合同解除權(quán)的行使須以解除權(quán)成就為前提，解除行為應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定的程序，否則不能引起合同解除的法律效果。

一、關(guān)于因不可抗力致使合同目的不能實現(xiàn)導(dǎo)致的合同解除

當(dāng)事人依照這一情形行使法定解除權(quán)依法解除合同的，必須符合以下條件：

（一）合同有效成立，尚未履行完畢之前發(fā)生了不可抗力事件，如果履約方遲延履行的情況下發(fā)生了不可抗力事件，不可抗力則不能成為遲延履行一方解除合同或者免除違約責(zé)任的理由。

（二）由于不可抗力致使合同目的不能實現(xiàn)。如果不可抗力只是致使合同暫時不能按期履行，則當(dāng)事人不能解除合同，在不可抗力事件消失后，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同。不可抗力的發(fā)生致使合同部分或者全部不能履行，從而導(dǎo)致當(dāng)事人訂立合同的目的無法實現(xiàn)時，當(dāng)事人才可以解除合同。在適用不可抗力事由解除合同時，要注意區(qū)分不可抗力和情勢變更規(guī)則的適用。兩者區(qū)別在于：二者的障礙程度不同，造成的后果也不同。不可抗力造成合同不能履行或者不能按期履行。情勢變更造成合同履行艱難但并非不能履行。因不可抗力而不能履行合同時，可以免于承擔(dān)違約責(zé)任。而情勢變更的適用導(dǎo)致合同權(quán)利義務(wù)的變更或者解除。

二、關(guān)于因預(yù)期違約造成的合同解除

合同當(dāng)事人根據(jù)先期違約的情形而行使合同的法定解除權(quán)，應(yīng)當(dāng)注意以下問題：

（一）必須是在合同履行期限屆滿之前行使，如果當(dāng)事人在合同履行期限屆滿之后表示不履行其債務(wù)，對方當(dāng)事人可以依法追究其違約責(zé)任，而不必解除合同。

（二）必須在對方當(dāng)事人明確表示或者以自己的行為表明其不履行合同債務(wù)時才能行使。

三、關(guān)于因遲延履行而引起的合同解除

當(dāng)事人根據(jù)這一法定條件行使法定解除權(quán)時，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）對方當(dāng)事人違反了雙方對履行期限的約定，在履行期限屆滿時沒有完全履行債務(wù)。債務(wù)的履行分為定期履行與未定有履行期限兩種情況。定有履行期限的，是指雙方約定了履行期限的最后時間。未定有履行期限的，債權(quán)人隨時可以要求債務(wù)人履行，但必須給債務(wù)人必要的準(zhǔn)備時間，準(zhǔn)備時間屆滿后，即視為履行期限屆滿。

（二）對方當(dāng)事人遲延履行的是合同中約定的主要債務(wù)。如一方當(dāng)事人在合同履行期限內(nèi)巳經(jīng)履行了合同規(guī)定的主要債務(wù)，只是遲延履行了合同的次要債務(wù)，則只能要求遲延履行方承擔(dān)違約責(zé)任，而不能因此解除合同。

（三）必須對遲延方進行催告。所謂催告，是指債權(quán)人催促債務(wù)人及時履行合同債務(wù)的通知。催告必須釆取書面形式，只有當(dāng)遲延方在另一方給予其合理的履行期限內(nèi)仍不履行合同主要債務(wù)的，另一方才可以行使其法定解除權(quán)。

四、關(guān)于因遲延履行或者其他違約行為不能實現(xiàn)合同目的引起的合同解除

這種情形簡稱為根本違約。在審判實踐中，判斷是否構(gòu)成根本違約要結(jié)合案件的具體案情進行分析和斷定。要從雙方簽訂合同的目的是否實現(xiàn)、遲延履行的程度以及合同解除后的法律后果等進行綜合判定。特別是要考慮合同解除后的法律效果與社會效果的統(tǒng)一。

五、法律規(guī)定的其他情形

《合同法》第一百四十八條規(guī)定，因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同；第一百六十五條規(guī)定，標(biāo)的物為數(shù)物，其中一物不符合規(guī)定的，買受人可以就該物解除合同，但該物與其他物分離使標(biāo)的物價值顯受損害的，當(dāng)事人可以就數(shù)物解除合同；

《合同法》第一百六十七條規(guī)定，分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同?？偠灾?，在判定合同解除時，要針對個案的不同情況，既要尊重當(dāng)事人的選擇，也必須考慮盡量消除因合同解除帶來的消極后果。合同解除的適用，既要保護履約方的合法權(quán)益，也要達到懲罰違約方的目的。