一、案情介紹

2007年7月23日，原告泰恒公司與被告瑞康公司簽訂《合作開發(fā)協(xié)議書》，約定：一、項目名稱：“恒瑞”商品住宅樓；二、項目地址：東營市淄博路5號（原中心醫(yī)院“加工廠”所處土地）；三、項目規(guī)模：項目占地5885.9平方米?！?、合作方式：1、甲方（原告）提供通過出讓方式取得的國有土地使用權且滿足項目規(guī)劃條件及土地使用權類型、用途、使用年限用地要求的土地。2、乙方（被告）負責地上新建住宅樓及雙方確認的配置標準的投資。3、因土地在甲方名下，因此需以甲方名義辦理的開工前各項手續(xù)（土地除外），須經(jīng)甲方同意后由乙方辦理，費用由乙方負擔。4、因土地現(xiàn)狀指標不符合住宅用地要求，過戶前由甲方將其變更為符合批準的規(guī)劃用地指標（以規(guī)劃局批準的指標為準）要求的土地。變更返還的差額歸甲方所有，變更費用由甲方承擔。在土地具備過戶條件時，過戶至乙方名下（并將相關文件原件交給乙方），過戶費用由乙方承擔。……五、利益分配：甲方合作開發(fā)所得收益采用包干的方式，本項目甲方收益包干價為捌佰萬元整（800萬元整），根據(jù)本項目進度，分四次付清，本項目《建筑工程施工許可證》領取后十日內乙方付給甲方貳佰萬元（200萬元）；土地過戶前，乙方付給甲方貳佰萬元（200萬元），同時乙方在銀行甲乙雙方雙控賬戶內存入200萬元保證金后，甲方將過戶資料整理完畢交土地局辦理過戶手續(xù)；住宅樓主體完成后十日內付給甲方貳佰萬元；工程規(guī)劃竣工驗收后十日內乙方從甲乙方銀行雙控賬戶內撥付給甲方貳佰萬元。六、甲方責任：1、負責施工現(xiàn)場的“三通一平”及泵房拆遷建設工作；2、負責新建住宅天然氣接入許可工作，并承擔所發(fā)生的費用。協(xié)調解決水、電、暖氣、弱電等的接入許可工作，所發(fā)生的費用由乙方承擔。

《合作開發(fā)協(xié)議書》簽訂時所指的5885.9平方米占地包括土地三宗，分別為原東土合字（2004）070號出讓合同項下面積為4520.7平方米土地（用途為商業(yè)用地，建筑容積率為1.6，出讓年限為40年，自2004年3月9日起算）、東土合字（2007）005號出讓合同項下面積中的151.3平方米土地（用途為商業(yè)用地，出讓終止日期為2044年3月8日，建筑容積率為1.6）以及東區(qū)國用（93）字第0208號國有土地使用證項下1184.1平方米工業(yè)用地。

2007年9月21日，東營市城鄉(xiāng)規(guī)劃局向泰恒公司下發(fā)《東營市規(guī)劃局規(guī)劃設計條件通知單》，規(guī)定涉案土地西二路西、淄博路南用地規(guī)劃設計指標，其中用途為商住用地，容積率為3.2，建筑密度為25％，綠地率為33％。

2008年2月27日，東營市人民政府下發(fā)東政辦發(fā)（2008）3號文件《東營市人民政府辦公室轉發(fā)市國土資源局等部門關于加強改變土地用地和使用條件管理的意見的通知》第七條規(guī)定，建設項目土地容積率高于政府屆時公布基準地價對應土地用途修正容積率上限部分，應補繳的土地差價部分減半征收；商業(yè)用地改為住宅、工業(yè)用地，住宅用地改為工業(yè)用地以及降低容積率的，不再退差，單獨提高容積率的應按規(guī)定補繳容積率差價。

2009年4月20日，雙方簽訂《補充協(xié)議》，約定根據(jù)雙方于2007年7月23日簽訂的《合作開發(fā)協(xié)議書》第四條第四款約定，因土地現(xiàn)狀指標不符合住宅用地要求，過戶前原告將其變更為符合批準的規(guī)劃用地指標要求的土地。變更返還的差額歸甲方所有，變更費用由甲方承擔。對于合同項下面積為1184.1平方米的工業(yè)用地B地，約定原告委托被告參與競買并代原告交納所有費用，被告方競買時必須按原告方允許的價格報價，不得擅自提高或降低；競買成功后該地塊總計所發(fā)生的被告代原告交納的費用，充作《合作開發(fā)協(xié)議書》中被告方向原告方支付的部分協(xié)議款項。2009年6月14日，東營市國土資源局與瑞康公司簽訂國有建設用地使用權出讓合同（合同編號為-01-2009-0056），根據(jù)合同規(guī)定，被告瑞康公司依法取得編號為010203022105、面積為1184.1平方米的B地塊的土地使用權，并交付該土地使用權出讓價款171萬元，土地用途為居住用地，建筑容積率為3.2，使用年限為70年，自2009年6月14日起算。

