張家港什么是承包人優(yōu)先受償權(quán)

張家港建筑工程律師曹輝團(tuán)隊(duì)：建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)是指承包人對于建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，優(yōu)先于一般的債權(quán)。根據(jù)《合同法》第286條的規(guī)定、最高人民法院的《批復(fù)》以及建設(shè)工程的特點(diǎn)，承包人要符合以下條件此案可以行使工程款優(yōu)先受償權(quán)。

　　(1)張家港建筑工程律師曹輝團(tuán)隊(duì)： 主體合格

　　主張建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的主體只能是建設(shè)工程合同的承包人?！逗贤ā返?/span>286條規(guī)定了建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)由建設(shè)工程合同的承包人享有。 根據(jù)《合同法》的規(guī)定，建設(shè)工程合同包括建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)、施工合同。建設(shè)合同中的監(jiān)理合同和承包商與供貨商簽訂的材料設(shè)備供應(yīng)合同不包括在內(nèi)。工程監(jiān)理合同其權(quán)利義務(wù)關(guān)系指向的標(biāo)的并不屬于已完工程和工程實(shí)物，而是以監(jiān)理技術(shù)服務(wù)為主要權(quán)利義務(wù)的監(jiān)督管理關(guān)系，只是構(gòu)成一般的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。就供銷合同而言，其權(quán)利義務(wù)指向的標(biāo)的，不是直接與發(fā)包人簽訂的，依據(jù)合同的相對性原理，不能納入建設(shè)工程合同的范圍，不能要求給予優(yōu)先受償權(quán)的保護(hù)。

　　(2) 張家港建筑工程律師曹輝團(tuán)隊(duì)：標(biāo)的物范圍合規(guī)

　　對《合同法》規(guī)定的“建設(shè)工程”應(yīng)做限制性規(guī)定。一是必須是承包人所完成的屬于發(fā)包人所有的建設(shè)工程及其基地使用權(quán)，包括組裝或固定在不動(dòng)產(chǎn)上的動(dòng)產(chǎn)，但不包括建設(shè)工程中配套使用并未組裝或固定在不動(dòng)產(chǎn)上的動(dòng)產(chǎn);二是承包人所主張優(yōu)先受償權(quán)的建設(shè)工程，必須是依據(jù)竣工且驗(yàn)收合格的建設(shè)工程;三是按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的建設(shè)工程。該工程承包人不能行使優(yōu)先權(quán)，但是哪些是不宜折價(jià)、拍賣的建設(shè)工程，法律并沒有規(guī)定。在這里所謂“不宜折價(jià)、拍賣”的建設(shè)工程可以理解為法律禁止流通物。包括公有物，如國家機(jī)關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施，軍事設(shè)施等;公用物，如公共道路、機(jī)場、港口、公共圖書館等。 歸納起來主要有兩類：第一類是所有權(quán)不明、有爭議的建設(shè)工程不宜折價(jià)、拍賣;第二類是國家重點(diǎn)工程和有特殊用途的建設(shè)工程不宜折價(jià)、拍賣。

　　(3) 張家港建筑工程律師曹輝團(tuán)隊(duì)：工程價(jià)款的范圍合理

　　承包人所能主張優(yōu)先受償權(quán)的工程價(jià)款的范圍應(yīng)為依據(jù)建設(shè)工程合同所應(yīng)該支付的價(jià)款，這個(gè)價(jià)款是在合理的范圍內(nèi)主張的。既要包括工人的工資，還要有承包人所墊付的材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用。因?yàn)槌邪怂鶋|付的材料款等實(shí)際費(fèi)用通常是在發(fā)包人不能按時(shí)支付工程快的情況下被迫發(fā)生的，它占用了承包人的正常資金周轉(zhuǎn)，往往導(dǎo)致承包人對工人工資不能按時(shí)支付，直接影響到施工工人的生存權(quán)和社會的安定。但是承包人依合同向發(fā)包人主張的損害賠償不包括在內(nèi)。最高人民法院的《批復(fù)》中強(qiáng)調(diào)：“建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失”。

　　(4)張家港建筑工程律師曹輝團(tuán)隊(duì)： 主張權(quán)利的時(shí)間要求

　　承包人主張優(yōu)先權(quán)的時(shí)間必須滿足以下條件：一是發(fā)包人未按約定支付價(jià)款;二是承包人催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款;三是發(fā)包人逾期未支付價(jià)款。發(fā)包人不支付價(jià)款的，承包人不能立即將該工程折價(jià)、拍賣，而是應(yīng)當(dāng)催告發(fā)包人在合理的期限內(nèi)支付價(jià)款。如果逾期不支付才能將該工程折價(jià)、拍賣。這里的“合理期限”一般規(guī)定為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。

　　(5) 張家港建筑工程律師曹輝團(tuán)隊(duì)：權(quán)利行使的方式

實(shí)現(xiàn)優(yōu)先受償權(quán)的途徑主要有兩種：一是通過雙方協(xié)議的方式，承包人和發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，發(fā)包人對工程折價(jià)的，應(yīng)當(dāng)與承包人達(dá)成協(xié)議，參照市場價(jià)格確定一定的價(jià)款把該工程的所有權(quán)由發(fā)包人轉(zhuǎn)移給承包人，從而使承包人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。二是承包人和發(fā)包人達(dá)不成折價(jià)協(xié)議的，可以采取拍賣的方式實(shí)現(xiàn)，但承包人只能申請人民法院將該工程予以拍賣，不得自行將工程變賣或者自行委托拍賣公司拍賣。

張家港建筑工程律師曹輝團(tuán)隊(duì)：學(xué)法時(shí)間：
中華人民共和國合同法：

第二百二十八條 【租賃物的權(quán)利瑕疵】因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。

第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。