一、登記分類

房地產(chǎn)抵押登記分成三種情況，一是雙方簽訂抵押合同后的權利設定登記；二是權利內(nèi)容變更時的變更登記；三是權利消除時的注銷登記。

根據(jù)"中華人民共和國擔保法"第41條的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押應當辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。　

房地產(chǎn)抵押登記包括房地產(chǎn)抵押設定登記、房地產(chǎn)抵押注銷登記和處分抵押房地產(chǎn)后的過戶登記。

(1)房地產(chǎn)抵押設定登記。房地產(chǎn)抵押必須經(jīng)過登記才能發(fā)生法律效力，否則即使簽訂了抵押合同，經(jīng)過了抵押合同公證，也起不到擔保作用。所以房地產(chǎn)抵押合同當事人應在簽訂抵押合同后即申請房地產(chǎn)抵押登記，領取《房地產(chǎn)他項權證》?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第61條第1款規(guī)定，房地產(chǎn)抵押時，應當向縣以上地地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。

(2)房地產(chǎn)抵押注銷登記。在抵押權所擔保的主債權因受償、抵銷、免除等原因而消滅之后，房地產(chǎn)抵押合同當事人應及時地向房地產(chǎn)抵押登記機關申請注銷登記。注銷登記后，房地產(chǎn)抵押權在形式上消滅。

(3)處分房地產(chǎn)后的過戶登記。債務人到期不能償還全部債務，抵押權人即可根據(jù)公證機關依法賦予強制執(zhí)行效力的《房地產(chǎn)抵押合同》向人民法院申請強制執(zhí)行，拍賣抵押的房地產(chǎn)。抵押房地產(chǎn)一經(jīng)拍賣，即發(fā)生房地產(chǎn)權屬變更，新的房地產(chǎn)權利人和抵押人應向房產(chǎn)管理部門和土地管理部門申請過戶登記。

二、根據(jù)《房屋登記辦法》，申請抵押權登記，應當提交下列材料：

(1)登記申請書；

(2)申請人的身份證明；

(3)房屋所有權證書或者房地產(chǎn)權證書；

(4)抵押合同；

(5)主債權合同；

(6)其他必要材料。

登記機關應當對申請人的申請進行審查，審查的內(nèi)容主要包括：抵押物是否符合準許進入抵押交易市場的條件；抵押人提供的房地產(chǎn)權利證明文件與權屬檔案記錄內(nèi)容是否相符，查對權屬證書的真?zhèn)蔚?，并由審核人簽字在案。對符合登記條件的應在法定期限內(nèi)核準登記記入登記簿并頒發(fā)他項權利證書。

三、登記程序

房地產(chǎn)抵押登記基本程序如下：

1．抵押登記申請

辦理房地產(chǎn)抵押登記，應當向登記機關提交下列文件：

(1)房地產(chǎn)抵押登記申請書；

(2)抵押當事人的身份證明或法人資格證明；

(3)抵押合同；

(4)《國有土地使用證》、《房屋所有權證》或《房地產(chǎn)證》；

(5)可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料；

(6)可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料；

(7)登記機關認為必要的其他文件。

2．受理申請

審查申請人所提交的文件是否真實、齊備，申請文件不符合規(guī)定的，不予受理；申請文件符合規(guī)定的，則予受理，給該申請編號并給回執(zhí)，回執(zhí)注明所收取的文件、受理日期和編號。

