小區(qū)正在銷售、但還未售出的車位，產(chǎn)權(quán)仍屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商是否需要向物業(yè)公司繳納車位服務(wù)費(fèi)？

近日，北京市房山區(qū)人民法院審理了一起物業(yè)公司起訴開發(fā)商要求繳納未出售車位服務(wù)費(fèi)的合同糾紛案件。

2019年8月，開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》，約定物業(yè)公司進(jìn)駐房山某小區(qū)，對小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。

小區(qū)業(yè)主紛紛入住，已售出的產(chǎn)權(quán)車位正常使用。在此期間，地下停車場仍有部分產(chǎn)權(quán)車位未售出。

物業(yè)公司認(rèn)為，未售出車位的產(chǎn)權(quán)仍屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商作為車位所有人，應(yīng)同業(yè)主一樣，按服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)繳納車位管理服務(wù)費(fèi)。

物業(yè)公司多次以電話、書面等形式催繳，但開發(fā)商拒不繳納。物業(yè)公司將開發(fā)商訴至法院，要求支付2019年11月至2022年7月期間未出售車位的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，共計130余萬元。

開發(fā)商則表示，在雙方簽定的《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》中，未就未出售車位的物業(yè)服務(wù)費(fèi)進(jìn)行約定；未出售車位上沒有停放車輛，物業(yè)公司主張車位服務(wù)費(fèi)不合理，也不符合行業(yè)慣例。

雙方對已出售的車位沒有爭議，該部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)由產(chǎn)權(quán)所有人支付；而對于未出售的車位，是否應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商按照已出售車位的服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或其他標(biāo)準(zhǔn)支付未作明確約定。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司為該住宅小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，服務(wù)范圍包括小區(qū)地下停車場。

地下停車場作為一個整體，物業(yè)公司在對已出售車位提供服務(wù)的過程中，亦會涉及到整個地下停車場的運(yùn)營；停車場僅限購買車位的業(yè)主進(jìn)入，未購買車位的業(yè)主車輛并不能進(jìn)入使用。

法院酌定參照已出售車位服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的30%計算未出售車位的服務(wù)費(fèi)。

最終，法院判決開發(fā)商向物業(yè)公司支付未出售車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)39萬余元。物業(yè)公司不服一審判決，提起上訴。二審維持原判。

法官說法：

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

一般而言，物業(yè)公司管理地下停車場，勢必會產(chǎn)生包括車輛計費(fèi)系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)與更新費(fèi)用，以及地下停車場的照明、保潔、通風(fēng)及排水等費(fèi)用在內(nèi)的成本支出。物業(yè)公司不可能只針對業(yè)主產(chǎn)權(quán)車位進(jìn)行管理服務(wù)，服務(wù)范圍必然會涵蓋未出售車位。

因此，物業(yè)公司針對未出售車位收取服務(wù)費(fèi)具有合理性。

本案中，相較于已售出車位服務(wù)而言，對未出售車位的服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)理應(yīng)低于業(yè)主產(chǎn)權(quán)車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即應(yīng)與物業(yè)服務(wù)公司所提供的服務(wù)水平相適應(yīng)。法院參照已售車位服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，酌情確定未出售車位的服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也符合民法典所規(guī)定的公平原則。