一、案情介紹

湖北金華實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱金華公司）因與蘇金水、武漢皓羽地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱皓羽公司）商品房買賣合同糾紛一案，不服湖北省高級(jí)人民法院(2009)鄂民一終字第28號(hào)民事判決，向檢察機(jī)關(guān)申訴。最高人民檢察院以高檢民抗(2011)83號(hào)民事抗訴書(shū)提出抗訴。

 2005年3月12日，金華公司與皓羽公司簽訂一份《“楚天星座”商品房保底包干銷售合同》，同年6月，雙方簽訂一份《銷售代理補(bǔ)充協(xié)議》。2006年3月28日，雙方簽訂一份《<“楚天星座”商品房保底包干銷售合同>補(bǔ)充協(xié)議》。在《“楚天星座”商品房保底包干銷售合同》中約定：皓羽公司代理銷售由金華公司開(kāi)發(fā)的“楚天星座”項(xiàng)目，項(xiàng)目位于武漢市江漢區(qū)青年路與萬(wàn)松園橫路交匯處，該商品房建筑面積約5萬(wàn)平方米；金華公司委托皓羽公司代理銷售的商品房建筑面積除住宅兩層、商鋪700平方米外，其余全部屬代理范圍，所有對(duì)外銷售面積由金華公司簽字蓋章后，交由皓羽公司負(fù)責(zé)對(duì)外銷售，具體房型面積作為本合同的附件；為保證銷售工作的正常進(jìn)行，金華公司指定一名銷售負(fù)責(zé)人聯(lián)系及配合皓羽公司的銷售工作，指定財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)收取客戶支付的房款并開(kāi)具有效收據(jù)；該項(xiàng)目的《商品房買賣合同》以及文件均需由金華公司加蓋公章后方能生效，其他任何單位和個(gè)人簽訂均屬無(wú)效。在《<“楚天星座”商品房保底包干銷售合同>補(bǔ)充協(xié)議》中約定有：2006年4月份為宣傳炒作本樓盤的策劃月，此月份暫封盤1個(gè)月。

2006年4月蘇金水與金華公司就購(gòu)買06號(hào)、07號(hào)商鋪，雙方簽訂了《<楚天星座>商品房認(rèn)購(gòu)合同》，該兩份認(rèn)購(gòu)合同均載明甲方（出賣方）為金華公司，乙方（買受方）為蘇金水，并均加蓋有“湖北金華實(shí)業(yè)有限公司楚天星座銷售合同專用章”，該兩份認(rèn)購(gòu)合同亦載明售樓部地址是青年路與萬(wàn)松園橫路交匯處以及認(rèn)購(gòu)房號(hào)分別是06號(hào)和07號(hào)商鋪。同月，蘇金水與金華公司的房屋銷售代理商皓羽公司銷售人員簽署了兩份《武漢市商品房買賣合同》。其中第一份合同約定：出賣人為金華公司，委托代理機(jī)構(gòu)為皓羽公司，買受人為蘇金水；買受人所購(gòu)商品房為一層06號(hào)商鋪；建筑面積為145.39平方米，價(jià)款為每平方米30476.72元，合計(jì)4431010元；該合同出賣人一份，買受人一份，房產(chǎn)部門一份，銀行一份。在該合同的出賣人簽章處蓋有“湖北金華實(shí)業(yè)有限公司楚天星座銷售合同專用章”，買受人簽章處有蘇金水的簽字。該合同有多處涂改及所附圖紙齊縫印不全的現(xiàn)象。另第二份合同約定的當(dāng)事人與上述合同一致，其約定的買受人所購(gòu)商品房為一層07號(hào)商鋪；建筑面積64.40平方米，價(jià)款為每平方米33385.09元，合計(jì)2150000元；該合同出賣人一份，買受人一份，房產(chǎn)部門一份。在該合同的委托代理機(jī)構(gòu)簽章處蓋有“武漢皓羽地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司銷售合同專用章”，買受人簽章處有蘇金水的簽字，金華公司未在該合同的出賣人簽章處簽章。蘇金水除20000元系現(xiàn)金支付外，于2006年4月11日和4月30日分五次通過(guò)皓羽公司報(bào)批安裝在“楚天星座”的POS機(jī)向皓羽公司支付購(gòu)房款4211010元，并于2006年5月17日通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬支付了購(gòu)房款1400000元。皓羽公司分別于2006年4月11日、4月30日和5月17日向蘇金水開(kāi)具2000000元、2231010元和1400000元三張收款收據(jù)，其金額共計(jì)5631010元，其中，皓羽公司開(kāi)具的2000000元收據(jù)載明為定金，與兩份認(rèn)購(gòu)合同記載的定金合計(jì)金額相符。

