(1)宅基地使用權(quán)受到嚴(yán)格限制

　　1．宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　關(guān)于宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓，在《物權(quán)法》中沒有做出詳細(xì)規(guī)定，而只是規(guī)定適用《土地管理法》等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返?2條第4款規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。國家相關(guān)規(guī)定主要就是國家頒布的一些規(guī)范性文件，例如1999年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條第3款規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。這些法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定都表明，宅基地使用權(quán)是不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。當(dāng)然《土地管理法》正在進(jìn)行修改，宅基地使用權(quán)是否可以實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)還處在爭議當(dāng)中。

　　目前關(guān)于宅基地使用權(quán)能否進(jìn)行轉(zhuǎn)讓主要有三種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)允許轉(zhuǎn)讓，否則宅基地使用權(quán)就成了死產(chǎn)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為不宜放開宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。第三種觀點(diǎn)是認(rèn)為經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織同意，可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部隨著房屋的轉(zhuǎn)讓而有條件的轉(zhuǎn)讓，以實(shí)現(xiàn)物盡其用的目的。根據(jù)現(xiàn)有法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定，有條件地允許宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是符合我國宅基地使用轉(zhuǎn)讓的，而且也是合法的。但是宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后不能再申請宅基地。

　　2．宅基地使用權(quán)抵押

　　《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等都明確規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得抵押。因?yàn)槿绻试S抵押，那么實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，房屋可以查封流轉(zhuǎn)，但是宅基地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，最終將導(dǎo)致抵押權(quán)無法實(shí)現(xiàn)。所以，無論是在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部還是外部，宅基地使用權(quán)都不得用于抵押。而且宅基地之上的房屋也不得抵押。在現(xiàn)實(shí)中，農(nóng)村出現(xiàn)的以房屋或宅基地使用權(quán)進(jìn)行抵押都是無效的，不受法律保護(hù)，所以有關(guān)當(dāng)事人一定要加以注意。

　　3．宅基地使用權(quán)租賃

　　宅基地使用權(quán)能否出租，《物權(quán)法》沒有做出明確規(guī)定，但是《土地管理法》規(guī)定農(nóng)村村民可以出租住房。所以原則上，宅基地使用權(quán)是不得單獨(dú)出租的，但是在農(nóng)村村民出租房屋時(shí)宅基地使用權(quán)是隨之一并轉(zhuǎn)移的。農(nóng)村村民在出租房屋后沒有住房的，只能要求與房屋承租人解除租賃關(guān)系，不能再申請宅基地。

　　(2)宅基地使用權(quán)可以附隨房屋進(jìn)行流轉(zhuǎn)

　　宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)受到嚴(yán)格的限制，一般是不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的。但是在農(nóng)村現(xiàn)實(shí)生活中，很多集體經(jīng)濟(jì)組織已經(jīng)沒有多余的空地可以分配給農(nóng)民作宅基地，但是農(nóng)村人口又在不斷增長，用地壓力很大，同時(shí)很多家庭擁有多處宅基地或宅基地面積超標(biāo)，這些情況都要求宅基地使用權(quán)要進(jìn)行內(nèi)部流轉(zhuǎn)，但是需要隨同房屋所有權(quán)一同轉(zhuǎn)讓。宅基地使用權(quán)隨同房屋轉(zhuǎn)讓也要有一定的條件：

　　①轉(zhuǎn)讓人與受讓人必須是同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員。也就是說本集體經(jīng)濟(jì)組織外的成員、城鎮(zhèn)居民、法人和其他組織購買農(nóng)村房屋和宅基地的，因?yàn)檫`反國家規(guī)定也不具備宅基地使用權(quán)人的主體資格，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

　?、谑茏屓藳]有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)申請分配的條件。如果受讓人已經(jīng)擁有宅基地和住房或不具有申請分配資格，那么根據(jù)“一戶一宅”等規(guī)定，就不能轉(zhuǎn)讓。

　?、坜D(zhuǎn)讓行為需征得本集體經(jīng)濟(jì)組織的同意。如果當(dāng)事人擅自轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地，未征得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。

　　另外《物權(quán)法》第155條規(guī)定，已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記。在上文中，我們已經(jīng)提到經(jīng)申請取得的宅基地使用權(quán)是由土地管理部門進(jìn)行審批，在審批的過程中就已經(jīng)進(jìn)行了登記。所以宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓也要進(jìn)行變更登記，否則不發(fā)生轉(zhuǎn)讓的法律后果。