一、含義

房屋典權(quán)是指典權(quán)人支付典價，占有他人的房屋，并對其進(jìn)行占有、使用和收益的權(quán)利。

二、房屋典權(quán)的性質(zhì)

1.房屋典權(quán)是他物權(quán)。房屋典權(quán)是承典人在出典人所有的房屋上所取得的一種權(quán)利，是房屋所有權(quán)各項(xiàng)權(quán)能相分離的結(jié)果，即房屋的占有、使用、收益權(quán)與處分相分離。因此，房屋典權(quán)以承典人占有出典房屋為成立條件。至于占有為直接占有，還是間接占有，在所不問，出典人并不因此喪失出典房屋的所有權(quán)。所以，房屋典權(quán)為一種他物權(quán)。房屋典權(quán)與附買回條款的房屋買賣不同。在房屋典權(quán)中，出典人雖可于一定條件下回贖出典房屋，但這是在房屋所有權(quán)沒有轉(zhuǎn)移的情況下進(jìn)行，如果房屋所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給承典人，則出典人不能回贖房屋。附買回條款的房屋買賣是買賣雙方在房屋買賣合同中附有出賣方到期可買回房屋的特別約定。依該約定，出賣人于一定期限后可用受領(lǐng)的價金或約定的價金買回已出賣的房屋。這種買回是在房屋所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的情況下進(jìn)行的。

2.房屋典權(quán)是不動產(chǎn)物權(quán)。房屋典權(quán)的標(biāo)的物是不動產(chǎn)-房屋。該房屋須為公民個人所有的財(cái)產(chǎn)，即私有房屋。動產(chǎn)、公有房屋及其他不動產(chǎn)之上不能設(shè)立典權(quán)。就是說，原始出典人只能是對房屋享有所有權(quán)的公民個人。國家或集體在某些情況下，雖然也可以成為出典人，但只能是繼受出典人，而不能是原始出典人。如在出典人(公民個人)將出典房屋贈與和遺贈給國家或集體的情況下，國家或集體即成為繼受出典人。此時，發(fā)生典權(quán)關(guān)系主體的變化。房屋典權(quán)為不動產(chǎn)物權(quán)，因此，不同于以動產(chǎn)為標(biāo)的質(zhì)權(quán)和典當(dāng)關(guān)系。

3.房屋典權(quán)是用益物權(quán)。房屋典權(quán)是用益物權(quán)，還是擔(dān)保物權(quán)，亦或是兼具有用益和擔(dān)保功能的特種物權(quán)，傳統(tǒng)民法上頗有爭議。我國學(xué)者亦主張，房屋典權(quán)為用益物權(quán)。筆者從之。因?yàn)?，“典?quán)的目的在于使用出典房屋并取得收益，即獲取出典房屋的使用價值，而非獲取房屋的交換價值。擔(dān)保物權(quán)以擔(dān)保債權(quán)受清償為目的，旨在獲取擔(dān)保物的交換價值。故房屋典權(quán)為用益物權(quán)而非擔(dān)保物權(quán)，(2)典權(quán)是獨(dú)立存在的物權(quán)，不以其他權(quán)利的存在為存在前提。出典人與承典人之間，只存在典權(quán)關(guān)系，面不存在任何債權(quán)關(guān)系。出典人雖取得典價，但并非借貨，而是典權(quán)的對價。故房屋典權(quán)不可能為擔(dān)保物權(quán)，只能是用益物權(quán)。房屋典權(quán)與地上權(quán)、地役權(quán)等同為用益物權(quán)，但房屋典醴權(quán)的用益方法及范圍要比其他用益物權(quán)廣得多。其他用益物權(quán)只限于一定目的的用益。而房屋典權(quán)，除當(dāng)事人另有約定外，凡依房屋的性質(zhì)，可實(shí)現(xiàn)用益目的的方法，承典人均得為之。就是說，承典人承典房屋后，既可以用于生活居住，也可以用于經(jīng)營，還可以出租、轉(zhuǎn)典等。

4.房屋典權(quán)是有期物權(quán)。物權(quán)在一定期限內(nèi)存續(xù)者，為有期物權(quán)。典權(quán)只能在一定期限內(nèi)存在，故為有期物權(quán)。典權(quán)的期限即典期，為限制回贖權(quán)的期限。在典期屆滿前，出典人不得回贖典物。而在典期。屆滿后一定期限內(nèi)不回贖典物的，則為絕賣，典權(quán)關(guān)系消滅，承典人取得典物的所有權(quán)。可見，典期屆滿并不必然導(dǎo)致典權(quán)的消滅。在典權(quán)關(guān)系中，當(dāng)事人約定典期的，應(yīng)依其約定。但約定典期不能超過法定典期。當(dāng)事人沒有約定典期的，出典人可以隨時要求回贖房屋。