一、性質(zhì)

第一、居住權(quán)作為一種獨立的用益權(quán)制度，屬于物權(quán)，是一種他物權(quán)。由于居住權(quán)人可以對房屋直接行使其權(quán)利，但房屋所有人并無為之有積極作為的義務(wù)，故居住權(quán)屬于物權(quán)。同時，又由于居住權(quán)只有在他人所有的房屋上設(shè)定，因而居住權(quán)又屬于他物權(quán)。

第二、居住權(quán)的主體范圍限定為特定的自然人。因為羅馬法設(shè)立該制度的初衷就是：隨著“無夫權(quán)婚姻和奴隸的解放日多，每遇家長亡故，那些沒有繼承權(quán)又缺乏或喪失勞動能力的人的生活就成了問題。因此，丈夫和家主就把一部分家產(chǎn)的使用權(quán)、收益權(quán)等遺贈給妻或被解放的奴隸，使他們生有所靠，老有所養(yǎng)?！惫史ㄈ嘶蚱渌欠ㄈ藞F體（如合伙團體）不可以成為居住權(quán)主體，其主體范圍具有有限性。

第三、居住權(quán)的客體為他人的所有的建筑的全部或一部分，還包括其他附著物。如中國物權(quán)法征求意見稿就明確規(guī)定：居住權(quán)的客體為他人的住房以及其附著物。故在自己的房屋上不能設(shè)立居住權(quán)。

第四、居住權(quán)是因居住而對房屋進行使用的權(quán)利，也就是為特定的自然人的生活用房的需要而設(shè)定的權(quán)利。居住權(quán)人只能把所取得的房屋用于生活需要，對房屋的使用只能限于為居住的目的，而不能挪作他用，比如用作商業(yè)房等。但也有學者認為當雙方當事人有約定和在某些特殊情況下，居住權(quán)人可以將少量的房屋予以出租以獲取收益。

第五、居住權(quán)具有時間性，期限一般具有為長期性、終身性。這點也是居住權(quán)的一項重要特征。居住權(quán)的期限可由當事人在合同或遺囑中確定或約定，如果沒有對期限作出明確規(guī)定，則應推定居住權(quán)的期限為居住權(quán)人的終身。這是因為居住權(quán)是用來供沒有房屋的人居住的，所以權(quán)利人對房屋的居住權(quán)如果沒有約定的話，應當理解為與其生命共始終。

第六、居住權(quán)一般具有無償性，居住權(quán)人無需向房屋的所有人支付對價，所以被稱為“恩惠行為”。這也是由居住權(quán)的性質(zhì)、本質(zhì)而決定了其應當是一種無須支付對價的無償行為，即使居住權(quán)人在其居住期間可能需要支付給所有人一定的費用，但它必然要低于租金，否則也就無設(shè)立之必要。

第七、居住權(quán)具有不可轉(zhuǎn)讓性。在羅馬法中，“人役權(quán)是不能讓與的權(quán)利，但權(quán)利的行使則可以轉(zhuǎn)讓，如轉(zhuǎn)讓某年對某土地的收獲權(quán)。就人役權(quán)的性質(zhì)而言，它不能與權(quán)利人相分離，故權(quán)利人死亡，其權(quán)利即行消滅?！蹦壳?，在中國，對居住權(quán)中是否包含租賃權(quán)，學者們意見還有紛爭。

二、法律特征

第一、居住權(quán)的主體是特定的公民，即有合法依據(jù)而占有房屋的公民。

第二、居住權(quán)的客體只限于房屋。如出租人的房屋。

第三、居住權(quán)屬于一種用益物權(quán)。居住權(quán)人對房屋的使用應限于居住的目的。

第四、居住權(quán)的取得應有法定的依據(jù)或有關(guān)合同的約定。

第五、居住權(quán)的取得應辦理登記手續(xù)，并受國家法律的保護。