“北漂”一族在生活中中最大的問題就是租房子，現(xiàn)實生活中經(jīng)常會出現(xiàn)房子還出租給別人的時候就被房東給賣了，那這樣的行為租房合同還會繼續(xù)有效嗎?租戶們應(yīng)該如何去維護(hù)自己的合法權(quán)益?

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十九條的規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”

買賣不破租賃，意思為在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。在租賃期間，租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動，由新所有權(quán)人法定承受該租賃合同。

物權(quán)是對物的直接管理并排除他人干涉的權(quán)利。最典型的物權(quán)是所有權(quán)，此外還包括抵押權(quán)、留置權(quán)、質(zhì)權(quán)、典權(quán)等。所謂租賃權(quán)的物權(quán)化是指在租賃關(guān)系存續(xù)期間，承租人對租賃物的占有使用可以對抗第三人，即使第三人是該租賃物的所有權(quán)人或享有其他物權(quán)的人。根據(jù)該條規(guī)定，出租人在租賃合同有效期內(nèi)將租賃物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人(受讓人)時，設(shè)定在租賃物上的租賃合同仍然存在，并且該合同繼續(xù)約束第三人。也就是說，承租人與受讓人之間無須另行訂立租賃合同，受讓人在受讓該租賃物的所有權(quán)時就與承租人產(chǎn)生了租賃合同關(guān)系，成為一個新的出租人，繼承原出租人的權(quán)利義務(wù)。

買賣不破租賃并不局限于出租人出售租賃物的行為，還應(yīng)包括租賃物贈與、抵押、互易或作為投資等，這些行為都會涉及租賃物的所有權(quán)變動，同樣適用該原則。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條：

租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

買賣不破租賃的構(gòu)成要件包括：

(1)租賃合同有效;

(2)租賃期間內(nèi)，租賃物的所有權(quán)因買賣、互易、贈與、投資、繼承、遺贈、企業(yè)合并等原因發(fā)生變動。它的效力使買受人所取得的對于租賃房屋的所有權(quán)，受到承租人對于該房屋用益權(quán)的抗辯，從而不能使租賃關(guān)系被破除而終止，租賃關(guān)系仍然存在，承租人對于房屋的用益權(quán)不受買賣效力的影響。

買賣不破租賃能夠保持租賃關(guān)系的穩(wěn)定，使得承租人在租賃期間可以放心大膽地持續(xù)利用租賃物，從而發(fā)揮租賃物的最大功能和效用。同時，承租人在遇到他人侵犯自己合法權(quán)益的時候，應(yīng)保持冷靜，依法維護(hù)自己的合法權(quán)益。

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