房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全流程及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

作為地產(chǎn)人，必須知道房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的流程。具體來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般分為前期、中期、后期7大階段。如果想要對房地產(chǎn)運(yùn)營做到運(yùn)籌帷幄，就必須對項(xiàng)目全流程及重要控制點(diǎn)做到了然于心。

房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程

房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費(fèi)者、消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移！

前期(決策期)：由拿地到方案定案——重在決策(大局已定)；

中期(實(shí)施期)：由施工圖設(shè)計(jì)到入伙——重在執(zhí)行；

后期(運(yùn)營期)：入伙后到房屋拆除——重在服務(wù)，重在總結(jié)反饋。

項(xiàng)目全流程7大關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

1、土地獲取

（一）企業(yè)獲得土地的方式

1、行政命令式：劃撥/協(xié)議出讓。危改項(xiàng)目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟(jì)適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配基本上是控制在政府手里。

2、資本市場:

（1）投資參股：用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成項(xiàng)目開發(fā)公司；

（2）土地收購：直接收購獲得土地，這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費(fèi)；

（3）收購有土地的公司：為了避免繳納契稅與營業(yè)稅等，一般都通過直接收購公司的股權(quán)，這種收購公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅等稅費(fèi)，不用繳納營業(yè)稅、土地增值稅、契稅。這是近年來比較紅火的一種方式，比如萬科收購浙江南都，香港路勁收購順馳。

3.土地市場：通過在土地市場進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自2002年7月以來，獲取土地的主要方式。通常的情況下是以“價(jià)高者得”為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。

（二）拿地與否及拿地價(jià)格應(yīng)該考慮哪些因素？

1、市場未來預(yù)期；

2、項(xiàng)目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期；

3、規(guī)劃條件的市場實(shí)現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)；

4、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會(huì)成本；

5、競爭對手的情況分析。

案例：拿地原則

（1）住宅為主，實(shí)現(xiàn)快速開發(fā)，快速銷售，資金快速回籠。嚴(yán)格控制持有物業(yè)在整體開發(fā)量中的比例。

（2）選擇預(yù)售條件寬松、±0可以賣樓、資金占用少的城市，土地位置以城市發(fā)展區(qū)的交通便利的具備快速變現(xiàn)條件的土地為首選。

（3）避免拿超級大盤（建面100萬平方米以上），以免過多占用資金。

（4）深耕目前已進(jìn)駐城市，特別是成都、長沙、江陰、沈陽，確保每個(gè)已進(jìn)入城市有3個(gè)可售建筑面積在30萬㎡以上的項(xiàng)目，保證三年的開發(fā)量，做好土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)規(guī)劃并嚴(yán)格執(zhí)行。

（三）各部門職責(zé)

1、投資開發(fā)部：收集土地信息——項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告（分公司）——項(xiàng)目立項(xiàng)審批（董事會(huì)）——項(xiàng)目可研報(bào)告（集團(tuán)）——項(xiàng)目投資決策（董事會(huì)）——項(xiàng)目獲取（招牌掛、股權(quán)收購）——成交確認(rèn)書移交給項(xiàng)目公司。

2、營銷部：初步市場調(diào)研及定位草案。

3、設(shè)計(jì)部：概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。

4、工程部：現(xiàn)場踏勘。（確定是生地、熟地還是毛地）

5、財(cái)務(wù)部：可研版投資收益、初步籌資方案。

6、成本部：控制性成本目標(biāo)（限額指標(biāo)、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可研版成本。（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算）

7、采購部：制定項(xiàng)目合約計(jì)劃方案、市場調(diào)研合作方資源。

關(guān)鍵要素：項(xiàng)目可研報(bào)告

2、定位決策

1、地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)三大核心要素：錢、地、人！

決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道。

決策項(xiàng)目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實(shí)施進(jìn)度。

決策人力：團(tuán)隊(duì)運(yùn)作能力和執(zhí)行能力、合作團(tuán)隊(duì)、主管部門。

2、案例：項(xiàng)目定位決策三大要素

定位——項(xiàng)目形象定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、市場定位等！

定案——總圖、戶型、單體、外立面、園林、配套、展示區(qū)等！

定價(jià)——銷售均價(jià)、價(jià)格聽證會(huì)、價(jià)格專題報(bào)告、利潤指標(biāo)等！

3、各部門職責(zé)

投資開發(fā)部：建設(shè)規(guī)劃許可證——國有土地使用證。

營銷部：編制項(xiàng)目經(jīng)營策劃書（包括市場調(diào)研深化、項(xiàng)目定位報(bào)告、定價(jià)方案、示范區(qū)方案）。

