一、案情介紹

2002年11月25日，被告物業(yè)公司與開發(fā)商聚江公司協(xié)商簽訂春江花園前期物業(yè)管理合同一份，約定由物業(yè)公司對聚江公司開發(fā)的春江花園住宅小區(qū)實施前期物業(yè)管理，管理范圍為春江花園一、二、三期，占地面積為32．3萬平方米，建筑面積為60萬平方米；約定管理期間，物業(yè)公司按照物價局批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)，按建筑面積向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費；對物業(yè)范圍內(nèi)的商鋪、地下停車庫、會所的物業(yè)成本不計入向業(yè)主所收取的物業(yè)費用中，須單列。合同約定的管理期限為2002年11月25日(即合同簽訂日)起至業(yè)委會成立時止。合同還約定有其他相關(guān)事項。合同成立后，物業(yè)公司指派其下屬分支機構(gòu)被告無錫分公司具體實施春江花園的前期物業(yè)管理。 2007年12月22日，原告春江花園業(yè)委會成立。業(yè)委會成立后，于2008年1月2日在無錫市錫山區(qū)東亭街道辦理了登記備案手續(xù)。2008年6月21日，業(yè)委會根據(jù)業(yè)主大會作出的實施業(yè)主自治的決議，致函被告物業(yè)公司明確與其終止物業(yè)管理服務(wù)合同，同時要求物業(yè)公司在接函后15天內(nèi)，向業(yè)委會移交相關(guān)資料和財產(chǎn)，并交接完畢。物業(yè)公司接函后即派其副總經(jīng)理朱繼豐，于2008年7月17日與業(yè)委會主任常本靖協(xié)商，并達成了移交協(xié)議性質(zhì)的“移交清單”一份。該協(xié)議確認(rèn)：物業(yè)公司截止2008年6月30日，應(yīng)當(dāng)返還業(yè)委會預(yù)收的2008年7月1日后的物業(yè)管理費、保管的業(yè)主各類押金、2008年1月至6月的小區(qū)共有部分收益等合計2327931．87元。其中1890931．87元于2008年7月31日前全部付清，另437000元于2009年4月30日前付清。協(xié)議第十條還約定，“雙方約定，在各自管理期限內(nèi)的應(yīng)由各自承擔(dān)的收入、支出由各自承擔(dān)”。該協(xié)議附有雙方確認(rèn)的“結(jié)算項目表”和“支付協(xié)議”各一份。其中“結(jié)算項目表”記載2008年收取的春江花園小區(qū)共有部分停車費為629035元，2007年預(yù)收2008年共有部分停車費160180元。該部分停車費的70％歸業(yè)委會管理，由物業(yè)公司將此款移交給業(yè)委會。 本案在審理中，被告物業(yè)公司于2008年8月26日主動履行了557995．72元的付款義務(wù)。后經(jīng)原告業(yè)委會申請，法院裁定先予執(zhí)行了物業(yè)公司的銀行存款130萬元，合計物業(yè)公司實際支付了185799532元。根據(jù)被告無錫分公司進行前期物業(yè)管理期間的財務(wù)報表顯示：無錫分公司對春江花園業(yè)主共有部分物業(yè)實施管理的收入包括場地租賃費、停車管理費、會所收入三項，具體為：2005年度1415112．82元，2006年度1808004．50元，2007年度2144933元，共有部分物業(yè)管理的支出為2005年度298155．95元，2006年度497204．12元，2007年度430131．07元，收入和支出的差額為4142559．18元。上述支出項目中，包括物業(yè)服務(wù)支出、停車管理費用、會所支出(包括泳池支出、維修支出、其他支出)、其他業(yè)務(wù)稅金(包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、物價調(diào)解基金、糧食風(fēng)險基金、防洪保安基金)等。

二、爭議焦點

1、2008年7月17日雙方移交協(xié)議是否已包含了所有結(jié)算事項，特別是是否包含2004年至2007年業(yè)主共有部分的共有部分收益；

2、2004年至2007年業(yè)主共有部分收益的界定和分配問題；三、被告物業(yè)公司能否對部分業(yè)主結(jié)欠的物業(yè)管理費行使抵銷權(quán)。