皓羽公司于2006年6月20日向金華公司發(fā)出《解除<“楚天星座”商品房保底包干銷售合同）的通知》，表示因金華公司提供不具備合法銷售資格的房產(chǎn)，不能按約支付裝修款，導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，故通知解除合同。此后，皓羽公司銷售人員退出售樓部并于2006年7月30日對(duì)安裝在“楚天星座”的POS機(jī)辦理了撤機(jī)手續(xù)，金華公司重新組織人員對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行銷售。皓羽公司向金華公司發(fā)出解除合同通知后，仍持有部分房屋銷售合同等材料的原件，湖北省武漢市中級(jí)人民法院已于2006年8月29日組織雙方辦理了移交手續(xù)。2006年9月29日，金華公司將本案訟爭(zhēng)的07號(hào)商鋪出售給李晶，商品房買賣合同于2006年9月30日向武漢市房產(chǎn)管理局備案。2006年10月31日，蘇金水到“楚天星座”售樓部要求辦理交房手續(xù)時(shí)，金華公司以該公司并未與其簽訂合同，也未收到其購(gòu)房款為由拒絕辦理交房手續(xù)，從而引起本案糾紛。蘇金水于2006年11月14日向武漢仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。2007年1月16日，金華公司將本案訟爭(zhēng)的06號(hào)商鋪出售給李少偉，商品房買賣合同于2007年1月17日向武漢市房產(chǎn)管理局備案。2007年7月16日，武漢仲裁委員會(huì)作出(2006)武仲裁字第00858號(hào)裁決書(shū)。2007年9月20日，金華公司向湖北省武漢市中級(jí)人民法院申請(qǐng)撤銷該裁決書(shū)。2008年1月11日，湖北省武漢市中級(jí)人民法院以(2007)武仲監(jiān)字第369號(hào)民事裁定書(shū)撤銷該裁決書(shū)。2008年4月7日，蘇金水向湖北省武漢市中級(jí)人民法院提起本案訴訟，請(qǐng)求判令：1．確認(rèn)蘇金水與金華公司就“楚天星座”06、07號(hào)商鋪簽署的《武漢市商品房買賣合同》有效；2．金華公司的行為導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，判決解除蘇金水與金華公司就“楚天星座”06、07號(hào)商鋪簽署的《武漢市商品房買賣合同》;3．金華公司返還蘇金水購(gòu)房款5631010元，并賠償利息損失689235元；4．金華公司賠償蘇金水5631010元及仲裁費(fèi)107240元；5．皓羽公司就上述第三項(xiàng)請(qǐng)求承擔(dān)連帶責(zé)任；6．由金華公司、皓羽公司承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用及財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)用。

湖北省武漢市中級(jí)人民法院一審認(rèn)為，一、關(guān)于對(duì)蘇金水舉證06號(hào)商鋪《武漢市商品房買賣合同》（以下簡(jiǎn)稱06號(hào)合同）的效力及其過(guò)錯(cuò)責(zé)任的認(rèn)定。該合同雖是由皓羽公司與蘇金水接洽簽訂，但鑒于該合同只有蘇金水和金華公司的簽章，而沒(méi)有皓羽公司作為委托代理機(jī)構(gòu)的簽章．故該合同的主體只能確定為是蘇金水和金華公司，所約定的內(nèi)容僅對(duì)其雙方有約束力，皓羽公司在該合同中不享有任何權(quán)利和義務(wù)。該合同雖然只有蘇金水所持的一份原件，且合同原件中存在多處涂改及所附房屋平面圖無(wú)齊縫印的不正常現(xiàn)象，均不足以證實(shí)該合同系他人偽造，因此，該合同所約定的內(nèi)容應(yīng)是雙方真實(shí)意思的表示，合同形式和內(nèi)容亦未違反法律規(guī)定，該合同應(yīng)認(rèn)定為有效合同。合同簽訂后，購(gòu)房人應(yīng)依購(gòu)房合同的約定按時(shí)向房屋開(kāi)發(fā)商交付購(gòu)房款，但蘇金水沒(méi)有根據(jù)合同相對(duì)性原則向金華公司給付房款，而將購(gòu)房款付給皓羽公司并由其出具收據(jù)，最終使得皓羽公司將該房款不當(dāng)?shù)美加??？梢?jiàn)，蘇金水所付購(gòu)房款不能依約交付給金華公司，致使該合同目的不能實(shí)現(xiàn)，應(yīng)予解除，其過(guò)錯(cuò)系買受人蘇金水自身造成。出賣人金華公司就此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。二、關(guān)于07號(hào)商鋪《武漢市商品房買賣合同》（以下簡(jiǎn)稱07號(hào)合同）的效力及其過(guò)錯(cuò)責(zé)任的認(rèn)定。由于該合同的簽章處僅有蘇金水和委托代理機(jī)構(gòu)皓羽公司的簽章，沒(méi)有金華公司的簽章，根據(jù)2001年4月4日建設(shè)部令第88號(hào)發(fā)布《商品房銷售管理辦法》第十六條第一款的規(guī)定，該合同不具有商品房買賣合同的效力。蘇金水作為購(gòu)房人在簽訂該合同中即使不了解有關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，但按常理亦應(yīng)明白所簽訂的房屋買賣合同必須要有房屋開(kāi)發(fā)商簽章這一基本交易常識(shí)，更不應(yīng)以合同為憑直接向皓羽公司給付其購(gòu)房款。因此，蘇金水與皓羽公司之間所發(fā)生的這一購(gòu)房行為，與金華公司無(wú)關(guān)聯(lián)，金華公司對(duì)此不存在過(guò)錯(cuò)。綜上，蘇金水向皓羽公司付購(gòu)房款共計(jì)5631010元的行為，完全是因蘇金水自身的過(guò)錯(cuò)而造成，其責(zé)任不在金華公司。由于皓羽公司是不當(dāng)收取蘇金水的購(gòu)房款，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第九十二條之規(guī)定，皓羽公司應(yīng)將收取蘇金水的購(gòu)房款予以返還。蘇金水要求皓羽公司承擔(dān)返還購(gòu)房款5631010元并賠償其資金占用損失的連帶責(zé)任的訴請(qǐng)，一審法院予以支持。蘇金水要求解除06號(hào)合同的訴請(qǐng)，鑒于該合同雙方已無(wú)繼續(xù)履行的可能，一審法院予以確認(rèn)。蘇金水認(rèn)為其簽訂購(gòu)房合同及付購(gòu)房款是基于皓羽公司的有權(quán)代理，至于代理人與被代理人之間的內(nèi)部約定不約束購(gòu)買人的理由，其實(shí)質(zhì)是要法院確認(rèn)皓羽公司在本案中的行為屬表見(jiàn)代理，從而要求金華公司承擔(dān)返還購(gòu)房款5631010元及賠償相應(yīng)損失。合議庭評(píng)議認(rèn)為，本案皓羽公司的行為是否屬表見(jiàn)代理，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十九條的規(guī)定而確定。蘇金水所簽訂的06號(hào)合同雖說(shuō)是皓羽公司以被代理人的名義訂立合同，但皓羽公司不是合同的相對(duì)方，蘇金水沒(méi)有理由向不是合同的相對(duì)方支付06號(hào)商鋪的購(gòu)房款；至于蘇金水所簽訂的07號(hào)合同，皓羽公司并沒(méi)有以被代理人的名義簽訂該合同，且蘇金水也未向被代理人支付07號(hào)商鋪的購(gòu)房款。因此，本案中皓羽公司的行為均不構(gòu)成表見(jiàn)代理。故，蘇金水以此理由要求金華公司承擔(dān)返還購(gòu)房款5631010元及賠償相應(yīng)損失的訴請(qǐng)，不予支持。據(jù)此，湖北省武漢市中級(jí)人民法院于2008年12月2日作出(2008)武民初字第56號(hào)民事判決：一、解除蘇金水與金華公司簽訂的06號(hào)商鋪《武漢市商品房買賣合同》；二、皓羽公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向蘇金水返還購(gòu)房款5631010元并賠償其資金占用損失（以購(gòu)房款為基數(shù)，自2006年5月1日起至2008年4月7日止，按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款利率計(jì)付）；三、駁回蘇金水的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)94151元，由蘇金水負(fù)擔(dān)45192.48元，皓羽公司負(fù)擔(dān)48958.52元。訴前財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5000元，由皓羽公司負(fù)擔(dān)。

