案情簡介

新疆維吾爾自治區(qū)克拉瑪依市克拉瑪依區(qū)人民法院（下稱克拉瑪依區(qū)人民法院）審理了一起商品房買賣合同糾紛案件，在該案中，審理法院對原告因實際交付的房屋與合同約定明顯不符，要求解除案涉房屋買賣合同，并由房產(chǎn)開發(fā)商返還購房款、承擔違約金的訴訟主張予以支持。

（圖文無關，圖源網(wǎng)絡侵刪）

2022年初，小劉、小王夫妻二人到某房產(chǎn)開發(fā)商售樓處看房，表示想購買一套一家三代人居住的復式樓，通過銷售人員介紹及翻閱房型宣傳冊，小劉二人選中了一套223平的復式樓，且樓上樓下均有衛(wèi)生間，正好符合二人需求。2022年3月30日，二人與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同（預售）》，隨后分批次支付了全部房款，合同約定2023年11月交房。2023年10月，小劉二人在驗收房屋的過程中發(fā)現(xiàn)，該房屋僅一層有衛(wèi)生間，而二層衛(wèi)生間憑空“消失”，居然變?yōu)閮ξ镩g，與房屋宣傳戶型圖中一、二樓均有衛(wèi)生間不一致，嚴重影響了房屋二層的使用功能和居住體驗，二人遂要求退房。開發(fā)商則認為，其按照施工圖進行施工未違反合同約定，有無衛(wèi)生間也不屬于改變房屋結構形式，不同意退房。因雙方協(xié)商未果，2022年12月4日，小劉二人向克拉瑪依區(qū)人民法院提起訴訟。

法院審理

法院經(jīng)審理認為，小劉夫妻與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同（預售）》中對于該房屋內的設計功能分布未作約定，但開發(fā)商發(fā)布的推介廣告、銷售人員向小劉發(fā)送的戶型宣傳圖片等，均顯示該房屋二樓設計有衛(wèi)生間，在以上資料中均對該設計進行了確定，而衛(wèi)生間是房屋使用人日常生活的必備場所，房屋內衛(wèi)生間數(shù)量多少影響房屋使用人居住舒適度和便捷性，有無衛(wèi)生間的功能設計對于購房合同的訂立和房屋價格的確定，有重大影響，應當認定開發(fā)商的戶型宣傳彩頁構成要約，屬于合同約定的一部分，開發(fā)商應按合同約定履行義務，如違反，應當承擔違約責任。小劉二人想要購買的是上下層均有衛(wèi)生間的復式戶型房屋，房屋戶型和房間功能系其締約的主要因素，實際交付的房屋與該合同目的明顯不符，可以認定開發(fā)商交付的案涉房屋不符合同約定，致使小劉二人的合同目的無法實現(xiàn)，構成違約。最終，對小劉要求解除案涉房屋買賣合同并由房產(chǎn)開發(fā)商返還購房款、承擔違約金的主張，予以支持。

一審宣判后，房產(chǎn)開發(fā)商對一審判決不服，提起上訴，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

購房者要注意甄別商品房銷售廣告的內容，特別是就預售類商品房而言，對于開發(fā)商承諾的配套設施等重要內容，可事先向當?shù)匾?guī)劃部門咨詢核實，有條件的可以到樓盤現(xiàn)場實地探勘、了解，并要求將相關內容明確到購房合同或補充協(xié)議中。同時，注意保留廣告宣傳冊、小區(qū)規(guī)劃圖等宣傳資料，以免收樓時與宣傳情況不符產(chǎn)生維權難的情況。賣房人在銷售商品房時，要堅持誠實信用原則，不作誤導性、夸大性的前期宣傳，在訂立商品房買賣合同過程中，要盡到充分提示說明義務，讓買房人全面準確了解所購買房屋的真實架構、戶型等信息，而不能利用自身專業(yè)優(yōu)勢地位，進行片面引導。在現(xiàn)實生活中，開發(fā)商要謹慎發(fā)布銷售廣告和宣傳資料，對于戶型、水電煤氣、對購房者訂立合同目的及價格有重大影響的相關配套設施等的描述，要實事求是，若這些條款內容與后期實際交付的房屋條件不符，開發(fā)商可能構成違約，并承擔相應的違約責任。