房屋測繪是房屋登記發(fā)證的前提條件，測繪的準(zhǔn)確與否直接關(guān)系著登記發(fā)證的準(zhǔn)確性，關(guān)系著房屋所有者的切身利益。

1．什么是房產(chǎn)測繪?

房地產(chǎn)測繪是專業(yè)測繪中的一個(gè)很具有特點(diǎn)的分支。它測定的特定范圍是房屋以及與房屋相關(guān)的土地，也就是說，房地產(chǎn)測繪就是運(yùn)用測繪儀器、測繪技術(shù)、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測繪。隸屬于工程測量，是工程測量專業(yè)中地籍測量學(xué)的一部分，后獨(dú)立為房產(chǎn)測繪。

2．房屋面積是誰來測量？

我們?cè)诤炗嗁彿亢贤瑫r(shí),合同上都會(huì)寫明房屋的公用面積以及房屋面積等等。這些數(shù)據(jù)的來源均是根據(jù)房產(chǎn)測繪師所測量的,其測定的特定范圍是房屋以及與房屋相關(guān)的土地。

3．哪些面積不能計(jì)入房屋面積?

(1)層高小于2.20米的房屋部位。

(2)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、飄窗、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷、煙道、壁爐等。

(3)房屋之間無上蓋的架空通廊。

(4)建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。

(5)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分;臨街樓房挑廊下用作道路街巷通行的部分,不論其是否有柱,是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)。

(6)獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

(7)電梯下方的電梯機(jī)坑。

(8)戶室或陽臺(tái)中由欄板、護(hù)欄等分隔的空調(diào)機(jī)位。

(9)露臺(tái)。

4．如何計(jì)算陽臺(tái)面積?

對(duì)于房產(chǎn)證中對(duì)陽臺(tái)面積怎樣計(jì)算的問題，房地產(chǎn)登記中陽臺(tái)面積的算法系根據(jù)國標(biāo)《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T17986-2000)中房產(chǎn)面積計(jì)算的相關(guān)規(guī)定計(jì)算，即封閉陽臺(tái)(經(jīng)規(guī)劃等相關(guān)部門批準(zhǔn)的)計(jì)算全面積，非封閉陽臺(tái)計(jì)算一半面積。自該規(guī)范2000年實(shí)施以來一直按此規(guī)范計(jì)算，沒有變化。

5．什么情況下可以委托房產(chǎn)測繪單位進(jìn)行房產(chǎn)測繪?

有下列情形之一的，房屋權(quán)利申請(qǐng)人、房屋權(quán)利人或者其他利害關(guān)系人應(yīng)當(dāng)委托房產(chǎn)測繪單位進(jìn)行房產(chǎn)測繪：

(1)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)初 始登記的房屋；

(2)自然狀況發(fā)生變化的房屋；

(3)房屋權(quán)利人或者其他利害關(guān)系人要求測繪的房屋。

房產(chǎn)管理中需要的房產(chǎn)測繪，由房地產(chǎn)行政主管部門委托房產(chǎn)測繪單位進(jìn)行。 房產(chǎn)測繪成果資料應(yīng)當(dāng)與房產(chǎn)自然狀況保持一致。房產(chǎn)自然狀況發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)實(shí)施房產(chǎn)變更測量。委托房產(chǎn)測繪的，委托人與房產(chǎn)測繪單位應(yīng)當(dāng)簽定書面房產(chǎn)測繪合同。房產(chǎn)測繪單位應(yīng)當(dāng)是獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，與委托人不得有利害關(guān)系。 房產(chǎn)測繪所需費(fèi)用由委托人支付。房產(chǎn)測繪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

6．為什么同樓棟同戶型會(huì)有面積不一致的問題?

根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)來源不同，房改房和其他類型房屋如商品房、拆遷房、安居房等建筑面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不同。北京市商品房面積測算的政策依據(jù)是市房地局發(fā)布的《房地產(chǎn)測繪細(xì)則》及其《補(bǔ)充規(guī)定》和《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》等。

《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》第十四條明確說明，“單位按房改政策及價(jià)格出售的公有住房，不適用本規(guī)定?！?1988年12月，北京市房管局下發(fā)《關(guān)于做好單位出售公有住房的價(jià)格評(píng)估、買賣過戶、測量繪圖、登記發(fā)證工作的通知》，要求出售公房均按建筑面積計(jì)價(jià)，但“計(jì)算整幢樓房的總建筑面積時(shí)，應(yīng)將電梯間、電梯工休息室、配電室、高壓水泵房、設(shè)備層、地下室、樓房內(nèi)的供暖鍋爐房的建筑面積扣除”。按照現(xiàn)行北京市房改售房相關(guān)文件，單位所售公房面積可以采用實(shí)測方法，采用實(shí)測方法的，應(yīng)當(dāng)按照上述1988年12月文件規(guī)定進(jìn)行，“各單元(套)的建筑面積之和應(yīng)當(dāng)與減去應(yīng)扣除公用部位建筑面積后的整幢樓房的面積相等?！?/p>

因計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不同，導(dǎo)致房屋建筑面積計(jì)算結(jié)果有所差異。另外，對(duì)于產(chǎn)權(quán)來源相同的房屋，上下樓同戶型的房屋因墻體厚度不同也會(huì)導(dǎo)致面積不同。

7．對(duì)商品房建筑面積測算有異議怎么辦?

依據(jù)2001年5月1日發(fā)布的《房產(chǎn)測量管理辦法》的規(guī)定，房屋權(quán)利申請(qǐng)人、房屋權(quán)利人或其他利害關(guān)系人均可委托有資質(zhì)的房屋測繪公司進(jìn)行房產(chǎn)測繪;當(dāng)事人對(duì)房產(chǎn)測繪成果有異議的，可以委托國家認(rèn)定的房產(chǎn)測繪成果鑒定機(jī)構(gòu)鑒定。根據(jù)財(cái)政部和國家測繪局統(tǒng)一下發(fā)的《測繪工程產(chǎn)品價(jià)格》為標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)住宅測繪收費(fèi)每平方米1.36元，網(wǎng)點(diǎn)測繪收費(fèi)每平方米2.04元、綜合樓測繪收費(fèi)每平方米2.72元。