1、兩份合同均為有效合同

如果“一物二賣”以后，兩份買賣合同均未履行，兩位買受人均訴請(qǐng)出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)，法院應(yīng)當(dāng)如何處理呢？首先應(yīng)當(dāng)解決的問題就是兩份合同的效力問題。按照過(guò)去的思路，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定先簽訂的合同有效，后簽訂的合同無(wú)效。但是，我們現(xiàn)在對(duì)該問題的審判思路已經(jīng)改變了，我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定這兩份合同都有效。因?yàn)?，只要不存在合同無(wú)效或者可撤銷的法定情形，雙方當(dāng)事人經(jīng)過(guò)平等協(xié)商而自愿簽訂的合同都是有效合同。

2.兩份合同均未履行的情況下，應(yīng)堅(jiān)持簽訂在先的原則

如果兩份買賣合同均為有效合同，那么應(yīng)該保護(hù)哪一份合同呢？我們認(rèn)為，如果兩份合同均未履行，兩位買受人均只享有期待權(quán)，就應(yīng)當(dāng)判決履行先成立的合同，即先簽訂買賣合同的買受人有權(quán)取得標(biāo)的物的所有權(quán)，后簽訂買賣合同的買受人由于不能取得合同標(biāo)的物的所有權(quán)，有權(quán)要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。我認(rèn)為，這種處理方法較之過(guò)去的處理方法顯然更加妥當(dāng)，對(duì)于制裁不誠(chéng)信當(dāng)事人也更為有利。因?yàn)?，如果直接認(rèn)定后簽訂的合同無(wú)效，不誠(chéng)信一方當(dāng)事人就無(wú)約可違，也就不用承擔(dān)違約責(zé)任。第二買受人不能取得標(biāo)的物的所有權(quán)，只能要求出賣人承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。然而根據(jù)締約過(guò)失責(zé)任規(guī)則，買受人只能在遭受損失的情況下才能要求出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任，如果買受人沒有損失，就不能制裁出賣人。相反，如果我們認(rèn)定前后簽訂的合同都有效，沒有取得合同標(biāo)的物所有權(quán)的買受人就可以依據(jù)合同約定，追究存在不誠(chéng)信行為的出賣人的違約責(zé)任。在這種情況下，只要雙方約定了違約金，并且雙方所約定的違約金不是過(guò)度高于實(shí)際損失，法院就可以予以支持。

3.一方買受人已經(jīng)取得標(biāo)的物所有權(quán)的，應(yīng)堅(jiān)持物權(quán)優(yōu)先的原則

關(guān)于“一物二賣”問題的第二種情況是，其中一名買受人已經(jīng)取得了標(biāo)的物所有權(quán)，但是尚未取得對(duì)物的占有。此時(shí)，應(yīng)當(dāng)如何處理兩份買賣合同的當(dāng)事人之間的糾紛呢？例如，甲將房屋出讓給乙，在合同未履行的情況下，甲又將該房屋出讓給丙，并依據(jù)合同約定將該房屋過(guò)戶登記到丙的名下。按照我國(guó)《物權(quán)法》所規(guī)定的物權(quán)變動(dòng)原則，動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)以交付為準(zhǔn)，不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)以登記為準(zhǔn)。

對(duì)于這種情況下的“一物二賣”問題，我們?cè)谔幚頃r(shí)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以下三個(gè)原則：

一是前后簽訂的兩份買賣合同均有效。

二是已經(jīng)取得物權(quán)的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受到法律保護(hù)，也就是要貫徹“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原則。這種情況下，債權(quán)人對(duì)于房屋的取得擁有的是一種期待權(quán)，而物權(quán)人對(duì)于房屋的取得擁有的是一種既得權(quán)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于債權(quán)得到保護(hù)。這是目前我國(guó)《物權(quán)法》所確定的處理原則，這種做法有利于維護(hù)物權(quán)關(guān)系的穩(wěn)定。

三是未取得合同標(biāo)的物所有權(quán)的當(dāng)事人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，因?yàn)槠浜贤康囊呀?jīng)落空，不可能再要求出賣人履行合同，只能要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