2009年7月8日，東營市人民政府東政土批字（2009）21號《東營市人民政府關于﹤山東卓越置業(yè)有限責任公司等四宗用地用途、容積率變更、年限調整及合宗方案﹥的批復》同意泰恒公司和瑞康公司作為乙方進行容積率變更。東營市國土資源局與泰恒公司、瑞康公司簽訂變更協(xié)議，約定：一、將東土合字（2004）070號《出讓合同》項下面積中的4063.8平方米土地用途由商業(yè)用地變更為住宅用地，其余的456.9平方米土地用途仍為商業(yè)用地；容積率均由1.6變更為3.2；商業(yè)用地終止日期為2049年6月13日，住宅用地終止日期為2079年6月13日。二、東土合字（2007）005號《出讓合同》項下面積中的136平方米土地用途由商業(yè)用地變更為住宅用地，其余的15.3平方米土地用途仍為商業(yè)用地；容積率均由1.6變更為3.2；商業(yè)用地終止日期為2049年6月13日，住宅用地終止日期為2079年6月13日。三、東營-01-2009-0056《出讓合同》項下面積中的1064.4平方米土地用途由商業(yè)用地變更為住宅用地，其余的119.7平方米土地用途仍為商業(yè)用地；容積率均由1.6變更為3.2；商業(yè)用地終止日期為2049年6月13日，住宅用地終止日期為2079年6月13日。四、應補繳的土地用途、容積率差價為4039500元，于協(xié)議簽訂之日起60日內一次性繳清。2010年4月16日瑞康公司補繳土地用途、容積率差價4039500元。

合同在履行過程中，被告瑞康公司分別于2010年7月2日、2010年10月9日向原告泰恒公司支付款項共計150萬元。

2008年12月4日，東營市建設委員會因涉案項目無施工許可證開工建設作出4萬元罰款決定，該筆費用由泰恒公司實際繳納。

2010年6月22日，被告瑞康公司繳納天然氣開口費以及天然氣合同工本費共計132150元；2010年12月1日，瑞康公司繳納該期間土地使用稅93440元。

2010年9月21日，瑞康公司辦理涉案土地《建設用地規(guī)劃許可證》。2011年2月12日，瑞康公司辦理涉案土地的《國有土地使用證》，后辦理《山東省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權證》。2011年3月28日，瑞康公司取得涉案項目建筑工程施工許可證；2011年4月22日，該建設工程竣工驗收合格，取得建設工程竣工規(guī)劃驗收合格證。

根據(jù)原告泰恒公司的申請，法院委托山東廣和土地評估咨詢有限公司對涉案國有建設用地使用權價格進行評估。山東廣和土地評估咨詢有限公司出具評估報告，顯示2007年7月23日國有土地使用權出讓合同東土合字（2004）070號項下國有建設用地使用權價格為761.7380萬元，國有土地使用權出讓合同東土合字（2007）005號項下國有建設用地使用權價格為25.4941萬元，國有土地使用證東區(qū)國用（93）字第0208號項下1184.1平方米工業(yè)用地價格為60.1523萬元；證實2011年2月12日土地證號為東國用（2011）第01－139號的住宅用地土地使用權價格為1609.7924萬元，土地證號為（2011）第01－138號的商業(yè)用地土地使用權價格為200.7725萬元。

在原告提起訴訟后，2013年3月27日，原告又提出增加訴訟請求的申請，要求將其訴訟請求第一項483萬元增加為12606149元，將其訴訟請求第二項利息數(shù)額由60萬元增加為1785756元，計算至2013年3月20日。法院認為，根據(jù)最高人民法院《關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十四條的規(guī)定，當事人增加、變更訴訟請求或者提起反訴的，應當在舉證期限屆滿前提出。本案原告的變更訴訟請求的申請已經(jīng)超出舉證期限，對此不予審理。

二、爭議焦點

1、雙方簽訂的合作開發(fā)協(xié)議書的性質認定問題；

2、被告瑞康公司是否應支付原告泰恒公司土地使用權轉讓款483萬元及是否應承擔相應違約利息；

3、更改容積率及土地用途的4039500元是否應由原告承擔，天然氣開口費和天然氣合同工本費和三通一平的費用544755元是否應由原告方承擔，土地使用稅93440元是否應由原告承擔。

