案件判決生效后，就會進(jìn)入執(zhí)行程序，一旦執(zhí)行標(biāo)的涉及房產(chǎn)，很多時(shí)候還會因?yàn)榉慨a(chǎn)的實(shí)際歸屬等問題而產(chǎn)生執(zhí)行分歧，引發(fā)執(zhí)行異議。

為提高群眾在購房或者處置共有房產(chǎn)時(shí)的法律意識和風(fēng)險(xiǎn)意識，避免爭議發(fā)生，北京市第二中級人民法院近日對房產(chǎn)執(zhí)行異議之訴案件進(jìn)行了調(diào)研。北京二中院發(fā)現(xiàn)，七成以上執(zhí)行異議之訴糾紛涉及房產(chǎn)，其中又有八成以上案件與房屋買賣、房產(chǎn)共有、離婚分割房產(chǎn)等因素密切相關(guān)。

執(zhí)行異議之訴勝訴解除查封

為改善居住條件，2009年12月，劉某與某房地產(chǎn)公司簽訂了一份《內(nèi)部認(rèn)購書》，約定以29萬余元的價(jià)格認(rèn)購商品房一套。合同簽訂后，劉某先后4次支付房地產(chǎn)公司購房款共計(jì)23萬元，有幾萬元尾款未支付。

后因房地產(chǎn)公司此前借了廖女士的錢沒有及時(shí)償還，被法院判決償還欠款，并依據(jù)廖女士的申請查封了登記在開發(fā)商名下的小區(qū)房屋。據(jù)了解，被查封的房產(chǎn)正是劉某認(rèn)購的這一套。

為此，劉某向執(zhí)行法院書面提起執(zhí)行異議申請。法院經(jīng)審查認(rèn)為，劉某與開發(fā)商雖然簽訂了《內(nèi)部認(rèn)購書》，但沒有簽訂正式的《商品房買賣合同》，而且沒有交房入住。因此，執(zhí)行異議理由不成立，遂作出執(zhí)行裁定書，駁回了劉某的執(zhí)行異議。

劉某對執(zhí)行異議裁定結(jié)果不服，以執(zhí)行申請人廖女士為被告，向執(zhí)行法院提起案外人執(zhí)行異議之訴。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，綜合案情，劉某符合剛性需求房屋消費(fèi)者的相關(guān)含義，劉某的相關(guān)情況符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》保障房屋消費(fèi)者生存權(quán)的立法目的。劉某雖然還沒有經(jīng)過交房、辦理產(chǎn)權(quán)證，沒有取得房屋的所有權(quán)，但是具有房屋消費(fèi)者對房屋的物權(quán)期待權(quán)，具有排除強(qiáng)制執(zhí)行的物權(quán)效力。而且，案涉房屋具有為劉某及其家人提供生活保障的功能，與廖女士的金錢債權(quán)相比，劉某的請求權(quán)在法律倫理基礎(chǔ)上具有一定的優(yōu)先性。基于此，判決停止對劉某購買的登記在開發(fā)商名下的房產(chǎn)的執(zhí)行，并解除查封措施。

“執(zhí)行異議之訴，是我國民事訴訟法中設(shè)置的一種案外人權(quán)利救濟(jì)程序?！狈ü俳忉屨f，它是指案外人因與執(zhí)行當(dāng)事人對執(zhí)行標(biāo)的實(shí)體權(quán)利存在爭議而提起的，請求法院決定是否對特定執(zhí)行標(biāo)的停止強(qiáng)制執(zhí)行的訴訟。

據(jù)介紹，執(zhí)行異議是執(zhí)行異議之訴的前置程序。在案外人對被執(zhí)行人名下的財(cái)產(chǎn)提出執(zhí)行異議時(shí)，以形式審查為原則，判斷標(biāo)準(zhǔn)必須簡單明確。權(quán)利人如果對執(zhí)行異議裁定不服時(shí)，還可以進(jìn)一步提起執(zhí)行異議之訴。執(zhí)行異議之訴是審判程序，在制度設(shè)計(jì)上“打官司”該有的一審、二審和再審程序都有，使實(shí)質(zhì)審查具備可能性，既保證了執(zhí)行的效率，又為案外人的實(shí)體權(quán)利提供了雙重保障。

執(zhí)行異議之訴案七成涉房產(chǎn)

據(jù)介紹，上述案件在北京二中院審結(jié)的執(zhí)行異議之訴案件中頗具典型性。2018年至2020年3月，該院審結(jié)的658件執(zhí)行異議之訴案件中，涉及房產(chǎn)的案件達(dá)484件，占比73.6%；其余為涉車輛、銀行存款、股權(quán)等案件。從審理結(jié)果看，法院判決駁回案外人執(zhí)行異議請求的案件有288件；判決支持案外人的訴訟請求、停止執(zhí)行的案件有196件，占比近4成。

