一、存在問題

事實(shí)上，農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作，已在全國(guó)部分省市展開，實(shí)踐也證明這一做法給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展注入了巨大的活力，但另一方面，也普遍存在著一些問題。

民革中央通過調(diào)研分析，認(rèn)為當(dāng)前農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)突出存在以下問題:

（1）現(xiàn)行試點(diǎn)和地方法規(guī)與國(guó)家法律沖突。

由于我國(guó)憲法和土地管理法都規(guī)定，城市的土地歸國(guó)家所有，農(nóng)村集體土地只有通過政府征收或征用才能轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地，所以，只要農(nóng)村集體建設(shè)用地未經(jīng)國(guó)家征收和征用便進(jìn)入市場(chǎng)，無論采取何種形式，都會(huì)改變城市土地單一國(guó)有的格局，從而與憲法和土地管理法產(chǎn)生抵觸。

（2)土地管理體制不健全，導(dǎo)致農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)無序。

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)大多處于自發(fā)和無序狀態(tài)，一是由于城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)下城市規(guī)劃只規(guī)劃國(guó)有土地，對(duì)于流轉(zhuǎn)到或即將流轉(zhuǎn)到城市來的農(nóng)村集體建設(shè)用地尚未納入城市建設(shè)整體規(guī)劃中;二是由于地方政府的利益驅(qū)動(dòng)，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)土地的開發(fā)整理、農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)都由各行政區(qū)各自決策，缺少全國(guó)統(tǒng)一的規(guī)劃協(xié)調(diào)和統(tǒng)籌安排;三是違反規(guī)劃擅自轉(zhuǎn)變農(nóng)地用途的現(xiàn)象仍十分嚴(yán)重。

(3)農(nóng)村集體建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)地位不平等。

這種不平等表現(xiàn)在:城市國(guó)有建設(shè)用地有正式的土地使用權(quán)拍賣市場(chǎng)，實(shí)行市場(chǎng)定價(jià)，而農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的使用權(quán)市場(chǎng)體系和價(jià)格制度一直沒有建立起來，以致造成"同地不同價(jià)";城市建設(shè)用地使用主體有使用權(quán)證，可以作為抵押到銀行等融資機(jī)構(gòu)進(jìn)行再融資和資產(chǎn)評(píng)估，而農(nóng)村建設(shè)用地沒有使用權(quán)證，也不能進(jìn)行上述的抵押和融資行為，不具有資產(chǎn)功能。

(4)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中產(chǎn)權(quán)界定不清。

土地管理法第十條對(duì)集體土地產(chǎn)權(quán)作出規(guī)定:農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理;已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理;已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。

二、登記發(fā)證

通過農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證，依法確認(rèn)農(nóng)民土地權(quán)利，強(qiáng)化農(nóng)民特別是全社會(huì)的土地物權(quán)意識(shí)，有助于有效解決農(nóng)村集體土地權(quán)屬糾紛，在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程中切實(shí)維護(hù)農(nóng)民權(quán)益;土地確權(quán)登記發(fā)證的過程，是進(jìn)一步查清宗地的權(quán)屬、面積、用途、空間位置，建立土地登記簿的過程，從而確認(rèn)農(nóng)民集體、農(nóng)民與土地長(zhǎng)期穩(wěn)定的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，可以進(jìn)一步激發(fā)農(nóng)民保護(hù)耕地、節(jié)約集約用地的積極性。

中共十八屆三中全會(huì)審議通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》?！稕Q定》指出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。

《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中指出，必須健全體制機(jī)制，形成以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)、工農(nóng)互惠、城鄉(xiāng)一體的新型工農(nóng)城鄉(xiāng)關(guān)系，讓廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進(jìn)程、共同分享現(xiàn)代化成果。

（1）構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體系

堅(jiān)持家庭經(jīng)營(yíng)在農(nóng)業(yè)中的基礎(chǔ)性地位，推進(jìn)家庭經(jīng)營(yíng)、集體經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)等共同發(fā)展的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)方式創(chuàng)新。堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所有權(quán)，依法維護(hù)農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系并保持長(zhǎng)久不變，鼓勵(lì)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在公開市場(chǎng)上向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)流轉(zhuǎn)，發(fā)展多種形式規(guī)模經(jīng)營(yíng)。

（2）全面放開小城市落戶

加快戶籍制度改革，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模。把進(jìn)城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會(huì)保障體系，在農(nóng)村參加的養(yǎng)老保險(xiǎn)和醫(yī)療保險(xiǎn)規(guī)范接入城鎮(zhèn)社保體系。從嚴(yán)合理供給城市建設(shè)用地，提高城市土地利用率。

(3）建設(shè)用地市場(chǎng)城鄉(xiāng)統(tǒng)一

在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個(gè)人收益。