一、宅基地使用權(quán)的設(shè)立

按照我國現(xiàn)行法和政策，農(nóng)村村民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建住宅，取得宅基地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)先向村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)提出建房申請，提出設(shè)立宅基地使用權(quán)的申請(《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》第18條前段)。實(shí)際操作中，是戶主以其名義撰寫申請書。

農(nóng)村村民，包括既有的村民，也包括新加入的村民。新加入的村民，如回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職的干部職工，復(fù)原退伍的軍人，回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺(tái)同胞等。

申請人所在的集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)宅基地使用權(quán)申請予以審查，看其是否符合準(zhǔn)予宅基地使用權(quán)的條件。這些條件包括：(1)申請人必須為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員；(2)申請人及其所在農(nóng)戶存在著合理的住宅需求。例如，申請人已經(jīng)分家另過，其新家庭四口人需要獨(dú)立的住宅一處。(3)不存在法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的事由。例如，申請人曾經(jīng)擁有過宅基地，但為獲取錢款而將其住宅賣與他人，依據(jù)《土地管理法》第62條第4款的規(guī)定，該申請人無權(quán)再獲得宅基地。再如，申請宅基地的位置和面積等不違反我國現(xiàn)行法的規(guī)定。

按照《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》第18條的規(guī)定，對(duì)符合條件的，經(jīng)村民會(huì)議討論通過后，按照下列審批程序辦理：(1)需要使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)級(jí)人民政府審核、縣級(jí)人民政府建設(shè)行政主管部門審查同意并出具選址意見書后，方可依照《土地管理法》向縣級(jí)人民政府土地管理部門申請用地，經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，由縣級(jí)人民政府土地管理部門劃撥土地(第1款第1項(xiàng))。(2)使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準(zhǔn)(第1款第2項(xiàng))?；卦迩f、集鎮(zhèn)落戶的職工、退伍軍人和離休、退休干部以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺(tái)同胞，在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要使用集體所有的土地建住宅的，依照本條第1款第(1)項(xiàng)規(guī)定的審批程序辦理(第3款)。

需要指出的是，將宅基地分配給本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，應(yīng)是作為宅基地的所有權(quán)人行使其土地所有權(quán)的表現(xiàn)之一，該集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)為宅基地使用權(quán)的設(shè)立人，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、縣兩級(jí)人民政府并非宅基地所有權(quán)人，不應(yīng)是宅基地使用權(quán)的設(shè)立人，其審核、批準(zhǔn)應(yīng)限于對(duì)宅基地申請是否符合《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》第18條規(guī)定的條件和程序，目的在于監(jiān)督集體經(jīng)濟(jì)組織合理利用土地，避免隨意將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地、防止不用荒地而用耕地建造住宅。因此，此種審核、批準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)只是一種核準(zhǔn)，只要宅基地申請不違反法律、法規(guī)、規(guī)章的強(qiáng)制性規(guī)定，就不應(yīng)駁回。審批機(jī)關(guān)不得越權(quán)干預(yù)集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)宅基地申請的審核，也不得對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織沒有通過的宅基地進(jìn)行審批。

 二、宅基地使用權(quán)的效力

宅基地使用權(quán)人的權(quán)利

(一)占有權(quán)

宅基地使用權(quán)人有對(duì)集體土地進(jìn)行直接控制與支配的權(quán)利。為實(shí)現(xiàn)使用和收益的目的，宅基地使用權(quán)人必須占有土地。

(二)使用(開發(fā))權(quán)

宅基地使用權(quán)人有按照申請時(shí)規(guī)定的用途使用(開發(fā))土地。宅基地使用權(quán)設(shè)立的目的就是建造自用的房屋．而不是建造商品房。

(三)收益權(quán)

宅基地使用權(quán)人有獲取宅基地所產(chǎn)生的各種利益的權(quán)利。在宅基地上建造的房屋或者其他附著物，以及房屋或者其他附著物的收益，均歸屬宅基地使用權(quán)人。

(四)轉(zhuǎn)讓權(quán)

宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓雖然受到嚴(yán)格的限制(如不能轉(zhuǎn)讓給城市居民)，但宅基地使用權(quán)并非絕對(duì)不能轉(zhuǎn)讓。宅基地使用權(quán)在符合轉(zhuǎn)讓條件時(shí)，可以連同房屋所有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

(五)物權(quán)請求權(quán)

宅基地使用權(quán)是一項(xiàng)用益物權(quán)，宅基地使用權(quán)人為排除他人妨害，可以行使物權(quán)請求權(quán)，要求妨害人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、返還占有、恢復(fù)原狀等。宅基地使用權(quán)人的物權(quán)請求權(quán)，既可以對(duì)第三人行使，也可以對(duì)所有人行使。

宅基地使用權(quán)人的義務(wù)

(一)按規(guī)定用途使用(開發(fā))的義務(wù)

宅基地使用權(quán)人須按規(guī)定用途使用(開發(fā))，不能擅自改變土地用途。

(二)不得超出規(guī)定的宅基地面積的義務(wù)

依據(jù)《土地管理法》第62條第1款的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。各省、自治區(qū)、直轄市對(duì)宅基地的面積標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定。如根據(jù)2000年6月29日浙江省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過的《浙江省實(shí)施(中華人民共和國土地管理法>辦法》第35條第2、3款的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積標(biāo)準(zhǔn)(包括附屬用房、庭院用地)，使用耕地的，最高不得超過一百二十五平方米；使用其他土地的，最高不得超過一百四十平方米，山區(qū)有條件利用荒地、荒坡的，最高不得超過一百六十平方米。農(nóng)村村民宅基地的具體標(biāo)準(zhǔn)，由市、縣人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際確定。

不符合分配宅基地條件的，有關(guān)部門不予批準(zhǔn)申請人的申請。《物權(quán)法》規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！墩憬?shí)施(中華人民共和國土地管理法>辦法》第35條規(guī)定：“有下列情形之一的，其宅基地申請不予批準(zhǔn)：(一)宅基地面積已達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)再申請新宅基地的，但為實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行舊村改造的除外；(二)出租、出賣或者以其他形式轉(zhuǎn)讓地上建筑物，再申請宅基地的；(三)以所有家庭成員作為一戶申請批準(zhǔn)宅基地后，不具備分戶條件而以分戶為由申請宅基地的?！?/p>

(三)不得違法轉(zhuǎn)讓的義務(wù)

現(xiàn)行法律政策禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，農(nóng)村居民負(fù)有不轉(zhuǎn)讓其宅基地使用權(quán)給城鎮(zhèn)居民的義務(wù)。