房屋租賃期間，物品發(fā)生損耗怎么辦？發(fā)生損耗后賠償責任應該由誰承擔？要回答這些租房過程中的常見問題，需要明白一個概念：合理使用租賃物，那么，“合理使用”的限度又在哪里？

　　《中華人民共和國民法典》（以下簡稱民法典）第七百零九條規(guī)定，承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定（即協(xié)議補充、合同相關條款或者交易習慣）仍不能確定的，應當根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用。

　　可見，為了保障租賃物合理使用，充分發(fā)揮其應有的效用和功能，盡可能延長租賃物的使用壽命，同時保證租賃物效用的發(fā)揮與出租人收取的租金保持合理的比例關系，承租人需按照雙方約定的用途使用租賃物；如果合同中沒有約定使用方法，也沒有約定租賃物的用途時，承租人不能擅自任性使用，而是應當就使用方法協(xié)議補充或按照合同有關條款或交易習慣確定；仍不能確定租賃物的使用方法的，則應當按照租賃物的性質(zhì)使用，即租賃物本身固有或者通常的用途。具體到房屋租賃，主要分為居住類用途和商業(yè)類用途。

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一、合理使用租賃物致使租賃物受到損耗的，承租人不承擔賠償責任

案情簡介

　　2021年1月，房東與小王簽訂《房屋租賃合同》約定：租賃期內(nèi)，如因乙方保管不當或不合理使用導致附屬物品、設備設施損壞并拒不賠償?shù)?，甲方有權單方解除合同，收回房屋；乙方應按月租金?00％向甲方支付違約金，同時甲方可要求乙方將房屋恢復原狀并賠償相應損失。

　　2021年10月10日，小王聯(lián)系房東表示“家里的墻壁都出現(xiàn)了反濕，凸起現(xiàn)象”并發(fā)送照片、視頻，顯示窗戶下方的墻壁有發(fā)霉的霉點、墻皮有凸起現(xiàn)象。同日，房東前往房屋查看。2021年10月13日，房東向小王發(fā)送微信“咱們屋里的水汽大，早上起床以后，還是讓老人用干抹布把窗戶擦一下，整個屋里水汽大，就長霉了”。房東另發(fā)送照片，顯示為窗戶下方墻面大面積發(fā)霉，窗戶上有水珠。小王回復“沒問題，來暖氣之前每天開，現(xiàn)在來暖氣不那么濕了，窗戶近期風大不敢開，全是土，尤其小孩子也在”。后雙方在微信溝通中，房東向小王發(fā)送微信表示：“對于房子發(fā)霉，跟居住維護不當有關，跟老舊小區(qū)施工也有關?，F(xiàn)在是有工人在，借機會維修好，我不追究您這邊的責任。”小王則表示房屋發(fā)霉與其無關，其為正常使用房屋，雙方就此產(chǎn)生爭議。

　　2022年1月25日，房東與小王因墻面發(fā)霉問題產(chǎn)生爭議并報警，未完成房屋交接。

　　后，雙方訴至法院，房東就小王使用不當造成房屋墻壁、天花板、櫥柜多處發(fā)霉提出賠償主張，要求小王支付其維修費5000元，并為此向法院提交照片和票據(jù)若干，顯示發(fā)霉和維修情況。小王認可照片真實性，認可在其租住期間，天花板確出現(xiàn)發(fā)霉現(xiàn)象，但表示其正常使用房屋，發(fā)霉系因房屋裝修質(zhì)量問題、老舊小區(qū)改造遮蓋綠布、雨水多、房屋打隔斷及陽臺沒有防水措施導致，并解釋窗戶上水珠為哈氣造成，而且家中經(jīng)常通風。為此，小王向法院提交其與家人的微信聊天記錄，欲證明其在生活中與家人溝通日常開窗、關窗。小王另提交網(wǎng)頁截圖及訂單截圖，欲證明2021年10月天氣多為陰雨，其購買了除濕盒。此外，小王提供社區(qū)書記向房東微信轉(zhuǎn)款3000元的截圖，“轉(zhuǎn)賬說明”備注“轉(zhuǎn)達老舊改施工方給予業(yè)主漏雨造成發(fā)霉的施工補償款”，轉(zhuǎn)賬時間為2022年7月，以此欲證明房屋發(fā)霉原因是施工方打磨外墻導致漏雨，并非其不當使用造成。

裁判結(jié)果

　　法院經(jīng)審查認為，本案爭議焦點在于案涉房屋墻面發(fā)霉是否系因承租人小王不合理使用造成，進而決定本案是否存在違約行為及違約責任。

　　本案中，房東提供照片說明小王在承租使用房屋的過程中，不及時通風致屋內(nèi)水汽過重，從而導致墻體發(fā)霉。法院認為，在房東告知小王房屋墻體發(fā)霉后，根據(jù)雙方溝通情況，小王已經(jīng)與家人溝通日常開窗、購買除濕盒來應對，作為承租人面對臨時發(fā)生的房屋墻面狀況，已盡到相應減損義務。如房東認為小王未盡到減損義務，或有其他不當使用行為，則應當就減損義務的來源、具體行為方式等進一步舉證證明，否則承擔不利后果。且小王亦提交證據(jù)，就案涉房屋漏雨發(fā)霉已有案外人給予房東補償，進一步反駁房東提出的主張，故綜合現(xiàn)有證據(jù)及法院查明的事實，無法證明系由小王不當使用房屋造成房屋墻體發(fā)霉。

