• 【發(fā)布單位】83002
• 【發(fā)布文號(hào)】瓊府[1999]34號(hào)
• 【發(fā)布日期】1999-05-06
• 【生效日期】1999-05-06
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

海南省人民政府關(guān)于印發(fā)深化城鎮(zhèn)住房 制度改革促進(jìn)住宅業(yè)健康發(fā)展意見的通知

 海南省人民政府關(guān)于印發(fā)深化城鎮(zhèn)住房
 制度改革促進(jìn)住宅業(yè)健康發(fā)展意見的通知
 
（瓊府〔1999〕34號(hào)）
各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬各單位：

 《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革促進(jìn)住宅業(yè)健康發(fā)展的意見》業(yè)經(jīng)省政府第12次常務(wù)會(huì)議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。



 海南省人民政府

 一九九九年五月六日



 關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革促進(jìn)住宅業(yè)健康發(fā)展的意見



 為了貫徹落實(shí)《
國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)〔1998〕23號(hào)）精神，在國家統(tǒng)一政策目標(biāo)指導(dǎo)下，從我省的實(shí)際出發(fā)，因地制宜、積極穩(wěn)妥地全面配套推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革，實(shí)行新房新制度，建立住房貨幣化分配制度，完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，推動(dòng)我省住宅業(yè)的健康發(fā)展，特提出以下意見：



 一、停止實(shí)物分配住房

 （一）停止住房實(shí)物分配，新購、建職工住房，除1999年1月1日前批準(zhǔn)規(guī)劃報(bào)建、1999年12月31日前竣工的公有住房可按照《
國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)〔1994〕43號(hào)）規(guī)定的成本價(jià)向職工出售外，其余經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行政府限價(jià)向職工出售、并按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向購房職工發(fā)放貨幣化補(bǔ)貼，或采取職工集資合作的方式興建。

 （二）對(duì)現(xiàn)有公房，除調(diào)劑一部分騰空舊房作為廉租住房或周轉(zhuǎn)房外，可售公房要按照國發(fā)〔1994〕43號(hào)文規(guī)定的成本價(jià)向職工出售，一律停止標(biāo)準(zhǔn)價(jià)售房。各市、縣都要嚴(yán)格執(zhí)行售房政策和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，不得違反規(guī)定增加優(yōu)惠折扣項(xiàng)目或提高折扣幅度。

 （三）職工租住的公有住房，除因房改政策規(guī)定暫不宜出售的外，要按照國家房改政策要求和租金改革規(guī)劃逐年提高租金標(biāo)準(zhǔn)，爭(zhēng)取2000年住房租金達(dá)到占當(dāng)?shù)兀ㄖ甘?、縣，下同）雙職工家庭平均工資的15％。

 職工租住政策規(guī)定暫不宜出售的公有住房，租金標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到當(dāng)?shù)禺?dāng)年雙職工家庭平均工資的8％后，不再提高。

 在逐年提高租金標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，要考慮職工的承受能力，對(duì)離休老干部、經(jīng)濟(jì)困難的職工家庭戶以及經(jīng)民政部門確定的社會(huì)救濟(jì)戶、享受國家撫恤的烈士遺屬和孤老優(yōu)撫戶，可適當(dāng)減免住房租金，提供廉租住房，具體辦法由市、縣人民政府制定。

 要按規(guī)定搞好住房租金計(jì)收工作，租金收入納入單位住房基金，實(shí)行專戶管理。



 二、逐步實(shí)行住房貨幣化分配

 （四）停止實(shí)物分配住房后，逐步實(shí)行住房貨幣化分配。住房貨幣化分配包括逐步提高職工住房公積金的繳存比例和按規(guī)定向職工發(fā)放住房補(bǔ)貼。

