土地管理法和城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定，違法建筑包括三種：一是違反土地管理法律法規(guī)，未經(jīng)合法有效的批準(zhǔn)而占用土地進(jìn)行的建設(shè)，即違法占地的建筑；二是違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法和村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例，未履行規(guī)劃審批手續(xù)而進(jìn)行的建設(shè)，包括在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)違建和在村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的違建，即違反規(guī)劃的建筑；三是既違反土地管理法律法規(guī)，又違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法律法規(guī)而進(jìn)行的建設(shè)，即“雙違”。其相同點(diǎn)都是未履行審批手續(xù)進(jìn)行的建設(shè)，不同點(diǎn)是違反的法律不同，認(rèn)定的主體不同。
1、明確認(rèn)定主體。違法占地的建筑由土地行政主管部門認(rèn)定查處，違反規(guī)劃的建筑由規(guī)劃（建設(shè)）行政主管部門認(rèn)定查處，“雙違”建筑則土地、規(guī)劃行政主管部門均可認(rèn)定查處。違法廣告牌的認(rèn)定，根據(jù)《城市市容與環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》的規(guī)定，由市容環(huán)境衛(wèi)生行政主管部門會同規(guī)劃行政主管部門認(rèn)定。在專項(xiàng)行動中，市縣政府通過一定的形式，將土管、規(guī)劃、衛(wèi)生等相關(guān)職能部門組織起來，在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，集中統(tǒng)一審核認(rèn)定，既符合法律關(guān)于認(rèn)定主體的規(guī)定，也符合行政效率原則的要求。但集中統(tǒng)一審核不同于另設(shè)立組織審核。有的地方政府另設(shè)城市管理行政執(zhí)法局或城市管理監(jiān)察大隊(duì)等綜合性執(zhí)法部門對違法建筑物進(jìn)行認(rèn)定和處罰。這些部門以自己的名義向當(dāng)事人送達(dá)違章通知、強(qiáng)制拆除決定書，該行為沒有法律的授權(quán)，違背了“法無授權(quán)即禁止”的行政法理念。
2、統(tǒng)一認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。統(tǒng)說應(yīng)按程序性標(biāo)準(zhǔn)，就是判斷建筑是否依法取得了相關(guān)的土地、規(guī)劃行政許可。即土地使用方面是否依法經(jīng)過有權(quán)審核的政府批準(zhǔn)；規(guī)劃方面，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，是否取得了城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建設(shè)工程規(guī)則許可證；在規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)，是否取得了市級政府建設(shè)（規(guī)劃）行政主管部門或區(qū)政府出具的選址意見書。
主張實(shí)質(zhì)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，以建筑物是否妨害公共利益來判斷。妨害公共利益的，應(yīng)認(rèn)定違法建筑，否則不予認(rèn)定。公共利益則可根據(jù)環(huán)境保護(hù)法、防洪法和鐵路法等法律規(guī)定綜合確定。該觀點(diǎn)雖然從理論上來講更符合建筑是否違法的實(shí)質(zhì)要求，但標(biāo)準(zhǔn)主觀性較強(qiáng)，實(shí)務(wù)操作彈性較大，容易因人因事而異，使相關(guān)公眾無法獲得明確的預(yù)期和具體的指引，不宜采用。
（二）關(guān)于行政復(fù)議或行政訴訟程序是否前置
對違法建筑限期拆除決定，當(dāng)事人申請行政復(fù)議或提起行政訴訟時，是否需等待行政復(fù)議或行政訴訟程序的結(jié)果再決定是否強(qiáng)制執(zhí)行，城鄉(xiāng)規(guī)劃法和行政強(qiáng)制法對此問題的規(guī)定存在沖突。
據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法第64條和第68條的規(guī)定，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)，無法采取改正措施消除影響的，由規(guī)則部門作出責(zé)令限期拆除行政處罰決定書，行政相對人逾期不拆除的，建設(shè)工程所在地的區(qū)級以上人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆除。
而根據(jù)行政強(qiáng)制法第44條的規(guī)定，對違法的建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施等需要強(qiáng)制拆除的，應(yīng)當(dāng)由行政機(jī)關(guān)予以公告，限期當(dāng)事人自行拆除。當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟，又不拆除的，行政機(jī)關(guān)可以依法強(qiáng)制拆除。即對違法建筑需要強(qiáng)制拆除時，按城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定，不需要等申請行政復(fù)議或提起行政訴訟的結(jié)果，而按行政強(qiáng)制法的規(guī)定則需要等待上述程序的結(jié)果，才能決定是否實(shí)施強(qiáng)制拆除，即復(fù)議和訴訟程序成為強(qiáng)制拆違的前置程序。
