對(duì)房屋、土地價(jià)值的補(bǔ)償要合法

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第19條之規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。結(jié)合《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》的規(guī)定，通過(guò)科學(xué)地運(yùn)用“市場(chǎng)比較法”等評(píng)估方法，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償最終要夠得上“征一還一”的基礎(chǔ)底線(xiàn)，即老百姓通俗理解中的“征你一頭牛，補(bǔ)你一頭?！?。在此基礎(chǔ)上再能多得一些補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)或者增加的安置面積、補(bǔ)償款，那也是改善居住條件的應(yīng)有之義，無(wú)疑更符合征收改造類(lèi)項(xiàng)目的出發(fā)點(diǎn)。而一旦出現(xiàn)“征你一頭牛，補(bǔ)你一只雞”的入不敷出狀況，老百姓就要警惕了，一般而言這很可能是項(xiàng)目的補(bǔ)償安置方案本身存在不合法之處。此時(shí)，在相關(guān)環(huán)節(jié)的救濟(jì)期限內(nèi)委托專(zhuān)業(yè)征收維權(quán)律師依法維權(quán)，幾乎是老百姓獲取合法補(bǔ)償?shù)牟欢x擇。

相較于城市國(guó)有土地上房屋的征收，農(nóng)村集體土地的征收略復(fù)雜，但也能簡(jiǎn)單地說(shuō)個(gè)大概齊。地這部分，合法與否主要看區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（決定土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)）、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)和對(duì)建設(shè)用地上房屋的補(bǔ)償費(fèi)。

地上附著物和宅基地上房屋不應(yīng)混同補(bǔ)償，而應(yīng)該分開(kāi)算。根據(jù)《土地管理法》修正案征求意見(jiàn)稿的精神，這二者不是一個(gè)東西，補(bǔ)償?shù)挠?jì)算原則也不一樣。各地方都有自己的征地補(bǔ)償規(guī)定，通常已經(jīng)將這二者區(qū)分對(duì)待了。

在這三者之中，區(qū)片綜合地價(jià)是由省級(jí)政府規(guī)定最低標(biāo)準(zhǔn)，再由市、縣人民政府具體制定并通過(guò)政府門(mén)戶(hù)網(wǎng)站向社會(huì)公布的。它所取代的是過(guò)去的耕地年產(chǎn)值倍數(shù)，相比之下會(huì)有一定的先進(jìn)性，算出來(lái)的錢(qián)理論上應(yīng)該比過(guò)去要高。簡(jiǎn)言之，土地這塊兒的補(bǔ)償不是重頭。

地上附著物和青苗的補(bǔ)償就是一個(gè)實(shí)際價(jià)值補(bǔ)償，后者能移植的可以給移植費(fèi)，這點(diǎn)比較好理解。

宅基地上房屋無(wú)疑是農(nóng)村征收拆遷補(bǔ)償?shù)恼嬲匕?。征收宅基地涉及農(nóng)民房屋的，應(yīng)當(dāng)保障被征地農(nóng)民的居住條件。不能重新安排宅基地或者不符合宅基地取得條件的，主要采取貨幣或者實(shí)物方式給予補(bǔ)償。征收建設(shè)用地涉及依法建設(shè)的建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。不能重新安排其他建設(shè)用地的，對(duì)其建筑物、構(gòu)筑物按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格給予補(bǔ)償。

故此，對(duì)于集體建設(shè)用地上的建筑而言，僅給一個(gè)重置成新價(jià)是不合法的。北京市的規(guī)定中強(qiáng)調(diào)要計(jì)算“區(qū)位補(bǔ)償價(jià)”，其中就涵蓋了“類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”的權(quán)重。而前述福建省的規(guī)定中則直接指明了要按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格給予補(bǔ)償，一般認(rèn)為對(duì)農(nóng)村房屋的補(bǔ)償也要參照590號(hào)令的規(guī)定由評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告，進(jìn)而給予補(bǔ)償。而相關(guān)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，依照中紀(jì)委的文件精神是要參照590號(hào)令的精神執(zhí)行的。

其二，補(bǔ)償項(xiàng)目要齊全，不能丟項(xiàng)、落項(xiàng)或以各種借口不給

補(bǔ)償項(xiàng)目的土地上的我們已經(jīng)基本上說(shuō)明白了，大頭是4部分：土地補(bǔ)償費(fèi)（70%以上歸農(nóng)民，村集體能夠使用的要經(jīng)過(guò)村民會(huì)議討論并表決）、安置補(bǔ)助費(fèi)（原則上應(yīng)支付給被征地農(nóng)民）、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)（支付給包括改革后土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人在內(nèi)的所有權(quán)人）以及宅基地上房屋的補(bǔ)償費(fèi)（支付給房屋的所有權(quán)人，以確權(quán)后的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證件為準(zhǔn)）。如果缺一塊兒，那么補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)估方法再合理最終數(shù)額也合理不了。而如果是集體建設(shè)用地上的廠房、企業(yè)，則還涉及停產(chǎn)停業(yè)損失、機(jī)器設(shè)備的搬遷重裝費(fèi)用等，有時(shí)這部分補(bǔ)償數(shù)額會(huì)比房屋本身的價(jià)值高得多，也往往成為矛盾糾紛的焦點(diǎn)。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第17條規(guī)定了城市房屋拆遷時(shí)的補(bǔ)償范圍，同樣包括4大方面：被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償；依政策應(yīng)當(dāng)給予的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。其中最容易被找借口“不給”的，仍然是經(jīng)營(yíng)性用房的停產(chǎn)停業(yè)損失，廣大被征收人對(duì)此要特別加以注意。

被征收人的是，補(bǔ)償究竟何為“合法”，不是一個(gè)2000字就能說(shuō)明白的問(wèn)題，尤其是需要具體案情具體分析，結(jié)合各地方各自的規(guī)定、政策和客觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況。但總體而言，以上所述內(nèi)容是全國(guó)范圍內(nèi)普遍適用的“底線(xiàn)和原則”，被征收人群體需要熟知，征收方更不能揣個(gè)明白裝糊涂，特別是不能隨意以政策、方案取代法律規(guī)定，將法治架空。事實(shí)上，只要補(bǔ)償真正合法了，沒(méi)有多少老百姓是非要當(dāng)“釘子戶(hù)”，非要和政府利國(guó)利民的工程建設(shè)項(xiàng)目對(duì)著干的。真有那個(gè)別人，也還有法院的強(qiáng)制執(zhí)行裁定和司法強(qiáng)拆強(qiáng)征等著它。

無(wú)疑，一切矛盾糾紛得以控制、化解的關(guān)鍵，還在于征收方。征收千萬(wàn)間，合法占中間；補(bǔ)償不到位，百姓兩行淚！

與法治相向而行，與被征收人真誠(chéng)溝通，和諧征收拆遷的路上，我們都是追夢(mèng)人。

以上是“對(duì)房屋、土地價(jià)值的補(bǔ)償要合法”的相關(guān)信息，想了解更多相關(guān)知識(shí)請(qǐng)關(guān)注好律師網(wǎng)土地房產(chǎn)欄目。