4.買受人均未取得標(biāo)的物所有權(quán)的，應(yīng)堅(jiān)持占有在先的原則

在“一物二賣”的情況下，其中一個(gè)買受人已經(jīng)取得對(duì)標(biāo)的物的占有，但未取得所有權(quán)；另一個(gè)買受人雖然支付了訂金或購(gòu)房款，但未占有標(biāo)的物，亦未取得標(biāo)的物所有權(quán)。這種情況下發(fā)生糾紛，應(yīng)當(dāng)如何處理呢？例如，甲與乙簽訂房屋買賣合同，甲將其所有的一處房屋出讓給乙，但是尚未辦理過(guò)戶手續(xù)，亦未交付房屋。后因房?jī)r(jià)上漲，甲將同一房屋出讓給丙，雖未辦理過(guò)戶手續(xù)，但是已經(jīng)將房屋鑰匙交付給丙。乙丙兩人同時(shí)向法院起訴，要求甲履行房屋買賣合同，這種情況下我們應(yīng)當(dāng)如何處理呢？丙是應(yīng)當(dāng)將其已經(jīng)占有的房屋退還，還是有權(quán)請(qǐng)求甲將房屋變更登記在自己名下呢？我們認(rèn)為，第一，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定前后兩份買賣合同均有效。第二，已經(jīng)占有買賣標(biāo)的物的當(dāng)事人，有權(quán)要求取得完整的物權(quán)。物權(quán)的權(quán)能包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)及處分權(quán)，占有屬于物權(quán)的權(quán)能之一，占有權(quán)是物權(quán)的核心。因?yàn)?，只有占有物，才能使用物，從物上取得收益，以及?duì)物作出處分。我們認(rèn)為，當(dāng)某一民事主體占有物時(shí)，即已經(jīng)享有了對(duì)該物的部分物權(quán)權(quán)能。我國(guó)現(xiàn)行《物權(quán)法》的欠缺之一就是未對(duì)占有權(quán)作出足夠細(xì)致的規(guī)定。占有是日常生活中民事主體對(duì)物的一種常見狀態(tài)，如果當(dāng)事人已經(jīng)取得房屋鑰匙、搬進(jìn)房屋居住，就已經(jīng)享有了對(duì)房屋的占有權(quán)，該占有權(quán)應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。另一買受人雖然支付了訂金或購(gòu)房款，但是只享有對(duì)物的債權(quán)。占有權(quán)較之還屬于期待權(quán)的買賣合同項(xiàng)下的債權(quán)而言，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受到法律保護(hù)。因此，在上述案例中，盡管甲與丙之間的買賣合同簽訂在甲與乙的買賣合同之后，但是由于丙已經(jīng)占有房屋，所以丙有權(quán)要求取得完整的物權(quán)。在處理“一物二賣”的案件時(shí)，不能僅僅從《合同法》的角度來(lái)思考，還應(yīng)當(dāng)從《物權(quán)法》的角度來(lái)思考，一定要綜合地理解和適用《合同法》與《物權(quán)法》的規(guī)定。第三，不能取得標(biāo)的物所有權(quán)的買受人有權(quán)追究出賣人的違約責(zé)任。需要強(qiáng)調(diào)的是，此處所說(shuō)的占有必須是合法占有，不包括非法占有的情況；而且這種占有還必須是糾紛發(fā)生之前的占有。也就是說(shuō)，此處所說(shuō)的買受人的占有應(yīng)當(dāng)是有法律或者合同依據(jù)的占有，如果是搶占、強(qiáng)占合同標(biāo)的物等非法占有的情況下，就不能請(qǐng)求出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)。

5.一方當(dāng)事人已經(jīng)履行合同的，應(yīng)堅(jiān)持履行在先原則

出賣人就同一標(biāo)的物分別與不同的買受人簽訂兩份買賣合同之后，前后買受人均未取得標(biāo)的物所有權(quán)或占有標(biāo)的物時(shí)，如果其中一份買賣合同的當(dāng)事人已經(jīng)履行合同，而另一份買賣合同的當(dāng)事人還沒有履行合同的，則已經(jīng)履行合同的當(dāng)事人有權(quán)要求出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)，這是履行在先原則。