法官分析稱，案外人敗訴的主要理由是：購房人沒有簽訂合法有效的書面房屋買賣合同，或者合同簽訂時(shí)間是在人民法院查封之后；沒有在人民法院查封之前合法占有房屋；未能證明已經(jīng)支付購房款。

對于此類案件頻發(fā)的原因，法官認(rèn)為，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過度融資建設(shè)、高負(fù)債運(yùn)轉(zhuǎn)，或者二手房賣房人陷入債務(wù)糾紛，是導(dǎo)致房屋被法院強(qiáng)制執(zhí)行的根本原因。部分案件中，甚至存在賣房人惡意將已經(jīng)出賣的房屋設(shè)定抵押等情況。

此外，部分購房人購買經(jīng)濟(jì)適用房等明知房屋存在限制上市交易或者無法過戶風(fēng)險(xiǎn)的房屋；采取借名買房、以房抵債等行為，導(dǎo)致房屋登記權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人不符，產(chǎn)生爭議；或者不注意規(guī)范交易防范風(fēng)險(xiǎn)，購房時(shí)不簽訂正式書面合同，不積極主張權(quán)利要求過戶等，均是導(dǎo)致爭議產(chǎn)生或者敗訴的原因。

“房產(chǎn)共有或離婚分割的情形，也可能導(dǎo)致執(zhí)行異議之訴。”法官稱，例如夫妻共有房產(chǎn)的房產(chǎn)證上登記為夫妻一方單獨(dú)所有，當(dāng)?shù)怯浺环綄⒎课莩鲑u、抵押或者因欠債被執(zhí)行時(shí)，夫妻另一方往往提起執(zhí)行異議。夫妻雙方離婚時(shí)，雖然在離婚協(xié)議中約定房產(chǎn)歸一方所有，但是遲遲未到房屋管理部門辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，也存在上述同類風(fēng)險(xiǎn)。

法官特別指出，法院查封房產(chǎn)后夫妻一方作為案外人提起執(zhí)行異議之訴的，如果法院審理發(fā)現(xiàn)夫妻涉嫌利用離婚分割房產(chǎn)以達(dá)到逃避債務(wù)的目的，法院不會支持案外人的異議請求。

規(guī)范簽約規(guī)范自身同等重要

對于如何預(yù)防相關(guān)資產(chǎn)權(quán)屬不清的問題，北京二中院法官建議，購房者在購買商品房現(xiàn)房、期房時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡量選擇資信情況良好、專業(yè)規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并盡量與開發(fā)商簽訂正式、規(guī)范的商品房預(yù)售或銷售合同。在合同形式上，應(yīng)當(dāng)采取書面形式。在合同內(nèi)容上，應(yīng)當(dāng)盡量約定詳細(xì)。

合同簽訂后，應(yīng)積極促進(jìn)合同的履行，按合同約定及時(shí)支付房款，并督促開發(fā)商及時(shí)交付房屋、辦理過戶登記。在履約過程中，注意留存交納房款的資金往來憑證。發(fā)生爭議后，應(yīng)積極通過訴訟等形式維護(hù)自身權(quán)利，如開發(fā)商或出賣人遲延履行或怠于履行的，購房人應(yīng)及時(shí)進(jìn)行催告。

在發(fā)生繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割、房屋買賣等情況下，應(yīng)盡早辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記；避免共有房產(chǎn)僅登記在一方名下、借名買房將房屋登記在他人名下等情況，確保房屋權(quán)屬登記信息真實(shí)準(zhǔn)確、變更及時(shí)，防止“名實(shí)不符”暗藏糾紛隱患。

法官提醒，在購買的房屋被查封時(shí)，法院保護(hù)購房人的要件之一是“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。因此，如果購房者明知是限制交易的經(jīng)濟(jì)適用房而購買，或者明知房屋存在無法過戶風(fēng)險(xiǎn)，又或者故意采取借名買房等高風(fēng)險(xiǎn)的行為，將可能被法院認(rèn)定為屬于自身原因?qū)е挛崔k理過戶登記，因而無法得到法律的優(yōu)先保護(hù)。

此外，相關(guān)糾紛進(jìn)入訴訟階段時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)誠信訴訟，不得濫用訴權(quán)，采取惡意虛構(gòu)、倒簽房屋買賣合同，惡意離婚逃避債務(wù)等虛假訴訟手段，或者故意利用執(zhí)行異議之訴拖延執(zhí)行，損害債權(quán)人的利益，擾亂法院執(zhí)行活動(dòng)。否則，根據(jù)民事訴訟法相關(guān)司法解釋的規(guī)定，被執(zhí)行人與案外人惡意串通，通過執(zhí)行異議、執(zhí)行異議之訴妨害執(zhí)行的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。申請執(zhí)行人因此受到損害的，可以提起訴訟要求被執(zhí)行人、案外人賠償。