 （五）房價(jià)收入比（即建筑面積為60平方米的成套經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)與當(dāng)?shù)仉p職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，且財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼的地區(qū)，可向未享受政府住房優(yōu)惠或資助的職工（指未按房改政策購買公有住房或經(jīng)濟(jì)適用住房，也未參加集資合作建房，或僅享受住房租金補(bǔ)貼、住房租金減免而未享受政府其他形式住房資助的職工。下同）發(fā)放住房補(bǔ)貼。發(fā)放住房補(bǔ)貼可以采取職工購買自住住房（包括購買經(jīng)濟(jì)適用住房和商品住房，但按房改政策購買公有住房或參加集資合作建房除外）時(shí)一次性發(fā)放方式，也可以采取按月發(fā)放方式，由單位根據(jù)實(shí)際情況自行選擇，職工個(gè)人只能享受其中一種。

 （六）住房補(bǔ)貼額為每平方米補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)與應(yīng)補(bǔ)貼面積的乘積。每平方米補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)按不高于當(dāng)?shù)匦陆ń?jīng)濟(jì)適用住房平均價(jià)格與平均每平方米建安工程費(fèi)之差測(cè)定。經(jīng)濟(jì)適用住房平均價(jià)格按保本微利原則，根據(jù)當(dāng)年經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi)）、管理費(fèi)、貸款利息、稅金和3％以下的利潤等8項(xiàng)因素計(jì)算。由當(dāng)?shù)厝嗣裾磕隃y(cè)算審核，并報(bào)經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)后公布實(shí)行。

 職工購買經(jīng)濟(jì)適用住房，在本人應(yīng)享受控制標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)的面積實(shí)行政府限價(jià)，并可按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)給予購房補(bǔ)貼；超標(biāo)面積部分實(shí)行市場(chǎng)價(jià)，不給予購房補(bǔ)貼。2000年以后，根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，在進(jìn)一步完善住房貨幣化分配的前提下，逐步過渡到由職工個(gè)人自行解決住房，加快住房社會(huì)化、商品化的步伐。

 購房補(bǔ)貼資金可從單位住房基金中支付。地方財(cái)政建立住房補(bǔ)貼基金，列入預(yù)算內(nèi)管理，用于支付經(jīng)費(fèi)來源屬財(cái)政撥款的行政事業(yè)單位中單位住房基金不足的職工購房補(bǔ)貼。企業(yè)和自收自支事業(yè)單位的職工購房補(bǔ)貼由單位自籌解決。

 補(bǔ)貼資金在職工購買住房時(shí)直接劃入售房單位，用以支付購房款，不得由職工提現(xiàn)或挪作他用。

 （七）有條件采取按月發(fā)放住房補(bǔ)貼方式的單位，具體分配方案報(bào)房改部門核準(zhǔn)。按月發(fā)放的住房補(bǔ)貼按住房公積金的管理辦法，由住房資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理，?？顚Ｓ?。

 （八）貫徹國務(wù)院發(fā)布的《
住房公積金管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第262號(hào)），全面實(shí)行住房公積金制度。各市、縣財(cái)政預(yù)算內(nèi)單位，應(yīng)全面普及住房公積金制度。自收自支的事業(yè)單位和各類企業(yè)，包括國有和集體企業(yè)、股份制企業(yè)、外資及港澳臺(tái)投資企業(yè)、聯(lián)營企業(yè)、私營企業(yè)都要加緊推行住房公積金制度，保障勞動(dòng)者的合法權(quán)益。經(jīng)濟(jì)條件好的單位應(yīng)逐步提高住房公積金繳存比例。經(jīng)濟(jì)困難的單位，可適當(dāng)降低住房公積金繳存比例，先入軌后提高。工資收入低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)的職工，由單位辦理一定期限的緩繳手續(xù)。