相關(guān)案例：

1.形式上將同一土地分別與兩個(gè)獨(dú)立的法人單位簽訂合同，實(shí)際未形成“ 一物二賣”的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的受讓人為一方——長(zhǎng)春長(zhǎng)信國(guó)際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與吉林省建筑設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案

本案要旨：“一物二賣”的本質(zhì)特征是通過(guò)“一物二賣”行為，取得雙倍收益。根據(jù)案件事實(shí)，雖然從形式上看是將同一宗土地分別與兩個(gè)獨(dú)立的法人單位簽訂的合同，但當(dāng)事人簽訂合同的目的以及履行合同的過(guò)程中并沒有獲取雙倍利益，其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的受讓人為一方而非兩方，此種情形則不認(rèn)定為“ 一物二賣”。

2.房屋的一房數(shù)賣，應(yīng)按照法律規(guī)定順序履行合同————北京市朝陽(yáng)區(qū)工業(yè)局訴中國(guó)昆侖工程公司、北京朝海物業(yè)管理有限公司第三人撤銷之訴糾紛案

本案要旨：出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買受人：(1)已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；(2)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的；(3)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理地予以確定。

3.房屋“一物二賣”中所有權(quán)以登記為準(zhǔn)——?jiǎng)埐ㄔV李唐文、廣東省長(zhǎng)城建設(shè)珠海公司房屋買賣合同糾紛案

本案要旨：物權(quán)要發(fā)生變動(dòng)，不但當(dāng)事人之間須有債權(quán)意思表示，標(biāo)的物還須履行登記或交付的法定方式，動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)以交付為準(zhǔn)，而對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得，我國(guó)房地產(chǎn)管理規(guī)定中則以登記注冊(cè)為要件。當(dāng)房屋出現(xiàn)“一物二賣”的情況時(shí)，首先辦理過(guò)戶登記的取得房屋所有權(quán)。

4.一物二賣中，后合同雖無(wú)法履行但也有效，違反應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任而非締約過(guò)失責(zé)任——楊照錄訴劉金平建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案

本案要旨：一物二賣前后兩個(gè)買賣合同的標(biāo)的相同，后合同雖無(wú)法履行，但不存在《合同法》所規(guī)定的無(wú)效合同情形，應(yīng)是有效的。如違反，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任而非締約過(guò)失責(zé)任。

5.一物二賣情況下已實(shí)際履行完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合同有效——范某、范某某訴山陽(yáng)縣金獅劍村村民委員會(huì)、山陽(yáng)縣中村鎮(zhèn)金獅劍村二組加工合同糾紛案

本案要旨：一物二賣，雙方已實(shí)際履行合同義務(wù)，第三人已實(shí)際取得合同標(biāo)的物所有權(quán)的合同，符合物權(quán)法的規(guī)定，該合同有效。

法律依據(jù)：

1、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》

第九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

第二十三條 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

第二百四十一條 基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等，按照合同約定；合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關(guān)法律規(guī)定。

第二百四十五條 占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請(qǐng)求返還原物；對(duì)妨害占有的行為，占有人有權(quán)請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權(quán)請(qǐng)求損害賠償。

占有人返還原物的請(qǐng)求權(quán)，自侵占發(fā)生之日起一年內(nèi)未行使的，該請(qǐng)求權(quán)消滅。

2.《中華人民共和國(guó)合同法》

第四十四條 依法成立的合同，自成立時(shí)生效。

法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。

第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

3.《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（二）》

第十五條　出賣人就同一標(biāo)的物訂立多重買賣合同，合同均不具有合同法第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形，買受人因不能按照合同約定取得標(biāo)的物所有權(quán)，請(qǐng)求追究出賣人違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

4.《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第九條 出賣人就同一普通動(dòng)產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實(shí)際履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：

（一）先行受領(lǐng)交付的買受人請(qǐng)求確認(rèn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的，人民法院應(yīng)予支持；

（二）均未受領(lǐng)交付，先行支付價(jià)款的買受人請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；

（三）均未受領(lǐng)交付，也未支付價(jià)款，依法成立在先合同的買受人請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持。

5.《商品房銷售管理辦法》

第三十九條 在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責(zé)令限期改正，并處２萬(wàn)元以上３萬(wàn)元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。