案情

某開發(fā)公司建設(shè)某樓盤銷售，該樓盤于2014年9月17日辦理所有權(quán)首次登記。2018年7月23日，甲銀行與王某、某開發(fā)公司簽訂《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》，約定王某向甲銀行借款25.8萬(wàn)元用于購(gòu)房，權(quán)屬證書尚未辦妥。2018年9月11日，甲銀行向王某發(fā)放購(gòu)房貸款，王某據(jù)此向某開發(fā)公司付清購(gòu)房款。2019年6月12日，王某辦理所有權(quán)預(yù)告登記，同日甲銀行辦理抵押預(yù)告登記。   

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2021年6月28日，第三人乙銀行在另一案中，訴訟保全了案涉房產(chǎn)。2018年10 月至2022年12月，王某按月向甲銀行償付借款，2023年1月出現(xiàn)逾期。甲銀行提起訴訟，請(qǐng)求王某償還借款本金并按照合同約定支付利息、罰息直至款項(xiàng)還清之日止。同時(shí)主張對(duì)王某案涉抵押房屋拍賣、變賣價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。乙銀行認(rèn)為，甲銀行僅為預(yù)告抵押登記，不具有優(yōu)先受償?shù)姆尚ЯΓ壹足y行主張抵押權(quán)時(shí)明顯超過(guò)期限，其未及時(shí)辦理正式抵押登記，預(yù)告登記已經(jīng)失效，因此主張抵押權(quán)不能成立。   

另查明，案涉房屋所在整幢建筑物其他房屋均于2023年2月10日由甲銀行某支行辦理抵押登記。甲銀行某支行表示，支行具體業(yè)務(wù)中的房產(chǎn)抵押登記信息未向甲銀行專門推送。   

裁判

法院審理認(rèn)為，當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議時(shí)，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，可以按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。若債權(quán)消滅或自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起90日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。當(dāng)事人辦理抵押預(yù)告登記后，若預(yù)告登記權(quán)利人請(qǐng)求就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償，法院需進(jìn)行審查。若存在尚未辦理建筑物所有權(quán)首次登記、預(yù)告登記的財(cái)產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)的財(cái)產(chǎn)不一致、抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效等情形，導(dǎo)致不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持；若經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形的，人民法院應(yīng)予支持，并認(rèn)定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立。   

本案中，甲銀行與被告王某在借款合同中明確約定了抵押條款，詳細(xì)載明了抵押物、擔(dān)保的債權(quán)、債務(wù)履行期間等事項(xiàng)，并隨后辦理了抵押預(yù)告登記，雙方抵押合同關(guān)系因此成立并生效。訴爭(zhēng)抵押房產(chǎn)已于2014 年辦理所有權(quán)首次登記，滿足了司法解釋規(guī)定的預(yù)抵押登記房產(chǎn)上抵押權(quán)設(shè)立的積極要件。接下來(lái)需分析是否存在預(yù)告抵押登記失效的情形。   

在甲銀行與被告王某簽訂的借款合同中，抵押條款明確注明了購(gòu)房合同編號(hào)及權(quán)屬證書未辦妥的情況，且甲銀行在辦理預(yù)告抵押登記時(shí)取得的預(yù)告抵押登記證書中并未顯示整幢建筑物的首次登記證號(hào)。這表明甲銀行已盡到審慎的注意義務(wù)，且本案中無(wú)證據(jù)表明甲銀行在本案訴訟之前知道或應(yīng)當(dāng)知道整幢建筑物的首次登記時(shí)間。此外，本案起訴后甲銀行通過(guò)自行查詢得知抵押物已辦理首次登記，但因案涉房產(chǎn)被第三人某銀行另案申請(qǐng)查封而實(shí)際無(wú)法辦理本登記。后續(xù)未辦理本登記并非因甲銀行原因所致，因此本案不存在甲銀行預(yù)告抵押失效的情形。   

綜上所述，甲銀行主張的抵押權(quán)實(shí)質(zhì)上于預(yù)告登記之日起設(shè)立。抵押權(quán)作為物權(quán)，其效力優(yōu)先于此后第三人某銀行申請(qǐng)法院查封抵押物所保護(hù)的債權(quán)。因此，第三人某銀行的抗辯意見(jiàn)不應(yīng)得到支持。   

法院判決支持甲銀行的訴訟請(qǐng)求。第三人某銀行不服提起上訴，二審法院駁回上訴，維持原判。   

不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度是法律保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)買受人權(quán)利的重要制度。在實(shí)踐中，有的商品房為正在建造的期房，無(wú)法辦理正式的抵押登記，因此購(gòu)房人會(huì)將預(yù)購(gòu)的商品房期房作為抵押物，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)購(gòu)房貸款。預(yù)告登記是為了保證物權(quán)實(shí)現(xiàn)而進(jìn)行的提前登記，它并非正式的物權(quán)登記，抵押權(quán)并未因登記而設(shè)立，而只是在一定程度上限制了抵押人再次處分抵押物的權(quán)利，其有效期限并非無(wú)限延長(zhǎng)。   

預(yù)告登記后，若債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起90日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，則預(yù)告登記失效。所謂“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記”，指的是具備辦理本登記的條件。然而，在認(rèn)定預(yù)告登記是否失效時(shí)，不能僅以客觀上具備辦理不動(dòng)產(chǎn)登記條件之日作為計(jì)算的起點(diǎn)。實(shí)踐中，由于是否能夠辦理本登記往往只有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)知情，買受人和預(yù)告登記權(quán)利人可能并不知情。因此，在認(rèn)定預(yù)告登記是否失效時(shí)，應(yīng)以買受人或者預(yù)告登記權(quán)利人主觀上知道或應(yīng)當(dāng)知道能夠進(jìn)行本登記之日作為計(jì)算的起點(diǎn)，而不能以客觀上具備辦理本登記條件之日作為計(jì)算的起點(diǎn)。