我國物權(quán)法在借鑒國外立法經(jīng)驗的基礎(chǔ)上結(jié)合我國實際，創(chuàng)設(shè)了異議登記制度。該法第19條第2款規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。”我們之所以要創(chuàng)設(shè)異議登記制度，是因為不動產(chǎn)登記具有公信力，即使登記事項存在錯誤，對于信賴該登記而進行不動產(chǎn)交易并辦理了登記的人而言，其取得的物權(quán)也應(yīng)受到法律保護，這樣真正權(quán)利人的利益就會受到損害。雖然通過法律規(guī)定的更正登記可以消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)，但登記錯誤的更正需要一個過程，在此過程中，登記權(quán)利人有可能處分不動產(chǎn)，從而使真正權(quán)利人的權(quán)利受到損害。為防止更正登記之前登記權(quán)利人的處分行為，有必要采取措施來保全權(quán)利。

根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，異議登記應(yīng)具備如下要件：

1、不動產(chǎn)登記事項被認(rèn)為錯誤。登記錯誤是指不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利狀態(tài)和事實權(quán)利不一致。“第一，申請人或者登記工作人員的過錯導(dǎo)致登記錯誤或遺漏登記。第二，不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律行為欠缺引起的錯誤登記。第三，非基于法律行為的物權(quán)變動引起的錯誤登記，例如繼承、先占等，若該取得情況與不動產(chǎn)登記簿之前的記載不符，即為錯誤登記。登記錯誤既可能因當(dāng)事人原因造成，也可能因登記機關(guān)的過錯而發(fā)生。不管是何種原因，只要權(quán)利人或者利害關(guān)系人依自己的見解認(rèn)為登記錯誤時即可提出異議登記，并不需要已有確切的證據(jù)證明登記確實有誤。

2、登記權(quán)利人不同意更正或登記機關(guān)不予更正。不動產(chǎn)異議登記可以是雙方共同申請，即登記權(quán)利人同意申請異議登記時，也可以是單方申請，且單方申請為多數(shù)情形。登記權(quán)利人同意申請異議登記既可以是利害關(guān)系人單方申請，也可以是利害關(guān)系人與登記權(quán)利人共同申請。因而，單方申請異議登記的應(yīng)該有兩種：利害關(guān)系人申請異議登記和不動產(chǎn)登記機構(gòu)依職權(quán)進行異議登記。其中利害關(guān)系人單方申請，包括登記權(quán)利人同意申請異議登記時的利害關(guān)系人單方申請情形。登記事項錯誤并不必然導(dǎo)致異議登記，因為此時權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請更正登記，來消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)。如果登記權(quán)利人書面同意更正，或者在有確切證據(jù)證明登記錯誤的情況下登記機關(guān)予以更正的，均無需提起異議登記。只有在登記權(quán)利人不同意更正或者登記機關(guān)不予更正時，才有提起異議登記的必要。

3、須權(quán)利人或利害關(guān)系人向不動產(chǎn)登記機關(guān)申請。申請人應(yīng)當(dāng)提交下列材料，并對申請材料的真實性負(fù)責(zé)：（一）登記申請書；（二）申請人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書；（三）相關(guān)的不動產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產(chǎn)權(quán)屬證書；（四）不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；（五）與他人利害關(guān)系的說明材料；（六）法律、行政法規(guī)以及本條例實施細(xì)則規(guī)定的其他材料?！庇纱丝梢?，利害關(guān)系人申請異議登記必須提交“與他人（即登記權(quán)利人）利害關(guān)系的說明材料”或者對登記的不動產(chǎn)權(quán)利有利害關(guān)系的證明材料，來證明自己為利害關(guān)系人。異議登記是為保護事實上的權(quán)利人或者真正權(quán)利人的利益而設(shè)的，因此只有權(quán)利人和利害關(guān)系人才有權(quán)申請異議登記。異議登記的申請人具體包括事實上享有不動產(chǎn)物權(quán)而未在登記簿上記載或者在登記簿上錯誤記載的人，以及因登記錯誤而使其應(yīng)有權(quán)利受到侵害的利害關(guān)系人。如果不是真正權(quán)利人或與登記權(quán)利無關(guān)的人，即使登記錯誤也無權(quán)提起異議登記。