蘇金水不服上述一審判決，向湖北省高級(jí)人民法院提起上訴。

湖北省高級(jí)人民法院二審認(rèn)為，一、根據(jù)金華公司與皓羽公司簽訂的《“楚天星座”商品房保底包干銷售合同》、《銷售代理補(bǔ)充協(xié)議》及《（“楚天星座”商品房保底包干銷售合同>補(bǔ)充協(xié)議》的約定，皓羽公司代理銷售金華公司的“楚天星座”房屋，金華公司與皓羽公司間存在委托合同關(guān)系，金華公司系委托人，皓羽公司系受托人。皓羽公司將“楚天星座”一層06、07號(hào)商鋪出售給蘇金水，蘇金水與皓羽公司銷售人員簽署了兩份《武漢市商品房買賣合同》，蘇金水應(yīng)為第三人。二、關(guān)于06號(hào)合同的效力問(wèn)題。因合同明確約定出賣人為金華公司，委托代理機(jī)構(gòu)為皓羽公司，買受人為蘇金水，雖然皓羽公司未在合同上蓋章，但金

華公司已在合同上加蓋公章，蘇金水亦在合同上簽字，該合同應(yīng)為有效。由于蘇金水購(gòu)買06號(hào)商鋪一直與皓羽公司商談，且06號(hào)合同中明確約定皓羽公司為委托代理機(jī)構(gòu)，皓羽公司未在合同上蓋章的行為并不影響?zhàn)┯鸸镜氖芡腥松矸荨Ｓ捎陴┯鸸疚聪蛱K金水出具其與金華公司簽訂的《“楚天星座”商品房保底包干銷售合同》，蘇金水對(duì)于皓羽公司沒(méi)有收取購(gòu)房款的權(quán)限是不知情的，且在《武漢市商品房買賣合同》中對(duì)該事項(xiàng)未作出約定，金華公司亦未就此事項(xiàng)向蘇金水宣示，故蘇金水向皓羽公司支付購(gòu)房款的行為并無(wú)不當(dāng)。根據(jù)《中

