2014年，羅某以周某名義向藍(lán)某提供600萬元借款，開發(fā)公司以商鋪提供借款擔(dān)保并與羅某簽訂商品房買賣合同、辦理備案登記。2015年，因藍(lán)某逾期未償，羅某訴請(qǐng)確認(rèn)商品房買賣合同有效。

合議庭認(rèn)為：

1. 從正常商品房買賣合同交易習(xí)慣來看，買受人在與出賣人簽訂商品房買賣合同后，應(yīng)按合同約定向出賣人公司賬戶轉(zhuǎn)入購房款，并向出賣人索要正式稅務(wù)登記發(fā)票，而羅某并未履行向開發(fā)公司賬戶轉(zhuǎn)入首期購房款義務(wù)，亦未取得開發(fā)公司出具的正式稅務(wù)發(fā)票。另外，如羅某真正是以購買開發(fā)公司商品房為目的，那么，其關(guān)注的應(yīng)是開發(fā)公司是否能按商品房買賣合同約定按時(shí)交付所涉商品房，并在開發(fā)公司出現(xiàn)違約情況下選擇追究其違約責(zé)任或解除商品房買賣合同，但羅某卻先后兩次在與藍(lán)某簽訂借款合同同時(shí)，又向開發(fā)公司出具承諾書，同意在藍(lán)某歸還羅某借款之后，開發(fā)公司有權(quán)單方面解除與羅某所簽商品房買賣合同，且羅某無條件配合開發(fā)公司到房管部門辦理商品房買賣合同注銷備案登記。雖然羅某認(rèn)為自己系受脅迫才出具承諾書，但其作為債權(quán)人對(duì)自己資金處于實(shí)際控制支配地位，在向藍(lán)某提供借款之前，羅某完全可拒絕出具承諾書，故對(duì)羅某該主張不予采信。羅某在開發(fā)公司為訴爭(zhēng)房屋辦理備案登記手續(xù)后，才向藍(lán)某提供最后一批借款492萬元，且在當(dāng)日還要求藍(lán)某向其出具了5張借款金額為50萬元借條作為上述借款利息擔(dān)保。本案中，羅某與藍(lán)某在發(fā)生民間借貸關(guān)系之前并不相識(shí)，亦無經(jīng)濟(jì)往來，羅某為確保向藍(lán)某提供的資金安全，必然會(huì)要求藍(lán)某提供相應(yīng)擔(dān)保。鑒于藍(lán)某是開發(fā)公司法定代表人特殊身份，其行為可代表開發(fā)公司，故開發(fā)公司與羅某之間所簽商品房買賣合同實(shí)質(zhì)上是為羅某提供給藍(lán)某的資金作擔(dān)保，故該商品房買賣合同應(yīng)屬借款合同從合同。雙方未辦抵押登記，該擔(dān)保方式屬非典型擔(dān)保。

2. 雖然本案因羅某起訴時(shí)間早于最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》生效時(shí)間，不適用該規(guī)定，但根據(jù)雙方所簽借款合同約定，在藍(lán)某未按期歸還借款時(shí)，羅某有權(quán)將出借款轉(zhuǎn)為對(duì)開發(fā)公司的購房款，該約定實(shí)質(zhì)是在藍(lán)某不履行返還羅某借款義務(wù)情況下，羅某即可通過取得開發(fā)公司用于擔(dān)保的房屋所有權(quán)方式實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，該約定明顯違反了《物權(quán)法》第186條“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有”規(guī)定，依法應(yīng)認(rèn)定無效。因“流質(zhì)條款”無效并不必然導(dǎo)致?lián)o效，故羅某作為債權(quán)人可在藍(lán)某不能履行償還借款情況下，要求開發(fā)公司承擔(dān)相應(yīng)擔(dān)保責(zé)任。因羅某按商品房買賣合同關(guān)系起訴開發(fā)公司與法院查明的法律關(guān)系性質(zhì)不同，在法院已釋明而羅某不變更訴訟請(qǐng)求情況下，判決駁回羅某起訴。

當(dāng)事人簽訂商品房買賣合同作為民間借貸合同擔(dān)保的，借款到期后借款人不能還款，出借人向法院起訴履行商品房買賣合同且拒絕按民間借貸法律關(guān)系變更訴請(qǐng)的，法院應(yīng)裁定駁回起訴。