社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷完善的今天，村集體經(jīng)濟(jì)以及村單位的土地資源有效利用情況備受關(guān)注，這不僅僅是村集體的問題更是整個(gè)村村民的經(jīng)濟(jì)問題，當(dāng)村集體資源獲得開發(fā)商時(shí)候村集體應(yīng)該將部分利益分于各位村民，正是這種原因就有很多人找到小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)“發(fā)財(cái)之路”獲取利潤(rùn)，甚至某些不法分子利用小產(chǎn)權(quán)房經(jīng)濟(jì)欺騙購(gòu)買者，最后在房產(chǎn)糾紛中獲得暴利。

這里必須提醒大家，在購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房視乎一定需要調(diào)查房產(chǎn)所有權(quán)和是否是國(guó)家法律保護(hù)，當(dāng)我們對(duì)小產(chǎn)權(quán)房情況一無所知情況下對(duì)小產(chǎn)權(quán)房則只可遠(yuǎn)觀而不可褻玩焉。

根據(jù)目前各地房產(chǎn)資源對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行分類可以分為以下幾類：

1、通常意義上的小產(chǎn)權(quán)房：占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。（這個(gè)是最常見的）

2、限制銷售的小產(chǎn)權(quán)房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場(chǎng)上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛的不完全產(chǎn)權(quán)房。

3、軍產(chǎn)房：在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。

4、部分二手房：一些二手房還沒辦理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金就進(jìn)行交易，該類房屋的買賣合同會(huì)被視為無效。

小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)是相對(duì)于大產(chǎn)權(quán)房（商品房），是法律之外人們約定俗成的一種叫法和法律稱呼，小產(chǎn)權(quán)房和商品房對(duì)比可以直接而明顯的看出小產(chǎn)權(quán)房的優(yōu)勢(shì)：

1、價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯：

小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在集體土地上，這些集體用地的地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，一般位于城市郊區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)，本身土地價(jià)值較低。最重要的一點(diǎn)是，無須繳納國(guó)有土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，于是土地建設(shè)成本極低。

2、產(chǎn)權(quán)不完整：

國(guó)家不承認(rèn)并不予辦理小產(chǎn)權(quán)房的過戶登記手續(xù)，也不能上市交易。并且，依照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同屬于無效合同，并不受《合同法》的保護(hù)。既無法律保障，也不可以上市交易。嚴(yán)格上來說，小產(chǎn)權(quán)本質(zhì)上是無產(chǎn)權(quán)。

3、不合法性：

小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在農(nóng)村集體土地之上，與國(guó)家現(xiàn)行的土地管理法相違背。農(nóng)村集體土地使用權(quán)是該集體組織成員的專有權(quán)利，是不能出讓、轉(zhuǎn)讓的。目前利用農(nóng)村集體土地建造房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的，小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者獲得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)或村集體組織相關(guān)證明文件并不具有法律效力。

4、法律風(fēng)險(xiǎn)大：

小產(chǎn)權(quán)房在房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、配套設(shè)施、水電煤氣等方面都可能存在問題，更重要的是，購(gòu)房者從鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會(huì)獲得的所謂房屋“所有權(quán)”不能正常行使，在轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押、拆遷補(bǔ)償?shù)确矫婢鶗?huì)受到較大的限制，相關(guān)權(quán)益難以得到保障。

分析一：小產(chǎn)權(quán)房一旦涉及到拆遷賠償?shù)?，原來的房主?huì)以私下買賣不合法為由，要求全額得到拆遷賠償，而買家很難得到補(bǔ)償，風(fēng)險(xiǎn)很大。

分析二：法律法規(guī)不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售，“小產(chǎn)權(quán)房”不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分等權(quán)利，不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

根據(jù)以上分析在購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，無論是宅基地轉(zhuǎn)讓還是小產(chǎn)權(quán)房買賣都具有較大法律風(fēng)險(xiǎn)，大家務(wù)必謹(jǐn)慎對(duì)待。若是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)成員間互相轉(zhuǎn)讓，也應(yīng)該給自己敲響一個(gè)警鐘，避免因拆遷或者其他情況致使自己遭受經(jīng)濟(jì)損失。

一、無法辦理權(quán)證書

盡管“小產(chǎn)權(quán)房”在價(jià)格上相較于其他樓盤來說有著巨大的優(yōu)勢(shì)，深受資金有限制的購(gòu)房者的青睞，但是小產(chǎn)權(quán)房由于是建在產(chǎn)權(quán)證書的，即便您買了小產(chǎn)權(quán)房也是不受法律保護(hù)的。

二、萬一拆遷補(bǔ)償難

小產(chǎn)權(quán)房，除了不能辦理房產(chǎn)證外，其實(shí)還有一個(gè)很大的鳳崗二手小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格問題，從法律上來說，小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上是在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國(guó)家的規(guī)劃相沖突，隨時(shí)面臨被拆除的風(fēng)險(xiǎn)，而且業(yè)主不能得到相應(yīng)的拆遷安置補(bǔ)償。

三、質(zhì)量安全無保證

其實(shí)開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房不會(huì)像正規(guī)的樓盤一樣，每一步都會(huì)有規(guī)劃等多個(gè)政府部門把關(guān)，所以一些小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商為賺錢很有可能會(huì)偷工減料，東莞鳳崗五聯(lián)小產(chǎn)權(quán)房存在質(zhì)量安全隱患，這類房屋一般由土地所在的村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也是相對(duì)散漫的。

四、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或進(jìn)行上市買賣

小產(chǎn)權(quán)房由于不能辦產(chǎn)權(quán)，從法律上說也就意味著這房子并不是屬于你的，所以如果要抵押的話，一般銀行不會(huì)貸款給你，也不能夠進(jìn)行正常的交易過戶。