拆遷戶該如何報價是一項“技術(shù)活”

“拆遷中”每個環(huán)節(jié)都至關(guān)重要，而拆遷中的談判工作貫穿整個拆遷環(huán)節(jié)，您在入戶調(diào)查中、簽訂協(xié)議前、協(xié)議中及無法協(xié)商的情況下都會遇到，您可能與拆遷工作人員侃侃而談卻無法撼動“補償價格”，這其中都存在一些技巧。

工欲善其事、必先利其器！

征收拆遷談判不是說來了就談，“機會總是留給有準(zhǔn)備的人”。在征收拆遷過程中，我們該準(zhǔn)備什么呢？

拆遷談判就跟商業(yè)戰(zhàn)談判一樣，您必須了解您的對手，拆遷戶的對手無非是幾個角色，即政府人員（包括街道工作人員）、村委會人員、拆遷工作（拆遷公司）人員、開發(fā)商等，要分清這些對手要從哪些方面突破，譬如：您和拆遷公司人員談判時，則多聽少說，因為拆遷公司人員只不過是個“傳話的”，和他聊的再好，他也沒有決定權(quán)，所以，你要根據(jù)每個人的角色去設(shè)定不同的談判方案。

了解過您的對手之后，您則要了解您的項目，為什么要了解項目呢？雖然每個項目的名稱都大致相同，但卻存在一些差別，正是這些差別，可能對您起到至關(guān)重要的作用，譬如：棚戶區(qū)，它的定義為城市中居住環(huán)境較差、居住十分擁擠等，而在征收拆遷中很多并非是棚戶區(qū)的房屋，因此，也就造成了定義上的錯誤，而補償也是以此進行的，所以，拆遷戶可從這點入手，慢慢尋找談判砝碼。

了解您的對手、項目之后，則要了解法律法規(guī)的規(guī)定，法律法規(guī)的規(guī)定是對方的痛點，也是談判的重要砝碼。譬如：上述情況中很多都是從法律規(guī)定中找出相應(yīng)的砝碼，是提高拆遷戶補償?shù)淖钜罁?jù)。譬如：很多征收拆遷項目中，征收項目文件缺失導(dǎo)致征收違法；征收補償決定時并未按照征收程序履行，征收補償決定也存在違法……

拆遷戶該如何報價？

報價是不可回避的問題，報價也是談判的核心，如何報價是一項“技術(shù)活”，首先，要跳出征收拆遷設(shè)置的陷阱中，譬如：拆遷方工作人員大多都會問拆遷戶心中的補償價格，這是探底的工作，通過對各家的情況搜集，將其區(qū)分后分配征收拆遷工作；其次，征收拆遷方也通常會幾個補償方案，根據(jù)不同的拆遷戶可能會給予不同的補償價格，無論是何種補償價格，都不是合理的補償價格之內(nèi)，所以，會給拆遷戶造成提高補償有望的假象，也會打消拆遷戶的維權(quán)積極性，達(dá)到往下走程序的目的。

上述都是報價中常見的問題，那么，我們該如何報價呢？

首先，要學(xué)會找問題。

在征收拆遷方提供補償方案后，要找到補償方案中存在的問題，譬如：補償單價計算方式是否合法；異地房屋產(chǎn)權(quán)安置與被拆遷房屋的價值的落差是否很大；評估公司選擇程序是否合法等等，千萬不要跳出征收拆遷房涉及的補償各種陷阱中，譬如：計算方式、系數(shù)進行計算，畢竟“買的沒有賣的精”…

其次，要學(xué)會抓住重點。

很多拆遷戶都會碰到不同的房屋給予不同的補償價格，譬如：其中一間房給予的補償價格是按照合理價格給予的補償，而其他間房屋給予的補償價格卻十分不合理或者多層建筑中的第一層補償價格合理，而第二層、第三層等給的補償價格卻十分不合理等等，這些現(xiàn)象中都伴隨著高額征收拆遷獎勵、略高的搬遷費等，這么定價的目的是讓拆遷戶放松警惕，忽略房屋補償，達(dá)到補償總額降低的作用。

“在補償某些問題上做出了讓步，但必須在其他問題上拿到回報”，這是談判中常用的方法之一，降低房屋的征收拆遷補償，提供了其他補償，即正式這種方法，讓您在不知不覺“中招”。

最后，要學(xué)會將報價工作轉(zhuǎn)移給征收拆遷方。

這么做的好處有兩點，其一，通過征收拆遷方的報價，您可以據(jù)此了解補償空間；其二，避免您報價過低，但是只有在征收拆遷方感受到壓力時，才會主動報價（此報價并非上述中征收拆遷方制定好的補償價格），所以，就需要復(fù)議、行政訴訟、違法舉報等手段制造壓力，只有這樣才能達(dá)到逼迫拆遷方先報價的目的。

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