征收拆遷方用哪些手段拿走你的土地使用權(quán)補(bǔ)償。我們在實務(wù)當(dāng)中見過很多，往往想把土地使用權(quán)這塊兒補(bǔ)償給你卡除掉。

我們在以往的講座中也講過，土地使用權(quán)補(bǔ)償占整個補(bǔ)償很大一部分比例。北京上海廣州深圳等等這類城市，土地拆遷補(bǔ)償如果到時候拿十塊，那可能八塊錢都是土地拆遷的補(bǔ)償，因為他的地價在攀升。中小城市，到了三四線小縣城，那么最低也不可能低到百分之四十到五十，如果說把土地使用權(quán)砍去，最低你也要少一半。那么到實務(wù)當(dāng)中，我們就看對方找了哪些說辭來拿走土地使用權(quán)補(bǔ)償呢？或者運用了哪些方法來想辦法給你掩蓋、忽悠、糊弄來拿走這個土地使用權(quán)補(bǔ)償。

我們國家土地所有權(quán)制度規(guī)定的所有權(quán)主體就只有兩類：一個是集體，一個是國家。

就是我們所說的混淆所有權(quán)和使用權(quán)的概念。

所有權(quán)永遠(yuǎn)不可能是個人的，不是國家就是集體，但是使用權(quán)可以賦予個人、企業(yè)、非企業(yè)性組織，都是可以授予的。那么我們在拆遷、關(guān)停當(dāng)中，拿的土地使用權(quán)是什么呢？是真正的使用權(quán)補(bǔ)償，不是所有權(quán)補(bǔ)償，所有權(quán)跟你是沒有關(guān)系的。到什么時候會有一個所有權(quán)的補(bǔ)償，就是征地，征集體所有權(quán)土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲袝r，他就要跟村委會、村民小組付所有權(quán)的征地補(bǔ)償，當(dāng)然當(dāng)中也包括使用權(quán)補(bǔ)償，所以說有的時候故意混淆所有權(quán)跟使用權(quán)的概念，所有權(quán)我們從來不主張，我們主張的是使用權(quán)。

就是未辦登記轉(zhuǎn)讓，說協(xié)議不生效。

實務(wù)當(dāng)中有些就是我們簽了一個買賣協(xié)議或者轉(zhuǎn)讓協(xié)議但是沒辦登記轉(zhuǎn)讓，就是沒辦土地證，沒從A辦到我的名下，他說這個協(xié)議不生效，就是說整個土地轉(zhuǎn)讓的過程不生效。首先你要看我們國家什么時候有物權(quán)法的，2007年10月1號有物權(quán)法的，物權(quán)法有了以后叫物權(quán)登記主義，或物權(quán)公示主義，就是說那個時候要求，如果物權(quán)產(chǎn)生變動了，必須進(jìn)行過戶、登記、轉(zhuǎn)讓才可以。以前是沒有這個規(guī)定的。以前只要簽個協(xié)議，你賣給我了，就可以了。所以說我們掌握一個時間點，這是一個問題。第二個問題，掌握了時間點也不代表你沒有辦產(chǎn)權(quán)過戶，那么你就不持有這個土地使用權(quán)嗎？特別在征收拆遷的過程當(dāng)中。對不對。那么我前面的協(xié)議都履行完了，你也簽了買賣協(xié)議，我也把土地出讓金都交了，土地使用費都交了，那么這個時候我也可以跟你打官司，把土地證要求你過戶，這都是可以的。所以說，對方以未辦理登記轉(zhuǎn)讓協(xié)議不生效，我們認(rèn)為在征收拆遷當(dāng)中也未必站得住腳。

集體所有的土地未交相關(guān)會議研究討論，買賣轉(zhuǎn)讓無效。

集體建設(shè)用地在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時，他要說我沒開會，村民代表沒開會，沒開村民大會，村委會都沒開，是村主任自己蓋章，就無效的。這個是不對的，買賣協(xié)議從表面上講還有表見代理的問題。你既然蓋了章，你不能說以內(nèi)部未開會的名義來撤銷。那么只是說我們國家在土地承包這一塊兒有相關(guān)的村民小組啊或者村民代表大會開會的問題。其他的在這方面應(yīng)該不涉及。因為集體土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的時候，他必然是集體建設(shè)用地，而不是耕地，耕地是不能轉(zhuǎn)讓的。承包土地經(jīng)營權(quán)的問題，只能說宅基地，那么宅基地又不存在我們企業(yè)辦的問題，所以這一塊兒一定要注意到。你在一個國有企業(yè)說，我們上次碰到一個案件，沒開廠長辦公會，沒開企業(yè)董事會，要怎們說，只要你蓋了章，法代簽了字，這就是生效的合同。

以你出讓金未交或者未交齊要求合同解除。

我們只要清楚一個點，這個合同解除也好，合同無效也好，這是合同的后續(xù)行為，不代表合同不生效。但是你沒有完整的履行合同的義務(wù)，這是一個問題，但是不能說沒有履行完整的合同義務(wù)，在征收拆遷當(dāng)中，你就造成哪一方面的弊端，不能這么完全劃等號。不能這么說的，對不對。所以對這個問題要有個全面的認(rèn)識，兩種法律關(guān)系在里面。我未交土地出讓金，你可以告我來交土地出讓金，你也可以告我來合同解除，你不能說以這個名義直接所謂的合同解除。因為我們之間不一定有買賣轉(zhuǎn)讓協(xié)議的，這是不能完全劃等號的。

土地證有銀行抵押的，貸款的，銀行這個時候要實現(xiàn)抵押權(quán)。

征收拆遷方教唆銀行，你去實現(xiàn)抵押權(quán)，他沒有錢給你，還你賬。你去實現(xiàn)抵押權(quán)。要求把土地拿過來。這是在實務(wù)當(dāng)中可能采取的方式發(fā)方法。

直接告訴你土地沒有補(bǔ)償，土地證是你的但是我們這兒沒有補(bǔ)償。

我們在北京大興，南京、上海都碰到過這種情況，這更是站不住腳的。實務(wù)當(dāng)中最多就是集體土地，集體建設(shè)用地是要給與正規(guī)補(bǔ)償?shù)?，實?wù)當(dāng)中是參照國有工業(yè)用地。當(dāng)然了，其實建設(shè)用地原則上也不是不能參照住宅和商業(yè)用地，但是實務(wù)當(dāng)中你如果用于工業(yè)了，就是按照工業(yè)用地。國有土地，那么你就參照同種類、同性質(zhì)、同用途、同區(qū)位范圍內(nèi)的國有土地補(bǔ)償就可以。

所以說實務(wù)當(dāng)中會找出比這六種更多的方式方法，來剝奪你的土地使用權(quán)補(bǔ)償。各位一定要睜大眼觀察這方面，不要隨便把自己的整個征收補(bǔ)償當(dāng)中大部分利益給喪失掉。