華人民共和國(guó)民法通則》第六十五條第三款“委托書(shū)授權(quán)不明的，被代理人應(yīng)當(dāng)向第三人承擔(dān)民事責(zé)任，代理人負(fù)連帶責(zé)任”的規(guī)定，應(yīng)視為蘇金水向金華公司支付了購(gòu)房款．一審法院認(rèn)定蘇金水所付購(gòu)房款不能依約交付金華公司，致使該合同目的不能實(shí)現(xiàn)而應(yīng)予解除缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，予以糾正。三、關(guān)于07號(hào)合同的效力問(wèn)題。雖然金華公司未在合同上蓋章，僅有皓羽公司的蓋章，但是該合同中明確約定出賣人為金華公司，委托代理機(jī)構(gòu)為皓羽公司，買受人為蘇金水，且從06號(hào)合同簽訂過(guò)程看，蘇金水對(duì)于皓羽公司作為受托人，有權(quán)代理金華公司銷售“楚天星座”房屋的事實(shí)是清楚的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四百零二條“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外”的規(guī)定，07號(hào)合同直接約束金華公司和蘇金水，該合同應(yīng)為有效。一審法院認(rèn)定蘇金水與皓羽公司就07號(hào)商鋪發(fā)生的購(gòu)房行為，與金華公司無(wú)關(guān)聯(lián)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。由于蘇金水對(duì)于皓羽公司沒(méi)有收取購(gòu)房款的權(quán)限是不知情的，蘇金水向皓羽公司支付購(gòu)房款的行為并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)視為蘇金水向金華公司支付了購(gòu)房款。至于皓羽公司收取了蘇金水兩份《武漢市商品房買賣合同》約定的購(gòu)房款5631010元未交給金華公司，屬另一法律關(guān)系，金華公司可另行主張權(quán)利。四、蘇金水在兩份商品房買賣合同交付后，依約向金華公司支付了購(gòu)房款5631010元，已履行了合同約定的義務(wù)。而金華公司卻擅自將出售給蘇金水的06、07號(hào)商鋪出售給他人，已構(gòu)成違約，并導(dǎo)致合同已無(wú)繼續(xù)履行的可能，蘇金水要求解除兩份《武漢市商品房買賣合同》的請(qǐng)求，符合《中華人民共和國(guó)合同法》有關(guān)規(guī)定，予以支持。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條第二款的規(guī)定，金華公司應(yīng)將購(gòu)房款5631010元返還給蘇金水并賠償資金占用期間的利息損失，但由于蘇金水交付的款項(xiàng)全部由皓羽公司收?。鹑A公司未收取任何款項(xiàng)，且在一審法院判決皓羽公司向蘇金水返還購(gòu)房款并賠償其資金占用損失后，皓羽公司對(duì)一審判決并未提出上訴，應(yīng)視為認(rèn)可，故對(duì)此不作變更，金華公司對(duì)于皓羽公司不能償還的部分承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。依據(jù)上條司法解釋的規(guī)定，蘇金水有權(quán)要求金華公司承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，但考慮到蘇金水所持合同原件中存在多處涂改及所附房屋平面圖無(wú)齊縫印的不正?，F(xiàn)象，07號(hào)合同僅有皓羽公司的印章而無(wú)金華公司的印章，由于蘇金水疏于審查，對(duì)于本案糾紛的發(fā)生存在過(guò)失，酌情判決金華公司向蘇金水承擔(dān)購(gòu)房款金額50%的賠償責(zé)任2815505元，其余責(zé)任由蘇金水自行承擔(dān)。蘇金水上訴主張的仲裁費(fèi)用，因系其必然支出的訴訟費(fèi)用，不予支持。綜上，蘇金水的相關(guān)上訴請(qǐng)求成立，予以支持，其他上訴請(qǐng)求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，予以駁回。一審法院認(rèn)定事實(shí)基本清楚，但適用法律錯(cuò)誤。據(jù)此，湖北省高級(jí)人民法院于2009年12月23日作出(2009)鄂民一終字第28號(hào)民事判決：一、維持湖北省武漢市中級(jí)人民法院(2008)武民初字第56號(hào)民事判決主文第二項(xiàng)；二、撤銷湖北省武漢市中級(jí)人民法院(2008)武民初字第56號(hào)民事判決主文第一三項(xiàng)；三、解除蘇金水與湖北金華實(shí)業(yè)有限公司簽訂的06號(hào)、07號(hào)商鋪《武漢市商品房買賣合同》；四、湖北金華實(shí)業(yè)有限公司對(duì)武漢皓羽地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司的給付義務(wù)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任；五、湖北金華實(shí)業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償蘇金水2815505元；六、駁回蘇金水的其他訴訟請(qǐng)求。一審案件訴訟費(fèi)按一審判決執(zhí)行。二審案件受理費(fèi)94151元，由蘇金水負(fù)擔(dān)28245.30元，由湖北金華實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)65905.70元。

