán)境配套設(shè)施比較差、規(guī)模小、房屋比較陳舊的小區(qū)，可采取居委會(huì)負(fù)責(zé)牽頭統(tǒng)一管理，各專業(yè)部門配合管理的模式。



 （二）要結(jié)合房屋產(chǎn)權(quán)情況和管理模式，建立業(yè)主代表會(huì)或管委會(huì)作為舊區(qū)的管理組織。由物業(yè)公司進(jìn)行管理的舊區(qū)要按照《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，推選業(yè)主代表召開業(yè)主代表會(huì)，產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，并與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》。由房屋管理單位或居委會(huì)進(jìn)行管理的舊區(qū)，由房屋管理單位、居委會(huì)和專業(yè)部門及業(yè)主、使用人代表組成舊區(qū)管委會(huì)，共同協(xié)商達(dá)成《管理服務(wù)協(xié)議》。



 三、舊區(qū)物業(yè)管理的接管標(biāo)準(zhǔn)和管理責(zé)任



 （一）舊區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，要結(jié)合整治后的情況進(jìn)行接管，總體上要達(dá)到房屋基本完好、道路平整、環(huán)境整潔、面貌有明顯改觀的要求。具體接管基本標(biāo)準(zhǔn)為：



 房屋外檐整潔，共用部位門窗及各種設(shè)施、設(shè)備完整，樓道粉刷整潔；道路、場(chǎng)地、硬鋪裝整齊、平整，無(wú)裸露土地；綠化設(shè)施基本完好，綠地?zé)o斑禿、樹木無(wú)枯死；路燈、樓道燈等公共照明設(shè)施整齊、完好，能夠正常開啟；架空線網(wǎng)統(tǒng)一調(diào)整規(guī)范、整齊；道路、場(chǎng)地、綠地?zé)o占用和違章搭建，樓內(nèi)無(wú)雜物堆放；機(jī)動(dòng)車停車位劃定規(guī)范整齊，自行車棚基本完好；小區(qū)有封閉圍擋，設(shè)置門衛(wèi)室，配備必要的管理服務(wù)用房。



 （二）物業(yè)管理單位和專業(yè)部門要嚴(yán)格按照管理責(zé)任分工，履行各自職責(zé)，配合做好舊區(qū)物業(yè)管理工作。工作職責(zé)分工為：



 物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)小區(qū)環(huán)境、樓道衛(wèi)生清掃保潔，環(huán)境秩序、車輛行駛和停放的管理，門崗值勤、巡視管理等服務(wù)；房屋產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)房屋和設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)、維修；區(qū)園林部門負(fù)責(zé)綠化、樹木及綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、維修；區(qū)市政部門負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)道路、排水設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、維修；路燈管理部門負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)路燈的養(yǎng)護(hù)、維修；區(qū)市容環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)垃圾的轉(zhuǎn)運(yùn)和處理。



 四、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)費(fèi)用



 舊區(qū)實(shí)施物業(yè)管理應(yīng)提供下列服務(wù)內(nèi)容：



 （一）房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修、管理；



 （二）小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修、管理；



 （三）綠化、樹木及綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、管理；



 （四）環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔服務(wù)；



 （五）環(huán)境秩序、車輛行駛和停放的管理；



 （六）門崗值勤、巡視管理。



 物業(yè)管理單位應(yīng)將上述（三）、（四）、（五）、（六）項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容，實(shí)施統(tǒng)一管理服務(wù)。服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理單位根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算管理服務(wù)成本，提出收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在征求住戶或管理組織意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，報(bào)物價(jià)部門核準(zhǔn)后，向使用人按月收取。其中，第（三）項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用由各區(qū)政府統(tǒng)一核定，綠化部門應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理單位簽訂費(fèi)用支付、使用協(xié)議，按月或季劃撥。



 物業(yè)管理單位可以接受專業(yè)部門的委托，將（一）、（二）項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容實(shí)施統(tǒng)一管理服務(wù)，并由專業(yè)部門支付費(fèi)用。



 五、舊區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施步驟



 （一）成立領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合。在市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組指導(dǎo)下，由各區(qū)人民政府主管負(fù)責(zé)同志掛帥，成立舊區(qū)實(shí)施物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，明確辦事機(jī)構(gòu)，落實(shí)分工，統(tǒng)一協(xié)調(diào)舊區(qū)接管驗(yàn)收工作，按照先易后難、以點(diǎn)帶面、滾動(dòng)發(fā)展的原則，推動(dòng)舊區(qū)實(shí)施物業(yè)管理工作。區(qū)房管、園林、市政、市容、環(huán)衛(wèi)、路燈等管理部門，要嚴(yán)格按照管理職責(zé)分工，履行各自職責(zé)，加強(qiáng)與物業(yè)管理單位的協(xié)調(diào)配合，確保舊區(qū)實(shí)施物業(yè)管理工作的順利開展。



