• 【發(fā)布單位】82305
• 【發(fā)布文號】昆政發(fā)[1999]74號
• 【發(fā)布日期】1999-10-25
• 【生效日期】1999-12-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

昆明市人民政府關(guān)于印發(fā)《昆明市物業(yè)管理 服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的通知

 昆明市人民政府關(guān)于印發(fā)《昆明市物業(yè)管理
 服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的通知
 
（昆政發(fā)〔1999〕74號）
各縣（市）、區(qū)人民政府，市政府各委、辦、局：

 《昆明市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，已經(jīng)昆明市人民政府第82次常務(wù)會議原則同意，現(xiàn)予印發(fā)執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的情況和問題，請及時(shí)向市物價(jià)局反映。

 一九九九年十月二十五日

 昆明市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法




 第一章 總則





 第一條 為規(guī)范我市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)物業(yè)管理單位和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，依據(jù)《
中華人民共和國價(jià)格法》等法律、法規(guī)和規(guī)章，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。



 第二條 本辦法適用于昆明市行政區(qū)劃范圍內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為。

 本辦法所稱物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理單位接受業(yè)主委員會（或業(yè)主代表）、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托（以下簡稱委托人），對物業(yè)管理區(qū)域（以下簡稱小區(qū)）內(nèi)的建筑物及共用設(shè)施設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等開展日常維護(hù)、修繕及提供與委托人工作、生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。



 第三條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)包括綜合服務(wù)費(fèi)、車輛在小區(qū)內(nèi)場地占用費(fèi)、公眾性代辦服務(wù)費(fèi)及其它特約服務(wù)費(fèi)。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的具體分類及價(jià)格形式如下：

 （一）小區(qū)內(nèi)普通住宅的綜合服務(wù)費(fèi)，實(shí)行政府定價(jià)；小區(qū)內(nèi)學(xué)校、幼兒園、高級公寓（含別墅）、寫字樓和空關(guān)房的綜合服務(wù)費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

 （二）車輛在小區(qū)內(nèi)場地占用費(fèi)，實(shí)行政府定價(jià)。

 （三）公眾代辦服務(wù)費(fèi)，實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。

 （四）特約服務(wù)費(fèi)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，帶有強(qiáng)制性收費(fèi)和有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的除外。



 第四條 昆明市物價(jià)局是本市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管部門，市政府其他相關(guān)部門在各自的職責(zé)范圍內(nèi)協(xié)助做好物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的管理工作。




 第二章 綜合服務(wù)費(fèi)





 第五條 綜合服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成及服務(wù)內(nèi)容如下：

 （一）管理、服務(wù)人員基本工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。

 （二）共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi)。服務(wù)內(nèi)容包括：小區(qū)內(nèi)道路、停車場、室外照明、消防、室外上下管道、明暗溝、沙井、圍墻、垃圾投放設(shè)施等的維修養(yǎng)護(hù)。

 （三）綠化管理費(fèi)。服務(wù)內(nèi)容包括：小區(qū)內(nèi)花草、樹木、園林小品及其附屬設(shè)施的日常維護(hù)、養(yǎng)護(hù)。

 （四）保潔費(fèi)。服務(wù)內(nèi)容包括：小區(qū)內(nèi)道路、停車場、停院、樓閣道、電梯間的清掃，垃圾收集、掏運(yùn)，屋頂水池清洗，化糞池清掏、清運(yùn)。

 （五）保安費(fèi)。服務(wù)內(nèi)容包括：小區(qū)內(nèi)安全保衛(wèi)、晝夜巡邏值班。

 （六）辦公費(fèi)。用于小區(qū)的日常管理、帳務(wù)管理、物業(yè)檔案資料保管、業(yè)主委員會（或業(yè)主代表）的辦公經(jīng)費(fèi)，以及其它與物業(yè)管理事務(wù)相關(guān)的合理費(fèi)用。

 （七）物業(yè)管理單位的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。

 （八）法定稅費(fèi)。

 （九）合理利潤。普通住宅控制在上述1－7項(xiàng)的5％以內(nèi)，高級公寓、寫字樓控制在上述1－7項(xiàng)的10％以內(nèi)。



 第六條 綜合服務(wù)費(fèi)實(shí)行等級管理，并根據(jù)服務(wù)需求和成本的變化，由昆明市物價(jià)局會同有關(guān)部門適時(shí)調(diào)整等級標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

