在征地拆遷當(dāng)中，既要維護好社會公共利益，也要以最大限度的維護好老百姓的合法權(quán)益是實屬不易的。但根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關(guān)規(guī)定，國有土地上房屋的征收與補償一般分為三個程序:

一、征收決定程序

建設(shè)單位提出用地申請，政府啟動房屋征收程序。

需要征收房屋的各項建設(shè)活動，分別就擬建項目是否符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃進行審查，其性質(zhì)為預(yù)審批。其中，保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，還應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。

房屋征收部門組織對征收范圍內(nèi)的房屋進行調(diào)查登記，并適時公布調(diào)查結(jié)果。

房屋征收范圍確定后，房屋征收部門向征收范圍內(nèi)的房屋所有人和房屋使用人發(fā)出告知書，告知被征收人不得新改擴建和改變房屋用途；向有關(guān)單位發(fā)出通知，暫停辦理相關(guān)手續(xù)。對于未經(jīng)登記的建筑，由相關(guān)部門進行調(diào)查且認(rèn)定和處理。

房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布，修改征收補償方案，并公布征求公眾意見，征求意見期限不得少于30日。

因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補償方案不符合《國有土地上房屋征收與補償條例》的，應(yīng)當(dāng)由相關(guān)部門組織聽證會，且及時的修改方案。

二、風(fēng)險評估要求

被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)評估機構(gòu)；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機抽取等方式選定。房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，還要經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。作出房屋征收前，征收補償費用足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。其次，被征收人如果對征收決定不服，那么，則可以申請行政復(fù)議，同時，也可提起行政訴訟。

值得注意的是，《國有土地上房屋征收與補償條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》對評估機構(gòu)的選擇時點沒有明確規(guī)定，但只要依法保障了被征收人協(xié)商選定評估機構(gòu)的權(quán)利，且評估機構(gòu)能夠依法獨立、客觀、公正地開展評估工作，則無論是在作出征收決定之前，還是在之后的補償程序中選定評估機構(gòu)，都不影響房地產(chǎn)價值的評估，不違反《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定。

三、征收補償程序

對于征收補償，這在征地拆遷當(dāng)中是非常要的。補償可以是貨幣補償，也可以是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并計算、結(jié)清差價；因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府提供改建地段或者就近地段的房屋，征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，政府優(yōu)先給予住房保障。

房屋征收部門與被征收人訂立補償協(xié)議。

房屋征收部門向被征收人支付被征收房屋價值補償、搬遷費、臨時安置費或提供周轉(zhuǎn)用房；造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，支付停產(chǎn)停業(yè)損失補償；支付政府對被征收人的補助和獎勵。被征收人在補償協(xié)議約定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

補償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。根據(jù)人民法院判決，政府對被征收人給付補償，或者被征收人如期完成搬遷。

房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府作出補償決定，并予以公告。政府根據(jù)補償決定給予被征收人補償；被征收人在補償決定確定的搬遷期限（不少于90日）內(nèi)完成搬遷。被征收人對補償決定不服的，可以申請行政復(fù)議，也可以提起行政訴訟。

房屋征收是征收補償決定的前置程序，而征收決定及其附屬的征收補償方案是審查征收補償是否合法的得要證據(jù)。如果征收決定或是征收補償方案存在違法，失去證明效力或者相關(guān)部門未作出征收決定或征收補償方案，直接作出征收補償決定，被訴征收補償決定的合法性均是缺乏合法依據(jù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定征收補償決定主要事實不清，證據(jù)不足，依法應(yīng)予撤銷。

注意的幾個問題

1、必須是先補償后拆遷，有征收必須要有補償?，F(xiàn)在很多拆遷項目總是以先拆后補償?shù)男问竭M行拆遷，在拆遷過后，老百姓最后兩手空空，什么也得不到。因此，老百姓需要注意這一點，不能只征收而不補償，且也不能遲遲不補償。征收補償應(yīng)當(dāng)遵循及時補償原則和公平補償原則。

2、以市場價格確定補償基準(zhǔn)。在征地拆遷當(dāng)中，拆遷方常常不以合理的補償標(biāo)準(zhǔn)補償給老百姓，在拆遷過后，從此讓老百姓過上了拮據(jù)的生活?；谶@種情況，被征收人有權(quán)主張以作出征收補償決定或者簽訂征收補償協(xié)議時的市場價格作為補償基準(zhǔn)。在未依法解決補償問題前，被征收人有權(quán)拒絕交出土地。

3、國有土地使用權(quán)范圍內(nèi)院落空地應(yīng)給予補償。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于征收國有土地上房屋時是否應(yīng)當(dāng)對被征收人未經(jīng)登記的空地和院落予以補償?shù)拇饛?fù)》中明確了，國有土地上房屋征收補償中，應(yīng)將當(dāng)事人合法享有國有土地使用權(quán)的院落、空地面積納入評估范圍，按照征收時的房地產(chǎn)市場價格，一并予以征收補償。