 （二）確定管理模式，落實(shí)物業(yè)管理單位。由各區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組的辦事機(jī)構(gòu)牽頭，組織召集街道辦事處、業(yè)主、使用人代表、房屋管理單位和專業(yè)部門共同協(xié)商確定管理模式和物業(yè)管理單位。物業(yè)管理單位要按照職責(zé)分工，加強(qiáng)組織和協(xié)調(diào)工作，及時(shí)解決在管理服務(wù)工作中出現(xiàn)的問(wèn)題，并做好落實(shí)工作。



 （三）統(tǒng)一接管，制定管理制度。由區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組辦事機(jī)構(gòu)會(huì)同小區(qū)所屬街道辦事處負(fù)責(zé)組織召集物業(yè)管理單位、業(yè)主、使用人和專業(yè)部門代表，對(duì)整治后的舊區(qū)按照接管標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管，對(duì)達(dá)不到接管標(biāo)準(zhǔn)的由整治單位進(jìn)行完善。物業(yè)管理單位要按照職責(zé)分工和接管后的服務(wù)內(nèi)容，制定物業(yè)管理制度和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。



 （四）成立管理組織，加強(qiáng)監(jiān)督協(xié)調(diào)。由街道辦事處在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下，召集業(yè)主、使用人、物業(yè)管理單位及專業(yè)部門代表，按照選定的管理模式組建業(yè)主代表會(huì)或管委會(huì)，加強(qiáng)日常管理服務(wù)的監(jiān)督工作，積極協(xié)調(diào)處理工作中出現(xiàn)的問(wèn)題。



 （五）測(cè)算服務(wù)成本，協(xié)商收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。由物業(yè)管理單位按照管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算服務(wù)費(fèi)用成本和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在征求住戶或管理組織意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，報(bào)物價(jià)部門核準(zhǔn)確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并在小區(qū)內(nèi)公告。



 （六）辦理項(xiàng)目備案手續(xù)。物業(yè)管理單位在接管項(xiàng)目30日內(nèi)，持簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》或《管理服務(wù)協(xié)議》和業(yè)主委員會(huì)或管委會(huì)成員的基本情況，到項(xiàng)目座落的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)。



 六、扶持政策和措施



 （一）新辦承擔(dān)舊區(qū)物業(yè)管理工作的單位，被勞動(dòng)部門認(rèn)定為新辦服務(wù)性企業(yè)，當(dāng)年新招用下崗失業(yè)人員達(dá)到職工總數(shù)30％以上（含30％），并與其簽訂3年以上期限勞動(dòng)合同的，經(jīng)勞動(dòng)保障部門認(rèn)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，3年內(nèi)免征營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和企業(yè)所得稅；當(dāng)年新招用下崗失業(yè)人員不足職工總數(shù)30％，并與其簽訂3年以上期限勞動(dòng)合同的，經(jīng)勞動(dòng)保障部門認(rèn)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，3年內(nèi)可按計(jì)算減征比例減征企業(yè)所得稅；新招用下崗失業(yè)人員并簽訂3年以上期限勞動(dòng)合同的，經(jīng)勞動(dòng)保障部門審核后，從再就業(yè)資金中按招用人數(shù)對(duì)其企業(yè)應(yīng)繳納的養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)和失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)，提供為期3年的社會(huì)保險(xiǎn)補(bǔ)貼；符合公益性崗位條件的，由勞動(dòng)保障和財(cái)政部門共同認(rèn)定，對(duì)招用男性年滿50周歲、女性年滿40周歲的大齡下崗失業(yè)人員，從再就業(yè)資金中給予不低于每人每月150元的公益性崗位工資性補(bǔ)貼。



 （二）公有住房管理單位實(shí)施物業(yè)管理的，可從該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋租金總額中提取3％，用于補(bǔ)充日常管理服務(wù)費(fèi)用。



 （三）利用小區(qū)內(nèi)道路停放機(jī)動(dòng)車輛收費(fèi)的，免辦行業(yè)管理合格證，免交停車管理費(fèi)。



 （四）由房屋管理單位或居委會(huì)進(jìn)行管理的，不再辦理物業(yè)管理資質(zhì)。



 （五）市容、規(guī)劃、園林、消防和占道等管理部門對(duì)實(shí)施舊區(qū)物業(yè)管理建設(shè)小區(qū)圍擋、設(shè)置門衛(wèi)室等，要簡(jiǎn)化審批手續(xù)。



 （六）物價(jià)部門在核準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)要簡(jiǎn)化手續(xù)，給予支持。



 （七）房管、公安、市容、環(huán)衛(wèi)等部門不得以任何形式對(duì)舊區(qū)物業(yè)管理收取管理費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，不得推銷安裝指定廠家的各種設(shè)施、設(shè)備或指派專業(yè)隊(duì)伍。