 依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，對小區(qū)綜合服務(wù)實(shí)行。

 綜合考評定級?？荚u分在90分以上的為甲級，80至89分為乙級，70至79分為丙級，60至69分為丁級。物業(yè)管理單位依據(jù)所評定的等級，收取綜合服務(wù)費(fèi)（考核內(nèi)容、評分標(biāo)準(zhǔn)、綜合服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見附件一、二）。



 第七條 高級公寓和寫字樓的綜合服務(wù)費(fèi)，可在小區(qū)綜合服務(wù)費(fèi)的300％以內(nèi)浮動(dòng)。小區(qū)內(nèi)學(xué)校、幼兒園及個(gè)別確需獨(dú)立實(shí)行物業(yè)管理的建筑物，綜合服務(wù)費(fèi)在小區(qū)綜合服務(wù)費(fèi)的50％以內(nèi)浮動(dòng)?？贞P(guān)房的綜合服務(wù)費(fèi)按所在小區(qū)綜合服務(wù)費(fèi)的30％交納。未出售、出租、使用的空關(guān)房，由開發(fā)建設(shè)單位交納；已出售的空關(guān)房由房屋所有人交納，出租房由承租人交納。



 第八條 綜合服務(wù)費(fèi)按其服務(wù)對象所占建筑面積或按戶合理分?jǐn)偂＞唧w分?jǐn)傓k法，由委托人與物業(yè)管理單位在合同中約定。高層樓宇內(nèi)的電梯、中央空調(diào)、自來水二次加壓、自備發(fā)電機(jī)組等共用設(shè)施設(shè)備使用的材料費(fèi)，及其發(fā)生的人員工資、電費(fèi)、維修費(fèi)等，由委托人和物業(yè)管理單位共同確定成本費(fèi)用，商定分?jǐn)傓k法。




 第三章 其他服務(wù)收費(fèi)





 第九條 車輛在小區(qū)內(nèi)場地占用費(fèi)，是指物業(yè)管理單位征得委托人和有關(guān)部門同意，經(jīng)物價(jià)局批準(zhǔn)，在小區(qū)內(nèi)的公共場地和道路上劃出停車泊位，供小區(qū)內(nèi)住戶停放小型車輛（4噸以上、12座以上客貨車不得停放）所收取的費(fèi)用。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由昆明市物價(jià)局制定。

 公共配套建設(shè)的停車場（含室內(nèi)），統(tǒng)一執(zhí)行昆明市物價(jià)局核準(zhǔn)的停車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

 物業(yè)管理單位收取的車輛在小區(qū)內(nèi)場地占用費(fèi)和配套建設(shè)的停車場收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)分科目建帳，獨(dú)立核算，其收益全部用于小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)和彌補(bǔ)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的不足。



 第十條 有關(guān)單位向小區(qū)內(nèi)提供水、電、煤（燃）氣以及其他服務(wù)，凡屬于政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得亂加價(jià)、亂收費(fèi)，并應(yīng)當(dāng)直接向用戶收費(fèi)。需要委托物業(yè)管理單位代抄表、代收費(fèi)的，委托單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理單位簽訂委托代收、代繳合同，并向物業(yè)管理單位支付代理服務(wù)費(fèi)。代理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。



 第十一條 物業(yè)管理等單位向委托人提供的其它特約服務(wù)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方當(dāng)事人遵循公平、自愿的原則事先約定，不得強(qiáng)行服務(wù)、強(qiáng)行收費(fèi)。凡屬于政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。



 第十二條 住戶因房屋裝修產(chǎn)生的垃圾，由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)清運(yùn)，并按規(guī)定收費(fèi)。裝修無垃圾或不裝修的，不得收費(fèi)。




 第四章 收費(fèi)管理





 第十三條 物業(yè)管理單位的綜合服務(wù)等級，由物價(jià)局會同同級物業(yè)主管部門評定，并向社會公布。根據(jù)物業(yè)管理單位的服務(wù)質(zhì)量和委托人的要求，物價(jià)局和同級物業(yè)主管部門可以重新評定其綜合服務(wù)等級。



 第十四條 物業(yè)管理單位的綜合服務(wù)等級評定后，其具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物價(jià)局依據(jù)評定的等級，在規(guī)定的幅度內(nèi)核定，并向社會公布。

 新建小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，執(zhí)行物價(jià)部門核定的試行標(biāo)準(zhǔn)；綜合服務(wù)等級評定后，按照評定的等級收費(fèi)；綜合服務(wù)等級晉升或降低，按照晉升或降低后的等級收費(fèi)。