 三、積極促進(jìn)居民住宅業(yè)的發(fā)展

 （九）國務(wù)院決定把海南作為全國盤活房地產(chǎn)試點(diǎn)地區(qū)。在處置海南積壓房地產(chǎn)期間，?？谑?、三亞市、瓊山市要按照《海南省人民政府關(guān)于嚴(yán)格控制海口市、三亞市、瓊山市新建商品房有關(guān)問題的通知》（瓊府〔1999〕6號(hào)）的有關(guān)嚴(yán)格控制新建商品房，其他市、縣可根據(jù)本地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和中低收入職工的住房需求情況，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)總體規(guī)劃，編制經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃，納入地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃，以行政劃撥方式提供經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地，按照統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建設(shè)，分步實(shí)施，以銷定建，逐步完善的辦法建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)。經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)實(shí)行政府限價(jià)銷售。具體銷售價(jià)格根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房的實(shí)際建設(shè)成本和3％以下的控制利潤以及地段差價(jià)調(diào)節(jié)等因素確定，由經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門會(huì)同物價(jià)等部門共同核定，并報(bào)當(dāng)?shù)厝嗣裾畬彾▓?zhí)行。要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)銀行貸款，多渠道籌集建設(shè)資金，加快工程建設(shè)，樹立住宅小區(qū)的樣板項(xiàng)目，發(fā)揮示范作用。

 （十）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)制度，用競(jìng)爭(zhēng)方式確定開發(fā)建設(shè)單位和施工單位。面向社會(huì)銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)建設(shè)，政府主管部門要與開發(fā)建設(shè)單位簽訂合同，約定建筑標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量等級(jí)、工程造價(jià)、竣工日期、工程監(jiān)理等，并對(duì)購房者資格進(jìn)行審核。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行合同，保證住房質(zhì)量。工程竣工后主管部門要抓緊辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)，做到建好一幢，完稅一幢，辦證一幢。住房交付使用時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位向購房戶提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并按合同約定抓緊辦理購房戶房地產(chǎn)權(quán)證。

 （十一）單位可以在符合城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，并妥善解決配套建設(shè)的前提下，利用自有土地組織職工集資合作建房。本單位職工集資合作建房所用的自有土地，原屬劃撥的，仍保留劃撥使用權(quán)性質(zhì)，申請(qǐng)用地變更登記，免收土地出讓金。職工參加單位集資合作建房，個(gè)人出資額原則上不得低于建安工程費(fèi)。單位集資合作建房只能出售給本單位、本系統(tǒng)職工，不準(zhǔn)對(duì)外銷售。建房竣工交付使用后，經(jīng)房改部門核定產(chǎn)權(quán)比例，房產(chǎn)部門給予辦理房產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)。

 （十二）要按照《海南省城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房管理規(guī)定》（省政府令第57號(hào)）要求，落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的優(yōu)惠政策，取消各種沒有法律、法規(guī)依據(jù)的攤派、集資和收費(fèi)；對(duì)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限部門批準(zhǔn)的各種行政性收費(fèi)，已經(jīng)免征的，繼續(xù)免征，未免征的，減半征收；小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性配套費(fèi)用不得攤?cè)胱》砍杀?，供水、供電、供氣、電信設(shè)施等配套費(fèi)用逐步通過調(diào)整公用事業(yè)價(jià)格的辦法解決。

 （十三）根據(jù)居民的實(shí)際需求，有計(jì)劃地將部分產(chǎn)權(quán)明確、無借貸糾紛或其他訴訟事項(xiàng)的現(xiàn)存商品住宅，轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用住房，允許單位按規(guī)定購房并按房改政策向職工出售，或按經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)政策給購房職工發(fā)放住房補(bǔ)貼。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售這部分住房應(yīng)繳而未繳的稅費(fèi)，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房主管部門核準(zhǔn)后，可按經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)政策辦理。

 （十四）加強(qiáng)售后房屋維修、管理服務(wù)。職工購買的住房，室內(nèi)各項(xiàng)維修開發(fā)由購房人負(fù)擔(dān)。已售公有住房從售房收入中按規(guī)定比例提取共同部位、共用設(shè)施的維修基金；維修基金不足支付共同部位、共用設(shè)施維修費(fèi)用的，由有關(guān)購房戶共同分擔(dān)。新建住宅小區(qū)實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化新型物業(yè)管理，成立業(yè)主管委會(huì)，擇優(yōu)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)按與業(yè)主管委會(huì)簽訂的合同做好物業(yè)管理和服務(wù)。合同應(yīng)約定服務(wù)期限，合同期滿后通過競(jìng)爭(zhēng)方式重新選聘。物業(yè)管理企業(yè)要采取各種措施提高效益，減少收費(fèi)，提高服務(wù)質(zhì)量，為居民創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。

