國有土地上房屋征收與補償條例（二十三）

實踐中常常出現(xiàn)由于征收范圍過大，一家評估機構很難在短時間內完成的情況，《國有土地上征收評估辦法》第5條為解決這個問題作了規(guī)定，該條第1款規(guī)定：同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產價格評估機構承擔。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產價格評估機構共同承擔。另外，該條第2款還規(guī)定：兩家以上房地產價格評估機構承擔的，應當共同協(xié)商確定一家房地產價格評估估機構為牽頭單位；牽頭單位應當組織相關房地產價格評估機構就評估對象、評估時點、價值內涵、評估依據(jù)、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數(shù)選取、評估結果確定方式等進行溝通，統(tǒng)一標準。

一、評估對象

按照政府征收的范圍，以房地產權屬證書、建設規(guī)劃許可證等批準的建筑面積，以及政府有關部門調查、認定、確認的房屋和地上附著物為主，各自獨立據(jù)實描述。

二、評估時點

評估時點必須一致，統(tǒng)一為“房屋征收決定公告之日”。如政府有關法律法規(guī)、估價標準等的發(fā)布、變更、實施日期有可能影響估價對象的價格。就應該根據(jù)時點確定。

三、價值內涵

表述要相同，是貨幣補償還是產權調換。所謂“貨幣補償”是指在房屋征收補償中，以市場評估價格為標準，對被征收房屋的所有權人進行貨幣形式的補償。所謂“產權調換”是指房屋征收部門提供用于產權調換的房屋與被征收房屋進行調換，計算價格后，結清差價。

四、評估依據(jù)

全國范圍內的評估依據(jù)即“兩法、一條例、一辦法、一規(guī)范”。具體指《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》、《房地產估價規(guī)范》。兩個評估機構必須選擇相同的評估依據(jù)，只有這樣才能夠保證公平。

五、評估假設

兩個或兩個以上評估機構之間要對評估的假設條件表述一致。因為假設條件是對評估業(yè)務的一項具體說明，也是規(guī)避和保護機構的一些必要條件和措施；但是假設條件也不能隨意設置，而必須是在法律、法規(guī)、政策允許前提下有理、有據(jù)地進行；一般要在評估報告中說明未經(jīng)調查確認或無法調查確認的資料數(shù)據(jù)，估價中未考慮可能發(fā)生的問題等。

六、評估原則

說明本次估價遵循的房地產估價原則，按照國家《房地產估價規(guī)范》的要求有四項原則：一是合法原則，二是最佳使用原則，三是替代原則，四是估價時點原則。

七、評估技術路線

說明本次估計的思路，從而產生其技術路線。應該是與估價對象出在同一個供求圈內的房屋征收評估價格，其技術路線應該是一致的。

八、評估方法

評估方法應該相同，對住宅都應該使用市場法，且必須是類似房地產市場價格。非住宅用市場法或收益法，也應該是類似房地產市場價格。

九、重要參數(shù)的選取

這是一個非常嚴格的問題，對參數(shù)的選取絕對不能隨意，要符合當?shù)氐膶嶋H市場行情。收益法中調查的出租房屋價格要真實、合法、有效，計算稅費要適用國家、省、市、當?shù)氐囊?guī)定；成本法中的建筑造價一定要使用省、市、建設部門、物價部門公布的標準，在土地評估中，應按國土資源部門的規(guī)定。

十、評估結果確定方式

對于被征收房地產價格應該認真研究，充分論證，合情、合理、合法地確定。對于用兩種估價方法得出價格，進行核對和比較分析，應該用加權平均法算還是算數(shù)平均法，要科學、合理、有據(jù)、統(tǒng)一運算，既要與周邊類似房地產價格對比，又要與近期已實施的房屋征收價格相比較，不能隨意取值，必要時可建立數(shù)學模型求證。
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