最高法：征地拆遷《評估報(bào)告》要審查哪些方面？

評估報(bào)告制度的目的在于由中立的第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)對房屋的價(jià)值客觀、公正地作出符合法律規(guī)定的評估。因此，在房屋價(jià)值評估的具體程序上作出詳細(xì)的規(guī)定，不得限縮被征收人主動選擇評估機(jī)構(gòu)的權(quán)利，要判斷評估機(jī)構(gòu)與評估人員的資質(zhì)，評估時(shí)點(diǎn)、評估原則、評估方法等方面是否符合房屋征收評估辦法的相關(guān)規(guī)定，估價(jià)結(jié)果是否系估價(jià)對象在依法最高最佳利用下的價(jià)值。（2018）最高法行申9394號案就是復(fù)雜的征收評估工作的指導(dǎo)性判例。

那么，具體案情如何？拆遷評估工作有哪些可取之處？又有何處違法？本所整理了此案情和有關(guān)評估工作的要點(diǎn)，給您遇到征地拆遷時(shí)作參考使用。

一、拆遷房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)須報(bào)名參加評選并公告（合法）李繼孝、孫啟芳是河北省唐山市路南區(qū)居民，2015年11月21日李、孫二人的房屋劃入征收范圍。同日，唐山市路南區(qū)房屋征收辦公室作出《唐山市路南區(qū)房屋征收辦公室關(guān)于唐山市路南區(qū)老交大棚戶區(qū)搬遷安置項(xiàng)目房屋征收評估機(jī)構(gòu)報(bào)名的公告》，公告內(nèi)容為承擔(dān)房屋征收評估工作的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)需預(yù)先報(bào)名，并公布了報(bào)名資格條件、報(bào)名方式和時(shí)間、地點(diǎn)。

二、《協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的公告》和給出異議期（注意此處程序不合法）2015年11月24日唐山市路南區(qū)房屋征收辦公室作出《關(guān)于唐山市路南區(qū)老交大棚戶區(qū)搬遷安置項(xiàng)目協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的公告》，公示了3家通過審核的評估機(jī)構(gòu)，并賦予了被征收人為期三天的異議期。

三、選定評估機(jī)構(gòu)結(jié)果要公告（合法）2015年11月27日唐山市路南區(qū)房屋征收辦公室作出《關(guān)于唐山市路南區(qū)老交大棚戶區(qū)搬遷安置項(xiàng)目協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)結(jié)果的公告》，最終確定由唐山廣野房地產(chǎn)評估有限公司、唐山弘安房地產(chǎn)評估有限公司和唐山東正房地產(chǎn)評估有限公司共同承擔(dān)老交大棚戶區(qū)房屋征收評估工作。

四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)（合法）唐山廣野房地產(chǎn)評估有限公司作出了涉案房屋房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，確定了估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)（2015年11月21日）的房地產(chǎn)市場價(jià)值。

五、可對評估報(bào)告申請復(fù)核評估，答復(fù)要依法送達(dá)（合法，但要注意的是對復(fù)核結(jié)果有異議仍可向評估專家委員會申請鑒定。）涉案房屋估價(jià)報(bào)告依法送達(dá)給李繼孝、孫啟芳后，李繼孝、孫啟芳提出了復(fù)核評估申請，唐山廣野房地產(chǎn)評估有限公司收到申請后，作出了復(fù)核評估申請書的答復(fù)并送達(dá)給了李繼孝、孫啟芳。因雙方無法在簽約期內(nèi)達(dá)成征收補(bǔ)償協(xié)議，路南區(qū)政府作出《關(guān)于國有土地上房屋補(bǔ)償決定書》，李繼孝、孫啟芳不服遂提起行政訴訟。

六、審判結(jié)果要點(diǎn)：限縮被征收人主動選擇評估機(jī)構(gòu)的權(quán)利程序不合法。評估機(jī)構(gòu)、評估人員的資質(zhì)，評估時(shí)點(diǎn)、評估原則、評估方法等方面合法。

本案中，由于房屋征收范圍較大、被征收人戶數(shù)眾多，路南區(qū)政府采取向唐山市房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)發(fā)送電子郵件、組織網(wǎng)絡(luò)報(bào)名、篩選審核、進(jìn)行公示的方式，最終選定三家房地產(chǎn)評估公司。路南區(qū)政府選定評估機(jī)構(gòu)的方式，可以提高選定的成功率以及相關(guān)征收工作的效率，但限縮了被征收人主動選擇評估機(jī)構(gòu)的權(quán)利，其程序不合法。

法律依據(jù)：

《征補(bǔ)條例》第20條，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

《評估辦法》第4條，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

為什么權(quán)力大于法律呢？公平和正義的法律，百姓如何能夠感覺得到了呢？（2018）最高法行申9394號都作出了行政判決，為什么（2018）最高法行申51xx號，申請人還沒有收到行政判決書呢？



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