　　因小王在本案房屋租賃合同履行過程中不存在違約行為，故對房東主張小王承擔損害賠償的請求，因無相應事實依據(jù)，法院不予支持。

法條鏈接

　　民法典第七百一十條：承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔賠償責任。

法官釋法

　　此處的“損耗”，即合理損耗，是指租賃物的正常磨損、揮發(fā)、氧化或者其他功能的退化或者降低情形。判斷損耗是否合理可以依據(jù)以下標準：

　　1.當事人的約定，如果當事人在租賃合同中對判斷租賃物損耗有明確的約定，則依該約定。

　　2.由租賃物自身性質(zhì)決定，租賃物的性質(zhì)可以決定承租人的使用方法，租賃物的性質(zhì)同樣可以決定租賃物的損耗是否合理，通常而言，按照租賃物的性質(zhì)使用租賃物，產(chǎn)生的損耗就應是合理的。

　　承租人按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物，租賃物因使用受到損耗屬于正常情形。出租人在訂立租賃合同時已經(jīng)將租賃物折舊的價值計入了租金之中，承租人交付租金并合理使用租賃物時，若要求承租人對租賃物的正常損耗承擔損害賠償責任，有失公平。

　　因此，承租人對租賃物的使用符合約定的使用方法或租賃物的性質(zhì)使用產(chǎn)生的損耗，常見包括地面磨損，家具、電器老化，廚房污漬，沙發(fā)表面起球等，都屬于正常使用的合理損耗，是租賃物被使用的正常結(jié)果，承租人不應當承擔賠償責任。

二、不合理使用租賃物致使租賃物受損的，承租人應當承擔賠償責任

案情簡介

　　2023年1月，房東與小趙簽訂房屋租賃合同，主要內(nèi)容為：小趙不得擅自養(yǎng)寵物，否則視為小趙違約，押金及房租不退還。簽訂合同后，房東交付房屋，小趙付清第一個月租金、押金及中介費。2023年2月，房東發(fā)現(xiàn)小趙在案涉房屋內(nèi)養(yǎng)寵物，且因小趙在屋內(nèi)養(yǎng)寵物導致沙發(fā)破損。雙方在協(xié)商沙發(fā)破損問題的過程中發(fā)生過爭執(zhí)。后，房東訴至法院，要求小趙賠償其修復案涉沙發(fā)費用2800元。

裁判結(jié)果

　　法院認為，小趙與房東簽訂的房屋租賃合同，系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。雙方應按照合同約定履行各自的義務。合同約定承租方即小趙不得擅自養(yǎng)寵物，但小趙在履行與房東之間房屋租賃合同過程中，違反合同約定飼養(yǎng)寵物，導致寵物損壞了室內(nèi)的沙發(fā)，應當承擔修復、賠償損失的責任。現(xiàn)房東要求小趙承擔其修復沙發(fā)的費用于法有據(jù)，法院予以支持。

法條鏈接

　　民法典第七百一十一條：承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。

法官釋法

　　本條是與民法典第七百一十條相對應的規(guī)定，所要明確的問題是，承租人違反約定的方法使用租賃物的責任。如何區(qū)分損失與損耗呢？必須具體到個案判斷承租人是否按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物，研究承租人的使用與出租人損失之間的因果關系。

　　本案中，在房屋租賃過程中，鑒于個體間對是否同意飼養(yǎng)寵物存在態(tài)度差異，出租人和承租人均應按照達成一致的合同履行。但無論是合意飼養(yǎng)寵物還是擅自飼養(yǎng)寵物，由寵物而引發(fā)的家具破損等均屬于未按照約定方式或者未根據(jù)租賃物性質(zhì)使用的不合理使用方式，由此產(chǎn)生的損耗屬于不合理損耗，根據(jù)日常生活經(jīng)驗法則，承租人應當承擔賠償責任。此外，常見的還包括暴力使用造成的地板磚、墻體損壞，以及馬桶蓋斷裂、廚房煤氣灶表面較大凹陷、桌椅表面較大面積破損等。

　　綜上可見，決定承租人是否承擔房屋損耗賠償責任的關鍵在于是否合理使用房屋，即承租人是否按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物。因此，建議出租人和承租人在簽訂房屋租賃合同時注意完備相關責任承擔條款，交割時記錄房屋狀態(tài)，租住過程中發(fā)生問題及時溝通，并保留相關證據(jù)，以維護自身合法權益。