金華公司不服上述二審判決，向檢察機(jī)關(guān)提出申訴。

最高人民檢察院向本院提出抗訴認(rèn)為，上述二審判決適用法律錯(cuò)誤。一、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條第二款規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人的，可向出賣人主張不超過(guò)購(gòu)房款一倍的賠償。該條款作為對(duì)懲罰性賠償金的規(guī)定，旨在制裁和遏制欺詐、惡意毀約等摒棄誠(chéng)實(shí)信用原則、嚴(yán)重?fù)p害市場(chǎng)交易安全的行為。因此其適用的前提是出賣人具有惡意違約故意的情形。二、根據(jù)庭審查明的事實(shí)：皓羽公司并未將出售兩處涉案商鋪的事實(shí)告知金華公司。金華公司于2006年9月30日出售07號(hào)商鋪時(shí)，蘇金水尚未向其主張交房，該房屋糾紛亦未進(jìn)入仲裁或訴訟程序，也即金華公司是在不知07號(hào)商鋪已售的前提下另售他人，且07號(hào)合同“出賣人”處無(wú)簽章，僅“委托代理機(jī)構(gòu)”處蓋有皓羽公司的公章。金華公司并無(wú)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條第二款中“一房數(shù)賣”的主觀惡意，更沒(méi)有隱瞞實(shí)情的欺詐故意；而金華公司出售06號(hào)商鋪是在2007年1月16日，在蘇金水向其主張交房，且涉房糾紛已進(jìn)入仲裁審理過(guò)程之中而為，也即金華公司系在明知06號(hào)商鋪存在糾紛且尚未解決的前提下再次出售，具有明顯的故意，其行為是導(dǎo)致06號(hào)商鋪在存在糾紛且尚未解決的情形下，出現(xiàn)“一房二售”客觀事實(shí)的根本原因。由此可見(jiàn)，06號(hào)合同與07號(hào)合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的根本原因不同，適用法律的前提亦不相同。二審判決適用該最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條第二款判令金華公司向蘇金水支付06、07兩套商鋪購(gòu)房款50%的懲罰性賠償，判令金華公司賠償蘇金水2815505元，適用法律確有錯(cuò)誤。三、二審判決判令解除蘇金水與金華公司簽訂的06、07號(hào)合同錯(cuò)誤006號(hào)合同上蓋有金華公司銷售合同專用章，而07號(hào)合同“出賣人”處無(wú)簽章，僅“委托代理機(jī)構(gòu)”處蓋有皓羽公司的公章，即皓羽公司出賣07號(hào)商鋪與金華公司無(wú)關(guān)。且蘇金水向皓羽公司支付的購(gòu)房款5631010元，皓羽公司并未交付金華公司。金華公司完全在不知情的情況下將07號(hào)商鋪另賣他人，金華公司不存在惡意。故07號(hào)商鋪不存在解除合同的問(wèn)題。二審判決判令解除蘇金水與金華公司簽訂的07號(hào)合同錯(cuò)誤。同理，金華公司對(duì)皓羽公司返還蘇金水購(gòu)房款563萬(wàn)元承擔(dān)的補(bǔ)充賠償責(zé)任亦不應(yīng)包含07號(hào)商鋪的購(gòu)房款。

金華公司同意抗訴意見(jiàn)并認(rèn)為，一、皓羽公司無(wú)權(quán)銷售“楚天星座”06、07號(hào)商鋪，該公司違反雙方合同約定，超出代理銷售范圍，在楚天星座樓盤封盤期間，將楚天星座06、07號(hào)商鋪出售給蘇金水是越權(quán)行為，該行為對(duì)金華公司沒(méi)有約束力，其責(zé)任由行為人皓羽公司承擔(dān)。二、蘇金水在購(gòu)房中存在嚴(yán)重過(guò)錯(cuò)，不構(gòu)成表見(jiàn)代理的法律特征。廣告宣傳系2006年5月1日“傾情推出”，蘇金水卻在2006年4月與皓羽公司簽訂合同；蘇金水對(duì)存在明顯缺陷的購(gòu)房合同未盡到必要的審查義務(wù)，06號(hào)合同和07號(hào)合同版本不一致，兩份合同主體印章不一致、內(nèi)容不同，06號(hào)合同有多處涂改粘貼痕跡，付款收據(jù)由皓羽公司而非金華公司出具，蘇金水部分房款系支付給了曾慶婷個(gè)人。三、本案中皓羽公司超越代理權(quán)銷售“楚天星座”06、07號(hào)商鋪，且金華公司無(wú)過(guò)錯(cuò)，本案也不構(gòu)成表見(jiàn)代理的法律特征，金華公司銷售06.07號(hào)商鋪的行為不構(gòu)成違約，金華公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)對(duì)皓羽公司返還蘇金水購(gòu)房款的補(bǔ)充責(zé)任和向蘇金水承擔(dān)購(gòu)房款50%的賠償責(zé)任。請(qǐng)求撤銷湖北省高級(jí)人民法院(2009)鄂民一終字第28號(hào)民事判決并改判06號(hào)合同、07號(hào)合同無(wú)效、駁回蘇金水要求金華公司返還購(gòu)房款、賠償利息損失、賠償5631010元及仲裁費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，一、二審訴訟費(fèi)及財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)全部由蘇金水承擔(dān)。

