一、非融資性擔保公司抵押p2p房產，照樣有較高的壞賬率。

眾所周知，銀行對房產抵押貸款的認可度極高，如果借款客戶信用沒問題，房產沒問題，在銀行獲得貸款，是相對較容易的。在銀行的房產抵押借款成本，也就是8%-10%左右。另外銀行還有消費貸款，有房產的也很容易能申請到，成本也很低。試想哪類客戶有房產，不去找成本很低的銀行貸款，而是去找P2P平臺借款，要承受25%-30%以上的成本。一般有兩種情況：房產有瑕疵；借款人有問題。目前小貸公司出現(xiàn)不良貸款最多的，就是房產抵押類貸款。這類貸款，因為有房產抵押，很容易讓風控人員放松審核。因此P2P平臺的房產抵押貸款，風險并不低，有著較高的壞賬率。

二、非融資性擔保公司抵押p2p房產貸款存在著房產多次抵押的風險。

目前很多平臺，允許借款人進行二次抵押。有的甚至允許三次抵押。二次抵押是對已設有抵押權的房產再次設定抵押權，二次房抵同樣有效，但需要房屋目前的估計值大于原評估值，只對大于原評估值的部分進行抵押借款，但二抵押無法享受優(yōu)先受償權。優(yōu)先受償權是法律規(guī)定的特定債權人優(yōu)先于其他債權人甚至優(yōu)先于其他物權人受償?shù)臋嗬o優(yōu)先受償權，意味著在出現(xiàn)壞賬時，只能眼睜睜看著抵押的房產被別的債權人收走，P2P平臺面臨極高的風險。

三、房產抵押貸款面臨著一些法律風險。

P2P平臺出現(xiàn)壞賬，在抵押的房產處置的時候，里面有不少坑。在現(xiàn)實生活中，還有大約30-40%的抵押貸款訴訟最終因各種原因(如先刑后民、抵押不過租賃、產權糾紛、弱勢群體居住、維穩(wěn)等)最后無法執(zhí)行。

比如如果被抵押的房產是借款人的唯一一套住房的，不容易收回房屋?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》中明確“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”。比如“買賣不破租賃”，在去收房時，居住者拿出一份20年期限的租賃合同?！稉７ā芬?guī)定：“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內對抵押的受讓人繼續(xù)有效”。

四、P2P平臺處置房產變現(xiàn)的成本非常高。

司法處置抵押的房地產的，通?？傎M用約占全部拍賣所得的20%-43%之間，再計算大概一到兩年的資金成本，損失很大。事實上，在中國當前的司法環(huán)境下，一個違約的房產抵押貸款，從起訴到能拿到房產變現(xiàn)的過程，一般沒有一至兩年是不可能完成的，而且其中產生的訴訟費、律師費、執(zhí)行費、拍賣費眾多，國家計征的各項稅費(司法處置房地產視同房地產銷售，稅費按二手房買賣交易計征)占比最大，是優(yōu)先扣除的。簡單列舉一下處置成本，按50-100萬元的案值平均計算一個大概成本：

司法方面：訴訟費約占1%(階梯計算)、保全費每件5000元、執(zhí)行費約1%(階梯計算)、拍賣費約5%以下、評估費約2.5‰(階梯計算)；

稅收方面：企業(yè)銷售住宅與非住宅，需要承擔印花稅萬分之五、營業(yè)稅及附加5.6%、土地增值稅約5%(差別征收)、企業(yè)所得稅25%；個人銷售非住宅的，除個人所得稅為20%外，其它與企業(yè)銷售一致。個人銷售住宅的稅費約6.6%(差別征收)。不良貸款抵押的房產如果不能直接到購買人的名下，為了保全資產防范出現(xiàn)其它風險，一般抵押權會先將房產落戶在自已名下，再行處置變現(xiàn)時，又是一輪稅收。

五、非融資性擔保公司抵押p2p房產，通常是多個投資人對一個借款人。

這會產生諸多問題。P2P平臺網(wǎng)絡借貸與一般線下的借款還不一樣，通常面臨著多個投資人對一個借款人、訴訟主體不清晰、跨地域、中間環(huán)節(jié)過多、P2P平臺倒閉無法舉證及執(zhí)行、訴訟成本過高等諸多難點。

六、非融資性擔保公司抵押p2p房產，面臨著房地產市場的系統(tǒng)性風險及部分地區(qū)市場大跌的風險。

隨著經(jīng)濟下行，而房價越漲越高，以及目前一些地方房產供應量巨量增加，房產市場的風險越來越大。如近年鄂爾多斯、溫州等地房地產崩盤等。因此，P2P平臺的房產抵押貸款，還面臨著房產市場的系統(tǒng)性風險及部分地區(qū)市場大跌的風險。