對此沖突，應(yīng)根據(jù)立法法關(guān)于法律規(guī)范適用規(guī)則的相關(guān)規(guī)定判斷處理。根據(jù)立法法第79條和92條的規(guī)定，規(guī)范性文件不一致時，適用原則為高位法優(yōu)于低位法，特別法優(yōu)于普通法，新法優(yōu)于舊法。據(jù)此分析，城鄉(xiāng)規(guī)則法與行政強(qiáng)制法，從法律位階上，二者都是全國人大常委會制定的法律，法律位階相同；從調(diào)整強(qiáng)制執(zhí)行的范圍上，城鄉(xiāng)規(guī)劃法是規(guī)范違反城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的違法建筑的強(qiáng)制執(zhí)行行為，行政強(qiáng)制法是規(guī)范所有行政強(qiáng)制執(zhí)行行為，前者應(yīng)屬于特別法，后者應(yīng)屬于普通法；從制定時間上，城鄉(xiāng)規(guī)劃法雖于2007年10月28日通過，但于2015年4月24日修正，行政強(qiáng)制法于2011年6月30日通過，修正后的城鄉(xiāng)規(guī)劃法相對屬于新法。因此，關(guān)于違法建筑強(qiáng)制執(zhí)行應(yīng)根據(jù)特別法優(yōu)于普通法、新法優(yōu)于舊法的原則，適用城鄉(xiāng)規(guī)劃法，不受當(dāng)事人是否申請行政復(fù)議和提起行政訴訟程序的限制。
（三）關(guān)于限期拆違決定的作出
土地管理法和城鄉(xiāng)規(guī)劃法都有對違法建筑作出限期拆除決定的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)適用哪項(xiàng)法律規(guī)定作出限期拆除決定，決定了該基礎(chǔ)行政決定適用法律是否正確，必須推敲分析。
土地管理法的適用范圍是圍繞土地的利用和保護(hù)而展開，針對的是違反土地利用總體規(guī)劃的行為，主要體現(xiàn)在該法第76條、第77條規(guī)定的行為：對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的、對未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)非法占用土地建設(shè)住宅的，責(zé)令拆除建筑物，恢復(fù)土地原狀。城鄉(xiāng)規(guī)劃法的目的是加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃布局，針對是違反城鄉(xiāng)空間規(guī)劃違法建造行為，主要體現(xiàn)在該第64條至第68條規(guī)定的行為：對未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、鄉(xiāng)村規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村規(guī)劃許可證的，以及未按照上述許可證進(jìn)行建設(shè)的，對未經(jīng)批準(zhǔn)臨時建設(shè)、未按批準(zhǔn)內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)或臨時建設(shè)超過批準(zhǔn)期限的行為，責(zé)令限期改正、限期拆除等。
從作出限期拆除決定的主體上，對上述違反土地管理法的行為，市級以上人民政府土地主管部門有權(quán)責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除所建的建筑物。對違反上述城鄉(xiāng)規(guī)劃法的行為，有權(quán)作出限期拆違決定的行政機(jī)關(guān)包括區(qū)人民政府、市級以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門。
根據(jù)土地管理法第83條的規(guī)定，對土地行政主管部門的限期拆除決定，地方政府沒有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，需要強(qiáng)制執(zhí)行的，由作出決定的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。由城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門作出的限期拆除決定，根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法第68條的規(guī)定，縣級以上人民政府對該決定有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)。
因此，責(zé)令限期拆違、強(qiáng)制拆違決定的作出，必須根據(jù)不同的違法情形，由不同的行政機(jī)關(guān)，根據(jù)不同的法律規(guī)定作出，如適用法律錯誤或主體不適格，將無法執(zhí)行。
違法建筑涉及“雙違”，則建議由城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門作出限期拆除決定，因?yàn)閰^(qū)級以上地方政府對其有強(qiáng)制拆除權(quán)，在拆違拆臨行動中實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行更為便捷。