三、法律分析

1、關于原、被告雙方簽訂的合作開發(fā)協(xié)議書的性質認定問題。《合作開發(fā)協(xié)議書》應認定為建設用地使用權轉讓合同較為恰當，因為涉案合同欠缺合資、合作開發(fā)合同的主要構成要件。根據(jù)最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條之規(guī)定，共同投資、共享利潤、共擔風險是房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的必要條件。本案中原告享有土地所得收益包干價為800萬元整，其不承擔合作開發(fā)項目的經(jīng)營風險，屬于純收益行為；同時，在合同實際履行過程中，被告以自己的名義作為建設單位與施工單位簽訂建設工程施工合同，對建設項目對外獨立承擔責任；售樓期間樓房的銷售所得由被告單獨收取，被告單獨管理經(jīng)營項目賬務，原告并非按照投資比例進行利潤分擔。被告以合作協(xié)議中第九條第5項約定的“因泰恒公司原因致使開發(fā)期限拖延停建或土地性質變更而影響瑞康公司銷售，泰恒公司承擔瑞康公司損失”主張系泰恒公司應承擔的風險，該項內容是對土地轉讓過程中的責任分擔，并非針對合作開發(fā)項目的經(jīng)營風險的負擔。涉案協(xié)議名為合作開發(fā)協(xié)議書，而泰恒公司在此合作開發(fā)項目中只收取固定收益，既沒有按照投資比例進行利潤分成，也不承擔該項目開發(fā)的經(jīng)營風險，不具有合作開發(fā)合同的必需條件，應認定為建設用地使用權轉讓合同。針對1184.1平方米的工業(yè)用地，被告瑞康公司依據(jù)雙方簽訂的《合作開發(fā)協(xié)議（補充協(xié)議）》的約定，與東營市國土資源局簽訂國有建設用地使用權出讓合同，繳納土地出讓金171萬元。按照保護合同當事人的合法權益、促成交易的原則出發(fā)，參照最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十二條規(guī)定，原、被告針對該宗土地訂立的轉讓合同應視為有效。綜上所述，原、被告之間系建設用地使用權轉讓合同糾紛。

2、鑒于雙方當事人訂立涉案協(xié)議轉讓的是國有劃撥土地使用權，起訴前東營市人民政府已經(jīng)同意轉讓，并由上訴人辦理了土地使用權出讓手續(xù)，依照最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十二條的規(guī)定，涉案協(xié)議有效，協(xié)議約定的被上訴人收益800萬元具有土地使用權補償性質。在土地使用權補償數(shù)額有約定的情況下，原審法院又接受被上訴人的申請，對涉案土地使用權價格委托評估，并以評估價作為被上訴人的土地收益，沒有法律依據(jù)。評估費130000元應由原告自擔。

3、（1）關于天然氣接入和三通一平的費用544755元，經(jīng)審理認為，《合作開發(fā)協(xié)議書》關于天然氣接入工作以及三通一平工作的約定，系雙方當事人的真實意思表示，并無違反法律和行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，對雙方當事人在其內部關系上具有約束力，原告應當承擔天然氣接入和三通一平工作所產(chǎn)生的費用，根據(jù)被告所提交的繳費單據(jù)、三通一平工作聯(lián)系單、工程簽證等證據(jù)可以認定被告墊付上述費用，共計544755元，應從原告應得的土地轉讓收益款中予以扣除。

（2）、關于被告主張的93440元土地使用稅系為原告墊付應予扣除的問題，經(jīng)審理認為，根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，應當依照條例規(guī)定繳納土地使用稅。雙方當事人于2007年7月23日簽訂建設用地使用權轉讓合同，2010年12月1日涉案土地雖在原告名下，但系為被告單方所用，土地使用稅應由被告負擔。

（3）、關于更改容積率及土地用途所支付的4039500元是否應由原告承擔問題，涉案合同系建設用地使用權轉讓合同，雙方僅是涉案土地的轉讓方和受讓方，法律關系明確。泰恒公司的義務是提供符合項目建設要求的土地；容積率和土地性質的變更發(fā)生于合同簽訂之后，涉案土地價格即原告土地收益款的確定，也是根據(jù)更改前的容積率和土地性質進行評估得來。同時，東營市人民政府的2008年3號文件的出臺導致土地用途和容積率變更的收費情況發(fā)生政策性變化，該變化對合同中約定的權利義務分擔具有直接影響，且該政策變更在合同簽訂時雙方無法預見，因此，按照公平原則由被告瑞康公司全額承擔該筆費用較為恰當。關于原告主張的利息損失，本案按照公平原則對雙方權利義務的承擔進行劃分，在此過程中已經(jīng)全面考慮各方的損失情況和相應過錯，不支持原告利息要求。

四、裁判結果

1、被告東營瑞康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內支付原告勝利油田泰恒實業(yè)總公司4285245元；

2、駁回原告勝利油田泰恒實業(yè)總公司的其他訴訟請求。

一審案件受理費54810元，由被告東營瑞康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔48000元，原告勝利油田泰恒實業(yè)總公司負擔6810元；評估費130000元，由原告勝利油田泰恒實業(yè)總公司負擔；保全費5000元，由被告東營瑞康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。二審案件受理費54810元，由被告東營瑞康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔48000元，原告勝利油田泰恒實業(yè)總公司負擔6810元。

五、裁判依據(jù)

1、最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十二條、第二十四條；

2、《中華人民共和國民法通則》第八十五條、第一百零六條第一款、第一百一十一條；

3、《中華人民共和國合同法》第五條、第八條、第一百零七條。