 第十五條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行分級管理的原則。市物價(jià)局負(fù)責(zé)審批和管理盤龍、五華、西山、官渡區(qū)范圍內(nèi)乙級以上的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)。其余的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，按屬地管理原則，由各縣（市）區(qū)物價(jià)局負(fù)責(zé)審批和管理。昆明市四個(gè)區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，報(bào)省物價(jià)局備案。



 第十六條 物業(yè)管理單位申請辦理物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向有管轄權(quán)的物價(jià)局申領(lǐng)《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)申請表》、《昆明市物業(yè)管理服務(wù)等級考核表》，并按規(guī)定如實(shí)填報(bào)和提供《物業(yè)管理資質(zhì)證書》、《工商營業(yè)執(zhí)照》、物業(yè)管理委托合同或協(xié)議等有關(guān)資料。

 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)審批后，物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)?shù)绞芾韺徟奈飪r(jià)局辦理《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)等級證書》和《經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)許可證》后，方可收費(fèi)。



 第十七條 物業(yè)管理單位對實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)的服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，亮證收費(fèi)。收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)范圍、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)辦法應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營地點(diǎn)或收費(fèi)地點(diǎn)張榜公布。綜合服務(wù)費(fèi)一般按月計(jì)收，征得委托人同意后，可預(yù)收6個(gè)月。物業(yè)管理單位收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、小區(qū)內(nèi)車輛場地占用費(fèi)、代收費(fèi)、機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車收費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)以及配套設(shè)施經(jīng)營性收入，應(yīng)當(dāng)分科目建帳，統(tǒng)一核算。收支帳目應(yīng)當(dāng)每半年公布一次，并抄送受理審批的物價(jià)局備案。



 第十八條 委托人應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)管理委托合同的約定，對物業(yè)管理單位的服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)行為、收支帳目等事項(xiàng)，進(jìn)行監(jiān)督，參與管理。

 委托人應(yīng)當(dāng)按照物價(jià)局核定的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向物業(yè)管理單位繳納有關(guān)費(fèi)用。逾期不繳納的，按雙方在委托合同中約定的辦法辦理。

 未經(jīng)物價(jià)局審批的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，委托人有權(quán)拒交。對物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)中的價(jià)格違法行為，任何單位和個(gè)人均有權(quán)向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局投訴。

 委托人與物業(yè)管理單位發(fā)生的服務(wù)收費(fèi)糾紛，依據(jù)雙方簽定的委托合同協(xié)商解決；也可以由物價(jià)局協(xié)調(diào)解決，或者通過訴訟程序解決。




 第五章 罰則





 第十九條 物業(yè)管理單位有下列情形之一者，屬價(jià)格違法行為：

 （一）不執(zhí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)的；

 （二）不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的；

 （三）法律、法規(guī)明令禁止的其它不正當(dāng)價(jià)格行為。



 第二十條 對有第十九條行為之一的，由縣級以上物價(jià)局按以下規(guī)定作出處罰。

 （一）違反本辦法第十九條第一項(xiàng)的，責(zé)令改正，沒收違法所得，可以并處違法所得五倍以下的罰款；沒有違法所得的，可以處2萬元以上20萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓。

 （二）違反本辦法第十九條第二項(xiàng)的，責(zé)令改正，沒收違法所得，可以并處5000元以下罰款。

 （三）違反本辦法第十九條第三項(xiàng)的，按照《
中華人民共和國價(jià)格法》和國務(wù)院批準(zhǔn)的《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》及有關(guān)法規(guī)予以處罰。



 第二十一條 物業(yè)管理單位因價(jià)格違法行為致使委托人多付價(jià)款的，責(zé)令限期退還；多付價(jià)款人難于查找的，責(zé)令公告查找；公告期限屆滿仍無法退還的價(jià)款，以違法所得論處。



 第二十二條 市、縣（市）區(qū)物價(jià)局應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查。

 對價(jià)格工作人員濫用職權(quán)、循私舞弊、索賄行賄等違法行為，物業(yè)管理單位和委托人及知情者，均有權(quán)舉報(bào)。市、縣（市）區(qū)物價(jià)局和有關(guān)監(jiān)督執(zhí)法部門，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定對違法、違規(guī)者的行為作出依法嚴(yán)格查處。




 第六章 附則



 第二十三條 本辦法由昆明市物價(jià)局負(fù)責(zé)解釋。



 第二十四條 本辦法于一九九九年十二月一日起執(zhí)行。