蘇金水答辯稱，一、抗訴書(shū)認(rèn)為兩份購(gòu)房合同是有效的，申訴人卻認(rèn)為兩份合同無(wú)效，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>審判監(jiān)督程序若干問(wèn)題的解釋》第三十三條的規(guī)定，抗訴再審案件審理范圍必須是抗訴支持當(dāng)事人請(qǐng)求的范圍，鑒于抗訴并未支持金華公司的申訴請(qǐng)求，本案再審程序應(yīng)到此（指本案庭審時(shí)）終結(jié)，金華公司的觀點(diǎn)不應(yīng)納入再審范圍。二、就檢察機(jī)關(guān)現(xiàn)有抗訴理由而言，違背了民事代理制度的基本原則，以犧牲交易安全為代價(jià)，對(duì)民事交易活動(dòng)的誠(chéng)信環(huán)境造成了極大損害。皓羽公司系金華公司授權(quán)銷售代理人，皓羽公司有權(quán)代理銷售涉案的房屋，本案是代理銷售，不是表見(jiàn)代理，涉案合同直接約束商鋪的出賣人。就07號(hào)商鋪而言，購(gòu)房合同首頁(yè)已明確表明了金華公司的出賣人身份和皓羽公司的代理人身份，皓羽公司在合同尾頁(yè)代理人簽章處蓋章，這是代理人表明被代理人身份情況下作出的代理銷售行為，而抗訴書(shū)的觀點(diǎn)僅僅因?yàn)槲岔?yè)上只有皓羽公司的公章，就認(rèn)為該合同與金華公司無(wú)關(guān)，絕對(duì)是對(duì)代理制度的嚴(yán)重誤解。無(wú)論事實(shí)上金華公司是否知曉，皓羽公司的行為都代表了金華公司，在民事法律關(guān)系上只能認(rèn)定金華公司知曉，即在房產(chǎn)已經(jīng)銷售后再次銷售，導(dǎo)致蘇金水合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)承擔(dān)雙倍賠償責(zé)任。二審判決僅判令金華公司承擔(dān)對(duì)房款的補(bǔ)充賠償和50%的違約賠償責(zé)任，已是絕對(duì)寬容。三、湖北省武漢市中級(jí)人民法院撤銷本案仲裁裁決、一審判決結(jié)果和執(zhí)行行為均存在違法情形。四、金華公司逃避責(zé)任，其相關(guān)觀點(diǎn)缺乏法律基礎(chǔ)。本案僅需查明代理關(guān)系是否成立；金華公司認(rèn)為合同存在涂改所以無(wú)效，但其提交一審法院的授權(quán)委托書(shū)、律所所函等均有明顯涂改；蘇金水作為購(gòu)房人六年多以來(lái)房款沒(méi)退房產(chǎn)被另售，而皓羽公司與金華公司既無(wú)任何損失也未實(shí)際承擔(dān)責(zé)任；金華公司是在利用訴訟推卸自己選擇伙伴不當(dāng)?shù)呢?zé)任。五、本案應(yīng)認(rèn)定金華公司在兩份銷售合同中，具有一房二售的違約行為，導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)判決金華公司承擔(dān)全部款項(xiàng)的雙倍賠償責(zé)任，但蘇金水尊重二審判決結(jié)果。請(qǐng)求以申訴人沒(méi)有同意抗訴意見(jiàn)為由，駁回申訴人的申訴。

皓羽公司答辯稱，一、皓羽公司作為金華公司樓盤銷售代理人，其代理行為所產(chǎn)生的法律后果應(yīng)由金華公司承受。本案中，皓羽公司作為金華公司所開(kāi)發(fā)樓盤“楚天星座”的包銷代理人，其代理權(quán)毋庸置疑，金華公司是否知曉皓羽公司的行為以及皓羽公司是否將蘇金水交納的房款交付金華公司的事實(shí)均不構(gòu)成代理無(wú)效的事由，皓羽公司履行《商品房保底包干銷售合同》所產(chǎn)生的違約行為不能對(duì)抗該合同以外的第三人：蘇金水為買金華公司開(kāi)發(fā)的“楚天星座”樓盤商鋪而簽署的《武漢市商品房買賣合同》合法有效，由此產(chǎn)生的一切法律后果依據(jù)合同法及民法通則之規(guī)定應(yīng)由身為委托人的金華公司承受；皓羽公司承認(rèn)截取蘇金水購(gòu)房款的行為不當(dāng)，亦導(dǎo)致本案的發(fā)生，但皓羽公司的行為也系金華公司無(wú)故拒絕支付代理傭金及溢價(jià)分成之后的無(wú)奈之舉，實(shí)為采取不恰當(dāng)?shù)淖晕揖葷?jì)措施將自身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁與蘇金水，為此，皓羽公司一再同意將對(duì)金華公司享有的近800萬(wàn)元債權(quán)轉(zhuǎn)讓與蘇金水享有，以彌補(bǔ)自身行為給其造成的損失。二、二審判決金華公司承擔(dān)“一房二賣”的賠償責(zé)任認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律準(zhǔn)確。關(guān)于商品房買賣的司法解釋中，未要求查明“一房二售”的主觀故意。無(wú)論事實(shí)上金華公司是否知曉蘇金水已簽署《武漢市商品房買賣合同》，皓羽公司的行為均代表了金華公司。在民事法律事實(shí)上必然只能認(rèn)定金華公司對(duì)此是知曉的。即金華公司在本案訴爭(zhēng)商鋪已經(jīng)銷售后再次銷售的行為，導(dǎo)致蘇金水簽署的《武漢市商品房買賣合同》目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，則金華公司就應(yīng)承擔(dān)雙倍以內(nèi)的賠償責(zé)任。請(qǐng)求維持二審判決。

二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

（一）皓羽公司向蘇金水銷售06號(hào)、07號(hào)商鋪行為的法律后果是否應(yīng)歸屬于金華公司;

（二）金華公司是否因另售06號(hào)、07號(hào)商鋪而對(duì)蘇金水承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