三、法律分析

關(guān)于爭議焦點一，移交協(xié)議所體現(xiàn)的內(nèi)容。2008年7月17日的移交協(xié)議系雙方真實意思的表示，該協(xié)議對被告物業(yè)公司2008年度實施管理期間應(yīng)當(dāng)返還給原告業(yè)委會的款項以及在整個前期物業(yè)管理期間代管的業(yè)主押金等事項和交付時間均作出了詳細的規(guī)定。根據(jù)該協(xié)議記載，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)返還業(yè)委會的款項為2327931．87元。但值得注意的是，該協(xié)議對2004年至2007年間，物業(yè)公司、被告無錫分公司實施業(yè)主共有部分物業(yè)管理的收益沒有具體記載，而該部分收益依據(jù)無錫分公司的財務(wù)報表數(shù)目相當(dāng)巨大。物業(yè)公司、無錫分公司在本案審理中將該協(xié)議第十條“雙方約定，在各自管理期限內(nèi)的應(yīng)由各自承擔(dān)的收入、支出由各自承擔(dān)”解釋為：通過簽訂該條款，雙方就移交內(nèi)容作出了一攬子解決，已經(jīng)不存有其他糾葛，即使還有糾紛，雙方也應(yīng)各自承受，而不應(yīng)向?qū)Ψ街鲝?。而業(yè)委會則認(rèn)為，該條款僅表明就清單列明的移交內(nèi)容不再存在糾葛，并不表明其已經(jīng)放棄了共有部分收益的分配請求權(quán)。法院認(rèn)為，雙方的移交協(xié)議，明確移交的是2008年1-6月的共有部分收益，而協(xié)議第十條內(nèi)容，也無法理解為業(yè)委會對2008年前春江花園業(yè)主共有部分收益作出放棄的意思表示。故該協(xié)議應(yīng)為一個不完全的移交協(xié)議，其沒有將2004年至2007年共有部分收益納入其中。且依據(jù)無錫分公司的報表記載，2004年至2007年共有部分收益數(shù)目巨大，業(yè)委會作為代表全體業(yè)主行使權(quán)利的組織，其權(quán)限來自于業(yè)主大會的授權(quán)，在無全體業(yè)主授權(quán)的情形下，其不能以自己的意志對業(yè)主的重大權(quán)利作出放棄，即使作出放棄的意思表示，該行為也為無效民事行為。據(jù)此，法院認(rèn)為，2004年至2007年共有部分物業(yè)的收益，在上述移交協(xié)議中沒有得到體現(xiàn)，該部分收益應(yīng)當(dāng)在物管企業(yè)和全體業(yè)主之間依法分配。

關(guān)于爭議焦點二，2004年至2007年業(yè)主共有部分收益的界定和分配問題。本案中所謂共有部分的物業(yè)管理收益應(yīng)為共有部分收入與成本支出的差額，雙方在本案審理中已經(jīng)達成一致，即2004年至2007年春江花園小區(qū)業(yè)主共有部分的收入和支出以被告無錫分公司的報表為準(zhǔn)。該雙方的民事行為不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，法院予以確認(rèn)。經(jīng)法院審查該部分報表，2005年至2007年小區(qū)業(yè)主共有部分的總收入為5368050．32元，期間的總支出為1225491．14元，故總收益為4142559．18元。原告業(yè)委會主張的2004年的收益，因其提供的報表對該收益無法判斷，雙方對該年度共有部分的收益也無法統(tǒng)一，業(yè)委會作為主張權(quán)利方對此負有舉證義務(wù)，應(yīng)當(dāng)對其舉證不能承擔(dān)不利后果。故因證據(jù)不足，法院對業(yè)委會主張的2004年度收益分配的訴訟請求不予支持。 關(guān)于收益的分配，法院認(rèn)為，本案中爭訟收益之產(chǎn)生，一方面得益于被告物業(yè)公司、無錫分公司的管理行為，另一方面也應(yīng)注意到物管企業(yè)管理的物業(yè)屬于全體業(yè)主共有。共有人對共有物享有收益權(quán)，這是一項法定權(quán)利。對該部分的收益分配，全體業(yè)主和物管企業(yè)可以通過合同約定進行分配，在沒有約定的情形下，應(yīng)當(dāng)依法分配。本案中雙方對該部分收益的分配沒有合同根據(jù)，故應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定進行分配。由于我國法律對此沒有具體規(guī)定，故法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在不違反法律原則的前提下，公平合理分配共有部分物業(yè)的管理收益。物業(yè)管理有其特殊性，物管企業(yè)在實施物業(yè)管理期間其服務(wù)的對象為小區(qū)業(yè)主，而其對共有部分進行管理時業(yè)主并不給予報酬。如物管企業(yè)付出管理成本后不能獲得經(jīng)濟回報，這對物管企業(yè)是不公平的。同時，小區(qū)共有部分作為小區(qū)全體業(yè)主的共有物，全體業(yè)主才是該物的所有權(quán)人，如果在收益分配上排除業(yè)主的權(quán)利，顯而易見，這有悖法律原則。據(jù)此，在存有小區(qū)共有部分管理收益的情形下，該收益應(yīng)主要歸屬于全體業(yè)主享有，同時物管企業(yè)付出了管理成本，也應(yīng)享有合理的回報。綜上，根據(jù)公平原則的要求，并參照《江蘇省物業(yè)管理條例》第三十三條“經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營性設(shè)施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后，應(yīng)當(dāng)將收益的30％用于補貼物業(yè)管理公共服務(wù)費，收益的70％納入維修基金，但合同另有約定的除外”的精神。同時考慮到原被告雙方自行協(xié)商確定的2008年上半年共有部分收益的分配方案，即業(yè)主得七成，物管企業(yè)得三成。法院認(rèn)為本案對共有部分收益分配的比例，確定為原告業(yè)委會得70％、物業(yè)公司得30％較為合理。據(jù)此，業(yè)委會代表春江花園全體業(yè)主對4142559．18元的收益享有其中的2899791．43元。值得注意的是，該部分款項，業(yè)委會不具有自行處置的權(quán)利，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，該款應(yīng)用作小區(qū)的維修基金，業(yè)委會作為執(zhí)行機構(gòu)，使用該款應(yīng)按照業(yè)主的意志和法律的規(guī)定行使。關(guān)于物業(yè)公司提出的對上述收益應(yīng)當(dāng)首先彌補物管企業(yè)管理費用開支，多余部分還應(yīng)滿足物管企業(yè)8％的利潤，余額再行分配的意見，因缺乏法律依據(jù)和雙方合意，法院不予采納。