3．審核

(1)登記機關從房地產(chǎn)登記冊查明申請轉(zhuǎn)移登記的房地產(chǎn)權利狀況，如有下列情形之一的，駁回轉(zhuǎn)移登記申請：

A．權屬來源的性質(zhì)是限制抵押(包括福利房、微利房，行政劃撥土地、減免地價土地)而未取得有關部門同意的；

B．根據(jù)城市規(guī)劃，政府決定收回土地使用權的；

C．司法機關、行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；

D．共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

E．權屬有爭議的；

F．法律、法規(guī)或市、區(qū)政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的。

駁回登記申請，應自受理申請之日起在規(guī)定時間內(nèi)書面通知申請人。

(2)從房地產(chǎn)登記冊或電腦記錄中查明申請抵押登記的房地產(chǎn)的權利狀況后，審查下列文件是否真實、齊全和有效：

A．身份證明；

B．《房地產(chǎn)證》或其他房地產(chǎn)權利證書；

C．抵押登記申請書是否按要求填寫；

D．抵押合同書是否符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定。

經(jīng)審核符合規(guī)定的予以核準登記，并通知抵押當事人。

4．登記

(1)對核準抵押登記的，在房地產(chǎn)權利證書上加蓋抵押專用章，并在房地產(chǎn)登記冊上作抵押記錄。抵押記錄應包括抵押人，抵押權人，抵押物名稱、面積、價值、抵押金額和抵押期限等內(nèi)容。

(2)預購的房地產(chǎn)抵押時，應在買賣合同書上加蓋抵押專用章。

5．收費發(fā)證

(1)登記費的收取標準按國家或地方的有關規(guī)定執(zhí)行。

(2)將已加蓋房地產(chǎn)抵押專用章的房地產(chǎn)權利證書在規(guī)定時間內(nèi)退回抵押當事人(由抵押當事人憑回執(zhí)、身份證明及交費憑證領取)。

6．立卷歸檔

按規(guī)定建立土地和房地產(chǎn)登記的檔案。

四、登記變更

行政主管部門

1，國務院建設行政主管部門(建設部)：負責歸門管理全國的城巾房地產(chǎn)：抵押管理工作；

2．省、自治區(qū)建設行政主管部門(建設廳)：主管本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)抵押管理工作；

3，市、(區(qū))縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(市國土房管局或(區(qū))縣國土房管局)負責管理本轄區(qū)內(nèi)的城市房地產(chǎn)抵押管理工作。

相關主體

1．抵押人，指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織；

2．抵押權人，指接受房地產(chǎn)抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。

基本工作流程

1．抵押期間房地產(chǎn)權轉(zhuǎn)移或變更的，當事人應自轉(zhuǎn)移變更之門起30日內(nèi)，持抵押權人同意其轉(zhuǎn)移變更的證明文件，到原登記行政主管部門辦理轉(zhuǎn)移或變更登記。

2．房地產(chǎn)抵押當事人發(fā)生變更即合同主體變更的，當事人應自變更之日起30日內(nèi)，持抵押權轉(zhuǎn)讓合同及有關證件到原登記行政主管部門重新辦理抵押登記；

3．抵押當事人雙方對抵押合同內(nèi)容進行變更的，應自變更之日起15日內(nèi)到原登記行政主管部門辦理變更登記手續(xù)。

4．抵押房地產(chǎn)被處分后。原抵押當事人應自處分之日起15日內(nèi)，到原登記行政主管部門辦理注銷登記。

5．已辦理抵押登記的房地產(chǎn)，抵押權人將其債權及抵押權轉(zhuǎn)讓給第三人時，應當在抵押權轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，到原登記行政主管部門辦理抵押權變更登記手續(xù)。由于抵押權轉(zhuǎn)讓無須事先征得抵押人同意，因此，應由抵押權人和受轉(zhuǎn)讓的第三人到原登記行政主管部門辦理抵押權變更登記手續(xù)。

申報文件

抵押權人和受轉(zhuǎn)讓的第三人辦理抵押權變更登記時應提交以下各項文件、資料：

1．抵押權人原持有的房地產(chǎn)他項權利執(zhí)照；

2．抵押權入和受轉(zhuǎn)讓第三人的身份證明；

3．原抵押合同；

4．債權及抵押權轉(zhuǎn)讓合同；

5．市國土房管局規(guī)定的其他文件。

補充說明

1．《他項權利執(zhí)照》遺失，抵押權人應向登記行政主管部門書面報失，并在有關報紙上聲明作廢，登記行政主管部門于登報聲明30日后，補發(fā)《他項權利執(zhí)照》。

2．抵押權人辦理抵押登記，取得《他項權利執(zhí)照》后，不得扣押抵押人的房地產(chǎn)權證。