三、法律分析

（一）關(guān)于皓羽公司向蘇金水銷售06號(hào)、07號(hào)商鋪行為的法律后果是否應(yīng)歸屬于金華公司的問(wèn)題

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第六十三條的規(guī)定，被代理人對(duì)代理人在代理權(quán)限內(nèi)以被代理人名義實(shí)施的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任。因此，本案皓羽公司銷售行為的法律后果歸屬于金華公司取決于皓羽公司的銷售行為是否構(gòu)成有權(quán)代理。因此，可以認(rèn)定皓羽公司的銷售行為已構(gòu)成有權(quán)代理，理由是：第一，在銷售案涉樓盤時(shí)，金華公司已授予皓羽公司獨(dú)家全程的代理權(quán)限。金華公司與皓羽公司簽訂的《“楚天星座”商品房保底包干銷售合同》第二條約定，“甲方（指金華公司）授權(quán)乙方（指皓羽公司）為該項(xiàng)目獨(dú)家全程銷售代理，代理范圍包括項(xiàng)目營(yíng)銷策劃、銷售代理、廣告宣傳等。非因本合同到期或解除及甲方前期界定之外，甲方不得自行銷售，或委托其他公司、個(gè)人進(jìn)行銷售”，該條約定已明確授予皓羽公司銷售案涉樓盤的代理權(quán)限，相關(guān)報(bào)紙廣告等宣傳材料上亦標(biāo)明皓羽公司作為該樓盤“全程營(yíng)銷”的代理人的法律地位。第二，皓羽公司系以金華公司的名義而非以皓羽公司自身名義銷售案涉商鋪。06號(hào)合同和07號(hào)合同首部均載明出賣人為金華公司，并明確皓羽公司的身份為金華公司的委托代理機(jī)構(gòu)。第三，06號(hào)合同和07號(hào)合同尾部均有蘇金水簽字，06號(hào)合同尾部加蓋有出賣人金華公司的銷售合同專用章,07號(hào)合同尾部亦有皓羽公司以金華公司委托代理人身份加蓋的銷售合同專用章。第四，蘇金水購(gòu)買商鋪的過(guò)程中還取得了06號(hào)、07號(hào)商鋪的《（楚天星座）商品房認(rèn)購(gòu)合同》，該兩份認(rèn)購(gòu)合同均加蓋有金華司的銷售合同專用章。第五，蘇金水系在樓盤售樓處現(xiàn)場(chǎng)簽訂06號(hào)合同與07號(hào)合同并通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)POS機(jī)支付主要購(gòu)房款。可見(jiàn)，皓羽公司以金華公司名義向蘇金水銷售案涉商鋪的行為，足以認(rèn)定構(gòu)成有權(quán)代理，且蘇金水作為普通購(gòu)房者亦有較為充分理由相信皓羽公司具有銷售案涉商鋪的代理權(quán)限。另外，部分樓盤宣傳材料上雖有2006年5月1日傾情推出的表述，但此種表述并未包含對(duì)外宣示禁止皓羽公司于2006年5月1日之前銷售案涉商鋪的意思；同時(shí)，金華公司與皓羽公司就封盤期間、收款權(quán)限、簽章權(quán)限等事項(xiàng)作出的若干約定均系金華公司與皓羽公司之間的內(nèi)部約定，并未對(duì)外公示，不能對(duì)抗善意的購(gòu)房者；而金華公司再審中主張06號(hào)、07號(hào)商鋪不在皓羽公司受權(quán)銷售的范圍之內(nèi)但皓羽公司予以否認(rèn)，且金華公司未能舉證予以證實(shí)，故就金華公司關(guān)于皓羽公司銷售案涉商鋪系越權(quán)行為對(duì)金華公司無(wú)約束力的主張，本院不予支持。至于金華公司提出因存在蘇金水未注意案涉樓盤廣告宣傳系2006年5月1日“傾情推出”、蘇金水未對(duì)合同的版本、涂改和簽章及收據(jù)出具主體等進(jìn)行必要審查、蘇金水部分款項(xiàng)系通過(guò)皓羽公司財(cái)務(wù)人員中轉(zhuǎn)等情形而應(yīng)認(rèn)定蘇金水在購(gòu)房中存在嚴(yán)重過(guò)錯(cuò)從而不構(gòu)成表見(jiàn)代理的主張，在論證前提上即與本案中皓羽公司銷售行為應(yīng)系有權(quán)代理的性質(zhì)不符，且結(jié)合本案代理銷售、廣告營(yíng)銷、合同簽訂與款項(xiàng)支付的前述具體過(guò)程與情形，金華公司關(guān)于合同相對(duì)方過(guò)錯(cuò)標(biāo)準(zhǔn)的主張亦超出了蘇金水作為普通購(gòu)房者的合理注意義務(wù)，本院不予支持。綜上，皓羽公司基于有效的委托代理關(guān)系所實(shí)施的代理行為不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效，其代理行為的法律后果應(yīng)直接約束被代理人，所產(chǎn)生的民事責(zé)任直接由被代理人承擔(dān)。皓羽公司作為委托代理人簽訂的06號(hào)、07號(hào)合同應(yīng)直接約束被代理人金華公司，皓羽公司作為委托代理人收取款項(xiàng)的法律后果亦應(yīng)歸屬于被代理人金華公司，皓羽公司所為產(chǎn)生的相應(yīng)民事責(zé)任應(yīng)由金華公司承擔(dān)。另，皓羽公司向蘇金水銷售案涉商鋪系以被代理人金華公司的名義而并非以其自身名義，而成立隱名代理的必要前提之一系受托人以自己的名義與第三人訂立合同，故二審判決適用《中華人民共和國(guó)合同法》第四百零二條認(rèn)為皓羽公司銷售07號(hào)商鋪的行為構(gòu)成隱名代理，對(duì)合同效力的最終認(rèn)定雖無(wú)影響，但屬于適用法律不當(dāng)，應(yīng)當(dāng)予以糾正。