關(guān)于爭議焦點三，被告物業(yè)公司能否對部分業(yè)主結(jié)欠的物業(yè)管理費行使抵銷權(quán)的問題。物業(yè)公司提出有部分業(yè)主尚結(jié)欠2008年6月30日以前的物業(yè)管理費131萬元，并未提交充分證據(jù)予以證明，更重要的是，《中華人民共和國合同法》第九十九條規(guī)定：“當(dāng)事人互負到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對方的債務(wù)抵銷，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵銷的除外?！备鶕?jù)該規(guī)定，要進行債務(wù)抵銷，當(dāng)事人之間應(yīng)當(dāng)互負債務(wù)，互享債權(quán)。本案中訴訟的雙方當(dāng)事人為原告業(yè)委會和物業(yè)公司、被告無錫分公司，而結(jié)欠物業(yè)管理費的為部分業(yè)主，為單個的主體。業(yè)委會系代表小區(qū)全體業(yè)主提起訴訟，雖然包括了該部分欠費業(yè)主，但兩者有本質(zhì)的區(qū)別。因此，雙方債權(quán)債務(wù)主體不同，不符合法定抵銷的規(guī)定，因此，對物業(yè)公司行使抵銷權(quán)的主張不予支持。 綜上所述，被告物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)將移交清單確認(rèn)的款項(扣除54059．55元)和2005年至2007年間小區(qū)共有部分收益的70％返還給原告業(yè)委會，即雙方確認(rèn)的2273872．32元，以及應(yīng)當(dāng)返還給業(yè)主的共有部分收益2899791．43元，合計5173663．75元。鑒于物業(yè)公司已經(jīng)履行了1857995．72元，其仍應(yīng)返還給業(yè)委會3315668．03元。因被告無錫分公司系物業(yè)公司下屬不具有法人資格的分支機構(gòu)，其合法成立并有一定的組織機構(gòu)和財產(chǎn)，也具體實施了物業(yè)管理行為，故其應(yīng)與物業(yè)公司共同承擔(dān)上述返還之責(zé)。

四、裁判結(jié)果

1、被告物業(yè)公司、無錫分公司共同于本判決生效后三日內(nèi)返還原告業(yè)委會3315668．03元。

2、駁回原告業(yè)委會的其他訴訟請求。 一審宣判后，雙方當(dāng)事人在法定期限內(nèi)均未提出上訴，判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。

五、裁判依據(jù)

1、《江蘇省物業(yè)管理條例》第三十三條；

2、《中華人民共和國合同法》第九十九條；

3、《中華人民共和國物權(quán)法》第七十條；《中華人民共和國物權(quán)法》第七十三條；《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條第三款。