 （十五）支持居民在統(tǒng)一規(guī)劃的住宅區(qū)內(nèi)，購買宅基地自建低層獨(dú)立式住宅，逐步提高居民的居住水平。



 四、發(fā)展住房金融，拓寬住房融資渠道

 （十六）省和各市、縣都要建立健全房改資金管理機(jī)構(gòu)和管理制度，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)住房公積金等住房資金的管理，接受財(cái)政、審計(jì)等部門的監(jiān)督，確保住房資金專用于住房建設(shè)、住房維修和購房補(bǔ)貼。

 （十七）房改資金管理機(jī)構(gòu)要與銀行、保險(xiǎn)部門互相配合，積極開展住房公積金政策性個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)，支持參加住房公積金的職工購、建或大修自住房。

 （十八）積極爭(zhēng)取商業(yè)銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的支持，開展商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)，或者住房公積金政策性貸款與銀行商業(yè)性貸款相組合，保證貸款安全，適當(dāng)擴(kuò)大貸款比例，延長貸款期限，更有效地提高職工購、建房支付能力。

 （十九）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)堅(jiān)持以個(gè)人出資為主的投資體制。新建經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)要堅(jiān)持住房預(yù)售，根據(jù)需求確定建設(shè)規(guī)模，同時(shí)要發(fā)動(dòng)職工集資合作建房。以預(yù)售房款和職工集資款作為建房的主要資金來源，以住房基金和銀行貸款配套支持，確保較高的建設(shè)資金到位率，促進(jìn)工程順利建設(shè)。



 五、培育和規(guī)范職工已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房交易市場(chǎng)

 （二十）在認(rèn)真查處房改過程中違紀(jì)違法行為的基礎(chǔ)上，逐步建立職工已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的普通商品房統(tǒng)一的住房交易市場(chǎng)。職工已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，除原房屋買賣協(xié)議中有限制上市交易約定的，以及法律、法規(guī)規(guī)定不得上市交易的情形外，在取得房屋所有權(quán)證后可依法上市交易。職工擁有全部產(chǎn)權(quán)的，可依法進(jìn)行房屋買賣、產(chǎn)權(quán)交換和租賃；擁有部分產(chǎn)權(quán)的，經(jīng)產(chǎn)權(quán)共有單位書面同意，可依法進(jìn)行房屋買賣和租賃，按現(xiàn)行房改政策規(guī)定補(bǔ)足成本價(jià)款取得全部產(chǎn)權(quán)后，也可依法進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)交換。

 （二十一）職工已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易，按房屋所在城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或房屋租賃的程序辦理交易手續(xù)，并照章繳納稅費(fèi)。

 其中，職工擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房出售或租賃，必須經(jīng)產(chǎn)權(quán)共有單位同意，且在同等價(jià)格條件下產(chǎn)權(quán)共有單位有優(yōu)先購買權(quán)或承租權(quán)。出售或租賃的收益在繳納交易稅費(fèi)后的余額，按原定產(chǎn)權(quán)比例在產(chǎn)權(quán)共有人之間進(jìn)行分配。產(chǎn)權(quán)共有單位所得的收益納入單位住房基金管理。

 （二十二）職工已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易中所得收益，依法繳納個(gè)人所得稅。計(jì)算住房出售應(yīng)納稅所得額時(shí)，原購房支付的總房價(jià)款列為其中的減除項(xiàng)目。

 （二十三）職工已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易后，不得再按房改政策規(guī)定購、建公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房或享受政府其他住房資助。