二、關(guān)于金華公司是否因另售06號(hào)、07號(hào)商鋪而對(duì)蘇金水負(fù)擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的問(wèn)題

根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定，“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”可見(jiàn)，只要出賣人在商品房買賣合同訂立后事實(shí)上存在將該房屋出賣給第三人的行為，無(wú)法取得房屋的買受人即可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，且上述規(guī)定中并不存在此種賠償責(zé)任的適用以出賣人具有惡意違約故意為前提的規(guī)定。2006年4月皓羽公司作為委托代理人與蘇金水訂立06號(hào)合同與07號(hào)合同，法律后果上即為被代理人金華公司已與蘇金水訂立06號(hào)合同與07號(hào)合同，此后金華公司向蘇金水之外的第三人出賣房屋并導(dǎo)致蘇金水無(wú)法取得06號(hào)、07號(hào)商鋪，蘇金水即有權(quán)依據(jù)本院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條第二項(xiàng)規(guī)定請(qǐng)求金華公司承擔(dān)不超過(guò)其已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。而金華公司的相關(guān)申訴請(qǐng)求實(shí)質(zhì)上系將其選擇及監(jiān)督委托代理人的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不當(dāng)轉(zhuǎn)嫁于購(gòu)房者，不予支持。在金華公司另售商鋪導(dǎo)致06號(hào)、07號(hào)合同已無(wú)繼續(xù)履行可能的情況下，二審法院依據(jù)蘇金水的訴訟請(qǐng)求而判令解除06號(hào)、07號(hào)合同并無(wú)不當(dāng)。同時(shí)，二審酌情判決金華公司向蘇金水承擔(dān)購(gòu)房款金額50%的賠償責(zé)任，作為相關(guān)權(quán)利的有權(quán)處分人蘇金水在再審中表示尊重二審該判決結(jié)果，故對(duì)該賠償比例不予調(diào)整。

另，一、關(guān)于再審審理范圍的問(wèn)題。蘇金水再審中提出因抗訴并未支持金華公司的申訴請(qǐng)求，應(yīng)根據(jù)本院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>審判監(jiān)督程序若干問(wèn)題的解釋》第三十三條規(guī)定，金華公司的觀點(diǎn)不應(yīng)納入再審范圍。蘇金水該項(xiàng)主張的基礎(chǔ)系其認(rèn)為抗訴理由與金華公司對(duì)兩份購(gòu)房合同效力認(rèn)識(shí)理由存在不同，但當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求不同于支持當(dāng)事人提出請(qǐng)求的理由和依據(jù)，金華公司對(duì)合同效力認(rèn)識(shí)所提出的理由和依據(jù)不同于抗訴所提出的理由和依據(jù)，并不意味其申訴請(qǐng)求未獲得抗訴支持，且金華公司的再審請(qǐng)求并未超出本案原審的審理范圍，因此對(duì)蘇金水的該項(xiàng)主張，不予支持。蘇金水再審中還提出此前湖北省武漢市中級(jí)人民法院撤銷本案仲裁裁決、一審判決結(jié)果和執(zhí)行行為均存在違法情形，因再審此案系基于最高人民檢察院對(duì)湖北省高級(jí)人民法院二審判決所提出的抗訴，其審理范圍一般應(yīng)以原審審理范圍為限，蘇金水的前述主張并未在原審中主張，顯然不屬于本案再審審理范圍，本院不予處理。二、關(guān)于二審判決確定皓羽公司所承擔(dān)責(zé)任是否應(yīng)當(dāng)變更的問(wèn)題。在委托代理人皓羽公司銷售06號(hào)、07號(hào)商鋪的行為構(gòu)成有權(quán)代理且06號(hào)、07號(hào)合同被解除的情況下，根據(jù)法律的規(guī)定，應(yīng)由被代理人金華公司單獨(dú)承擔(dān)向蘇金水返還購(gòu)房款及賠償資金占用損失的給付義務(wù)，二審法院卻判令皓羽公司向蘇金水返還購(gòu)房款及賠償資金占用損失并由金華公司對(duì)此負(fù)補(bǔ)充賠償責(zé)任，本院本應(yīng)依法予以糾正，但考慮到如予改判將加重申訴人金華公司的責(zé)任負(fù)擔(dān)，加之二審判決關(guān)于賠償責(zé)任的此種認(rèn)定既未超出蘇金水訴訟請(qǐng)求的總體范圍、也未實(shí)質(zhì)損害蘇金水的利益，還未損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，同時(shí)蘇金水再審中對(duì)此未提出異議，作為有權(quán)處分其自身權(quán)利的民事主體皓羽公司在再審中亦要求維持二審判決，故為尊重當(dāng)事人的處分權(quán)和維護(hù)已進(jìn)入穩(wěn)定的社會(huì)關(guān)系和秩序，對(duì)此不作變更。

四、裁判結(jié)果

維持湖北省高級(jí)人民法院(2009)鄂民一終字第28號(hào)民事判決。

五、裁判依據(jù)

（一）《中華人民共和國(guó)民法通則》第六十三條；

（二）《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條；

（三）《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>審判監(jiān)督程序若干問(wèn)題的解釋》第三十三條。