2016年5月1日我國將全面實(shí)施營改增，針對二手房，對銷售不動(dòng)產(chǎn)，則明確一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)，可選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

一、具體規(guī)定

1、個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；

2、個(gè)人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；

3、個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

4、上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

二、二手房征收率5%

經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅(以下稱營改增)試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。新增試點(diǎn)行業(yè)的原有營業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù)，對特定行業(yè)采取過渡性措施，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。

隨后，財(cái)政部公布了四大行業(yè)增值稅稅率，建筑業(yè)和不動(dòng)產(chǎn)業(yè)稅率為11%。5月1日開始的擴(kuò)圍與以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，主要是個(gè)人二手房交易。

細(xì)節(jié)顯示，個(gè)人購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅，個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

三、營改增變化不大

營業(yè)稅稅率5%，增值稅征收率也是5%，看上去這個(gè)比率一樣，但營業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，增值稅是價(jià)外稅。目前來看，這種政策的平移并不會(huì)帶來稅負(fù)增加。

增值稅額是根據(jù)買入和賣出的差價(jià)判斷，在這期間房子增值幅度越大，繳納的增值稅也就越多。這就意味著，增值稅究竟是否會(huì)高過營業(yè)稅還不一定，這取決于最終的交易價(jià)格。對于一些年限較長的房子來說，甚至更多取決于此前的價(jià)格上漲幅度，目前短期的影響相對較小。