 六、推進(jìn)企業(yè)的住房制度改革

 （二十四）要切實(shí)解決國有企業(yè)和國有資產(chǎn)管理改革中的職工住房問題，進(jìn)一步深化企業(yè)住房制度改革。

 未改制的國有企業(yè)在國有資產(chǎn)委托運(yùn)營或授權(quán)管理中，未列入委托或授權(quán)資產(chǎn)的公有住房，可按照出售公有住房的政策規(guī)定向職工出售；已列入委托或授權(quán)資產(chǎn)的公有住房，經(jīng)委托方和被委托方，或授權(quán)方和被授權(quán)方協(xié)商同意，修訂協(xié)議，也可按照出售公有住房的政策規(guī)定向職工出售。售房收入納入產(chǎn)權(quán)單位的單位住房基金管理。

 國有企業(yè)在改制重組中，已從企業(yè)總資產(chǎn)中作為非經(jīng)營性資產(chǎn)剝離的公有住房，可按出售公有住房的政策規(guī)定向職工出售，售房收入納入改制重組后的企業(yè)的單位住房基金管理。

 （二十五）股份有限公司、有限責(zé)任公司和股份合作制的職工住房，未作價(jià)入股的，可參照出售公有住房的政策規(guī)定向職工出售，售房收入納入單位住房基金管理。已作價(jià)入股的職工住房，可由公司或股份合作制企業(yè)遵循資本保全原則，制定具體售房方案，提請(qǐng)股東會(huì)或股東大會(huì)審議通過（其中股份有限公司還須經(jīng)證券管理部門審批同意），報(bào)房改部門辦理。為保全資本金（或股本金），可適當(dāng)上浮售房價(jià)格，售房中給予職工的折扣優(yōu)惠可支用公益金彌補(bǔ)。售房收入要按規(guī)定提留住宅共用部位和共同設(shè)備維修基金，并劃歸單位住房基金專戶管理，其余的作為資本金（或股本金）回收。

 （二十六）鼓勵(lì)有條件的企業(yè)主要通過提高住房公積金繳存比例和發(fā)放住房補(bǔ)貼等方式，實(shí)行住房貨幣化分配。



 七、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)肅紀(jì)律，確保房改工作順利推進(jìn)

 （二十七）各市、縣都要貫徹執(zhí)行國務(wù)院的有關(guān)方針政策和省委、省政府的統(tǒng)一部署，加強(qiáng)對(duì)房改工作的領(lǐng)導(dǎo)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際制定具體的實(shí)施方案和配套辦法，報(bào)經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。中央駐瓊單位和省屬單位的房改工作，按照屬地政策，實(shí)行分級(jí)管理。新的房改方案一經(jīng)批準(zhǔn)出臺(tái)，必須按期實(shí)施，不允許違反規(guī)定超期執(zhí)行舊辦法。

 （二十八）各市、縣要加強(qiáng)房改的基礎(chǔ)工作，要進(jìn)行職工家庭住房普查，建立職工家庭住房檔案。行政事業(yè)單位公有住房和企業(yè)國有資產(chǎn)中的住房資產(chǎn)及其住戶情況都要做好統(tǒng)計(jì)，報(bào)房改部門備案。房改部門要將已購買公有住房和其他經(jīng)濟(jì)適用住房或參加集資建房的職工及其配偶情況建立數(shù)據(jù)庫，實(shí)現(xiàn)檢索功能，規(guī)范核查程序。

 （二十九）嚴(yán)肅房改紀(jì)律。職工享受政府住房優(yōu)惠或資助，都必須按政策規(guī)定接受嚴(yán)格審核，不得超過應(yīng)享受標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)多占公有住房、低價(jià)超標(biāo)購房、重復(fù)領(lǐng)取住房補(bǔ)貼以及以房謀私等違規(guī)違紀(jì)行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)必須糾正，并視其情節(jié)輕重給予紀(jì)律處分。對(duì)單位違反政策、變相增加補(bǔ)貼，職工弄虛作假、騙取優(yōu)惠，政府有關(guān)部門工作人員亂開口子、以權(quán)謀私等違法、違紀(jì)行為，經(jīng)發(fā)現(xiàn)查實(shí)，必須嚴(yán)肅處理。