一、概念

采光權(quán)，通常是指房屋的所有人或使用人享有從室外取得適度光源的權(quán)利，比日照范圍更大，沒有相關(guān)法律規(guī)定，現(xiàn)階段一般以民法通則的相鄰權(quán)和《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》為準(zhǔn)。從維權(quán)主體而言，房屋出售前的房屋開發(fā)商，房屋所有權(quán)人或雖未取得房產(chǎn)證但已經(jīng)完成付款的購房人，房屋的承租人均可以作為采光權(quán)維權(quán)主體。采光權(quán)侵犯的認(rèn)定往往由于專業(yè)知識的問題需要實(shí)施專業(yè)鑒定。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。

二、維權(quán)

從維權(quán)主體而言，房屋出售前的房屋開發(fā)商，房屋所有權(quán)人或雖未取得房產(chǎn)證但已經(jīng)完成付款的購房人，房屋的承租人均可以作為采光權(quán)維權(quán)主體。

這里需要注意的是，造成侵權(quán)的建筑物是否獲得行政部門的審批不是決定該建筑物所處位置及高度構(gòu)成對業(yè)主侵犯采光權(quán)的法律要件。業(yè)主采光受到實(shí)質(zhì)影響才是業(yè)主被侵犯采光權(quán)的關(guān)鍵。采光權(quán)侵犯的認(rèn)定往往由于專業(yè)知識的問題需要實(shí)施專業(yè)鑒定。

兩棟房屋建筑是否屬于同一項(xiàng)目不是決定是否構(gòu)成侵權(quán)的依據(jù)。但是對于同時開工建設(shè)的兩棟建筑物或業(yè)主在購買涉案建筑物時已經(jīng)產(chǎn)生遮擋效果的建筑物已經(jīng)存在的，產(chǎn)生的一棟對另一棟陽光的遮擋，因?yàn)闃I(yè)主在入住時知道或應(yīng)當(dāng)知道該情形的存在，因此不能構(gòu)成對采光權(quán)的侵害。

三、開發(fā)商責(zé)任

1、開發(fā)商采光權(quán)違約的實(shí)務(wù)認(rèn)定

如果開發(fā)商所給予的房屋采光權(quán)低于國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，無論開發(fā)商是否明確承諾均屬于違反法律規(guī)定，除業(yè)主明確認(rèn)可外，開發(fā)商均應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但是對于開發(fā)商承諾給予高于國家標(biāo)準(zhǔn)之上的采光權(quán)而實(shí)際未達(dá)到約定要求的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但實(shí)務(wù)中為規(guī)避法律責(zé)任，房地產(chǎn)開發(fā)商一般不會在合同中就房產(chǎn)采光問題做特別詳細(xì)的約定。但是其為了吸引客戶購買有時會在廣告中就此類事項(xiàng)做大量宣傳。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”但是關(guān)于“具體明確”的法律認(rèn)定仍然屬于法官自由裁量權(quán)的范圍，尤其對于介乎左右之間的措辭，訴訟對于維權(quán)者本身就存在敗訴風(fēng)險。

2、開發(fā)商欺詐問題的實(shí)務(wù)認(rèn)定

開發(fā)商故意隱瞞房屋所處位置的規(guī)劃或虛構(gòu)了某些影響房屋購買的重要因素以騙取購買者簽署房屋買賣合同的屬于因欺詐而訂立的合同，在合同法上屬于可變更可撤銷的合同。但是應(yīng)當(dāng)注意具有撤銷權(quán)的業(yè)主自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)的，合同撤銷權(quán)自動消滅。業(yè)主如果要證明開發(fā)商存在采光權(quán)欺詐，應(yīng)當(dāng)就開發(fā)商明知所處規(guī)劃區(qū)的涉案房屋采光會受到影響而故意隱瞞這一事實(shí)或虛構(gòu)采光權(quán)無影響的事實(shí)。