年輕人開始離開自己的家鄉(xiāng)，開始了一年的在城市打拼的生活。而如果想在城市生活首要解決的問題就自己的住房問題，對于剛剛來到城市年輕人來說買房不現(xiàn)實(shí)，租房成了他們最好的選擇。對于一些拼搏城市中的打工族來說房價貴，特別是大城市的房子，不是一般的工薪族可以負(fù)擔(dān)得起的，所以還是有不少人在租房住。

一、2021年民法典租房新增內(nèi)容有哪些？

1、 租期最長不得超過20年

根據(jù)民法典規(guī)定，任何物權(quán)租賃期限不能超過20年，超過部分自動失效。

所以，注意簽的合同不要超過期限，那是無效的！

《民法典》第705條規(guī)定：

租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

2、 非居住空間不得出租

廚房、陽臺、儲藏室、衛(wèi)生間這些，都屬于非居住空間，即便改造后也不得用于出租。

此外，自建、違建等空間也不得用于出租。

比如頂樓露臺改造后變成房屋、房屋加蓋、廠房、臨時建筑、過道等，都不得對外出租，否則面臨罰款。

《住房租賃條例（征求意見稿）》第7條規(guī)定：

出租人應(yīng)當(dāng)為承租人提供必要的居住空間。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，不得出租用于居住。

3、設(shè)立居住權(quán)的房屋不能租

設(shè)置居住權(quán)的房屋將被視為租房雷區(qū)，千萬不能去碰，因?yàn)榉刹辉试S出租。

一旦你承租了設(shè)立居住權(quán)的住宅，你的租賃合同將被認(rèn)定為無效。

《民法典》第369條規(guī)定：

居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

4、 租客不能擅自改造、裝修房屋，除非征得房東同意

《民法典》第715條規(guī)定：

承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。

承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

5、房屋權(quán)屬有爭議或被查封，可以退租

房屋所有權(quán)發(fā)生爭議，或者出租人因?yàn)樵V訟糾紛，房屋被司法機(jī)關(guān)查封、甚至拍賣，嚴(yán)重影響了租房人生活安寧權(quán)。

對此，租房人可以退房！

《民法典》第724條規(guī)定，有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租賃物被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押；

（二）租賃物權(quán)屬有爭議；

（三）租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形。

6、 房屋所有權(quán)變更，不影響租賃協(xié)議持續(xù)

假設(shè)房屋在租賃存續(xù)期間發(fā)生了產(chǎn)權(quán)變更，租客依然可按照協(xié)議繼續(xù)居住。

《民法典》第725條規(guī)定：

租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。

7、出租人發(fā)現(xiàn)房屋被轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)及時提出，期限僅為6個月

現(xiàn)在有不少二房東，將自己承租的房屋轉(zhuǎn)租給第三人，自己收取租金差價。

但是二房東這種轉(zhuǎn)租行為，如果沒有經(jīng)過出租人同意，這種轉(zhuǎn)租是可以被解除的。

這就導(dǎo)致實(shí)踐中很多租賃關(guān)系處于不穩(wěn)定狀態(tài)，當(dāng)你租賃的房屋是轉(zhuǎn)租的，則隨時有可能被人趕出去的風(fēng)險。

《民法典》第716條規(guī)定：

承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。

承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

《民法典》第718條規(guī)定：

出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。

8、租房人享有優(yōu)先租賃權(quán)

除非是居住特別不滿意，租房人都不太愿意搬家：一是搬家特別辛苦；二是會增加很多成本和費(fèi)用。

但是現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常發(fā)生這樣的事，合同到期后，房東告訴租房人，我不想再租給你了，租房人只能到處去找新的房源。

這種事情從明年開始結(jié)束了，法律明確規(guī)定房屋承租人享有優(yōu)先承租權(quán)。

《民法典》第734條規(guī)定：

租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。

租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。

二、房屋租賃合同主要都會包括什么內(nèi)容？

1. 甲乙雙方租賃信息；

2. 房屋基本情況以及用途；

3. 租賃期限、租賃方式、付款方式；

4. 房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任分配；

5. 合同解除情況；

6. 違約責(zé)任。

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