相信不少人
都有購買小產(chǎn)權(quán)房的經(jīng)歷
這類房子到底能不能買？
有哪些風(fēng)險(xiǎn)？
今天一次性講清楚！
什么是小產(chǎn)權(quán)房
實(shí)際上
小產(chǎn)權(quán)房是違章、違法建筑
具體可參考以下三種

但農(nóng)村經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)
宅基地房的售賣情況
合法嗎？
此類房屋只能轉(zhuǎn)讓使用權(quán)
不可買賣
同時(shí)轉(zhuǎn)讓需滿足以下四點(diǎn)：
一、需經(jīng)本村村民委員會(huì)同意和鄉(xiāng)級(jí)政府批準(zhǔn)；
二、轉(zhuǎn)讓人與受讓人同為本村村民；
三、受讓人無宅基地，符合宅基地申請(qǐng)條件；
四、宅基地使用權(quán)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，須與住房一并轉(zhuǎn)讓。另外，轉(zhuǎn)讓人戶口應(yīng)該已遷出本村或?qū)儆凇耙粦舳嗾蚨喾俊薄Ｈ缦狄粦粢徽?，須明確表示不再申請(qǐng)宅基地，且有證據(jù)表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶居住。
買小產(chǎn)權(quán)房有風(fēng)險(xiǎn)！
很多人因?yàn)閮r(jià)格便宜
而購買小產(chǎn)權(quán)房
但你知道嗎
購買小產(chǎn)權(quán)房有很多風(fēng)險(xiǎn)！
01沒辦法辦理房產(chǎn)證
（1）雙方簽署的購房合同不屬于法律認(rèn)可的正式購房合同，沒辦法在房管局備案;（2）開發(fā)商未繳納土地出讓金等費(fèi)用，沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房人不能取得房產(chǎn)證;（3）即便有證，也不是真正意義上的房產(chǎn)證，部分是鎮(zhèn)政府或村委會(huì)出具的證，部分是綠本的房地產(chǎn)權(quán)共有(用)證，享有的權(quán)利完全不一樣。
02難以規(guī)避“一房多賣”風(fēng)險(xiǎn)
因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房無法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，所以買方很難確認(rèn)賣方有沒有偷偷將房屋再次出售。
03脫離監(jiān)管質(zhì)量難以保證
大多小產(chǎn)權(quán)房有嚴(yán)重的安全隱患，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)的事情屢屢發(fā)生。
04購房時(shí)無法進(jìn)行銀行貸款
不動(dòng)產(chǎn)抵押以登記為生效要件，小產(chǎn)權(quán)房沒辦法抵押登記，銀行自然也就沒辦法設(shè)立抵押權(quán)。
05套現(xiàn)困難，難以轉(zhuǎn)讓
小產(chǎn)權(quán)房不能辦理變更登記，這意味著房屋的物權(quán)人還是賣方。
06小產(chǎn)權(quán)房難分割
因?yàn)橘彿咳藢?duì)于小產(chǎn)權(quán)房沒有所有權(quán)，所以不管是離婚，還是繼承，法院很可能不對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行處理。
07有可能被無償征用或者征收
小產(chǎn)權(quán)房未經(jīng)土地行政管理部門批準(zhǔn)而使用集體所有土地的，涉嫌違法用地;小產(chǎn)權(quán)房無建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，涉嫌違法建設(shè)。
08隨時(shí)面臨業(yè)主“違約風(fēng)險(xiǎn)”
在面臨拆遷或者地段價(jià)格暴漲的時(shí)候，賣方很有可能以簽訂的合同無效為由進(jìn)行毀約。
已經(jīng)買了小產(chǎn)權(quán)房合同有效嗎？
根據(jù)現(xiàn)行法律
2種情況有效
3種情況無效
有效：
一、本集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房；
二、將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，取得有關(guān)組織和部門的批準(zhǔn)。
無效：
一、本集體與他集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房；
二、集體組織成員與城鎮(zhèn)居民之間買賣小產(chǎn)權(quán)房；
三、小產(chǎn)權(quán)房未辦理抵押登記。
買房的時(shí)候，如何區(qū)分正規(guī)的商品房和小產(chǎn)權(quán)房?
買房時(shí)主要看銷售方有無“五證”，即：國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售許可證。
有“五證”的就是正規(guī)商品房，沒有“五證”或缺少“五證”之一的就是小產(chǎn)權(quán)房。
買房需謹(jǐn)慎！
小編提醒大家
一定要通過合法途徑購買房產(chǎn)
別為了一時(shí)便利或省錢
就購買小產(chǎn)權(quán)房。
來源：江西高院