設(shè)計(jì)部：概念設(shè)計(jì)任務(wù)書——概念設(shè)計(jì)深化方案。

工程部：編制項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。

財(cái)務(wù)部：概念版投資收益。（三個(gè)指標(biāo)）

成本部：可研版成本2。（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算）

采購部：營銷合作方資源（廣告、代理公司等）、概念性設(shè)計(jì)單位。

關(guān)鍵要素：項(xiàng)目經(jīng)營策劃書、概念設(shè)計(jì)深化方案。

3、產(chǎn)品設(shè)計(jì)

1、地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)周期

2、包含的主要設(shè)計(jì)階段：

概念設(shè)計(jì)：大概6周；

詳規(guī)設(shè)計(jì)：大概6周；

單體方案：大概12周；

擴(kuò)初方案：大概6周；

施工圖設(shè)計(jì)：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式，大概10周；

景觀設(shè)計(jì)：大概5-6周；

樣板房及會(huì)所設(shè)計(jì)：大概4周。

關(guān)鍵要素：各階段方案評審。

3.常見的問題：

進(jìn)度問題：進(jìn)度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接。

質(zhì)量問題：評價(jià)體系和評價(jià)經(jīng)驗(yàn)的缺失。

4、設(shè)計(jì)控制點(diǎn)

概念設(shè)計(jì)研究、區(qū)域確認(rèn)概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)評審會(huì)、區(qū)域單體確認(rèn)、實(shí)施方案完成、基礎(chǔ)施工圖、全套施工圖完成、景觀設(shè)計(jì)、銷售包裝設(shè)計(jì)。

5、項(xiàng)目重要節(jié)點(diǎn)

詳規(guī)報(bào)建、方案報(bào)建、初步設(shè)計(jì)報(bào)建、施工圖報(bào)建、開工時(shí)間、開盤時(shí)間。

方案文本中，最重要兩張圖——項(xiàng)目總平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖！

6、最優(yōu)化的設(shè)計(jì)階段流程

規(guī)劃單位與施工圖：初步設(shè)計(jì)、施工圖把控；

規(guī)劃單位與景觀：完善、技術(shù)交底；

施工圖與景觀：隱蔽管線工程設(shè)計(jì)。

最優(yōu)秀的設(shè)計(jì)成果是最能體現(xiàn)開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識的成果，而非作品。

7、各部門職責(zé)：

投資開發(fā)部：方案設(shè)計(jì)報(bào)批批復(fù)意見書——建設(shè)工程規(guī)劃許可證——基礎(chǔ)施工許可證。

營銷部：編制營銷總綱及評審、組建營銷團(tuán)隊(duì)。

設(shè)計(jì)部：編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書——規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評審（含單體設(shè)計(jì)方案）——景觀方案評審——初步設(shè)計(jì)成果評審（含基坑支護(hù)設(shè)計(jì)圖）——建筑施工圖評審（含基礎(chǔ)設(shè)計(jì)圖）——正式施工圖評審。

工程部：地質(zhì)初堪——地質(zhì)詳堪——土方開挖及邊坡支護(hù)——基礎(chǔ)施工。

財(cái)務(wù)部：方案版投資收益。（三個(gè)指標(biāo)）

成本部：方案版成本、施工圖預(yù)算。（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算）

采購部：施工圖顧問單位——景觀、室內(nèi)、方案設(shè)計(jì)單位——監(jiān)理單位招標(biāo)——土建總包招標(biāo)——工程材料設(shè)備采購。

客服、物業(yè)部：物業(yè)策劃方案。

關(guān)鍵要素：各類設(shè)計(jì)方案、合作方資源、項(xiàng)目營銷總綱、土方開挖及邊坡支護(hù)

8、關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：

工程部、投資開發(fā)部、設(shè)計(jì)部關(guān)注設(shè)計(jì)指標(biāo)表！

工程部、設(shè)計(jì)部、營銷及客服部關(guān)注交樓標(biāo)準(zhǔn)！

設(shè)計(jì)部、工程部、營銷及客服部關(guān)注一戶一圖！

工程部、設(shè)計(jì)部、營銷及客服部、投資開發(fā)部要關(guān)注變更和報(bào)建圖紙！

4、項(xiàng)目報(bào)建

1、如何加快項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建進(jìn)程？

（1）內(nèi)部控制：設(shè)計(jì)圖紙的圖紙質(zhì)量、出圖時(shí)間、圖紙變更（報(bào)建圖紙的變更）等；

（2）現(xiàn)場配合：項(xiàng)目現(xiàn)場現(xiàn)狀、項(xiàng)目現(xiàn)場接待；

（3）外部協(xié)調(diào)：當(dāng)?shù)馗骷壵ㄒ?guī)劃局、建設(shè)局、國土局、城管、質(zhì)檢站、消防等各類工作協(xié)調(diào)；

（4）合作方的協(xié)調(diào)：合作方報(bào)建資料、合作方工程配合（主要是現(xiàn)場）、合作方報(bào)建工作（勞保金、中標(biāo)備案、淤泥證等）、合作方的資源配合（尤其是專業(yè)部門）。
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